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Contratos - Imobiliário - Compra e venda de fração ideal de solo e contrato de construção de unidade imobiliária


 Total de: 15.244 modelos.

 
Compromisso de compra e venda de fração ideal de solo e contrato de construção de unidade imobiliária, na forma de incorporação em condomínio.

 

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Pelo presente instrumento particular, as partes a seguir qualificadas ajustam e contratam a presente operação de compromisso de compra e venda de fração ideal de solo e contrato de construção de unidade imobiliária, obedecidos os itens constantes do Quadro Resumo e as cláusulas e condições adiante convencionadas, que as partes, reciprocamente, estipulam, outorgam e aceitam, a saber:

COMPROMITENTE VENDEDORA / CONSTRUTORA doravante denominada simplesmente "CONSTRUTORA":
...............................

COMPROMISSÁRIO COMPRADOR:
...............................

QUADRO RESUMO

ITEM 1DO IMÓVEL OBJETO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DA CONSTRUÇÃO:

- Fração ideal do solo de ......... em decimais ou seja ..... m², que corresponderá ao sobrado nº ..., do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ......., em construção na Rua .......... nº ...., na cidade de ...........-........, e terá área construída exclusiva de .........m², área construída comum de .......... m² totalizando área construída correspondente de .......... m²; matriculado sob no.do RI.
· as áreas acima descritas poderão sofrer pequenas alterações em função do projeto executivo.

ITEM 2 DADOS DO TERRENO E INCORPORAÇÃO DO CONDOMÍNIO

ITEM 3 PREÇO DE VENDA
R$ ..............(..........)

ITEM 4 CONDIÇÕES DE PAGAMENTO DO PREÇO DA COMPRA E VENDA
a- SINAL:
b- POUPANÇA COM RECURSOS PRÓPRIOS:
(descrever todas as condições e parcelamento da poupança)
c- SALDO ATRAVÉS DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO:
4.1 As parcelas vincendas acima citadas, serão representadas por Notas Promissórias de correspondentes valores e vencimentos, emitidas nesta mesma data pelo COMPROMISSÁRIO COMPRADOR em favor da CONSTRUTORA, revestidas de caráter "pró solvendo" do preço e a este Contrato vinculadas para que surtam todos os efeitos legais.
4.2 O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR resgatará as Notas Promissórias nas datas dos vencimentos pactuados, devidamente corrigidas conforme os índices já estabelecidos no item 5 do presente, com a CONSTRUTORA, no seu endereço comercial, com a apresentação do bloqueio bancário devidamente quitado.

ITEM 5 ÍNDICE DE REAJUSTE DAS PARCELAS E CRITÉRIO DE APLICAÇÃO
5.1 - ATÉ A CONCLUSÃO DA OBRA
a. OS PREÇOS DESTE CONTRATO MANTER-SE-ÃO FIXOS E IRREAJUSTÁVEIS ATÉ A DATA DE CONCLUSÃO DA OBRA, TOMANDO-SE POR BASE A DATA DO CERTIFICADO DE VISTORIA DE CONCLUSÃO DE OBRAS EXPEDIDO PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE ..............
5.2 - APÓS A DATA DE CONCLUSÃO DA ATÉ A DATA DE ASSINATURA DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO, SERÃO APLICADOS AO SALDO A SER FINANCIADO JUNTO AO BANCO AS CORREÇÕES E JUROS ABAIXO:
a. Índice de atualização dos saldos em Caderneta de Poupança Livre (pessoa física), mantidas nas Instituições integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.
b. Taxa de juros: 0,5% ( cinco décimos por cento) ao mês, capitalizados mensalmente.

ITEM 6 EMPREENDIMENTO
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ......................

ITEM 7 DATA PREVISTA PARA CONCLUSÃO DA OBRA

.......... de ..................de ........... .

DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA

CLÁUSULA PRIMEIRA
A CONSTRUTORA vem, pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, comprometer-se a vender, pelo preço certo, ajustado e aceito no item 3 do Quadro Resumo e nas condições e na forma do item 4 do Quadro Resumo, as frações ideais do terreno mencionado no item 2 do Quadro Resumo, correspondentes à unidade imobiliária descrita e caracterizada no item 1 do Quadro Resumo, que será objeto da construção.

DO REAJUSTE DAS PARCELAS

CLÁUSULA SEGUNDA - Até a conclusão da Obra
As parcelas de pagamento do preço constantes do item 4, permanecerão fixas e irreajustáveis, até a conclusão da Obra..

CLÁUSULA TERCEIRA - Após a conclusão da Obra.
Após a conclusão da Obra , a parcela do financiamento até a contratação do mesmo, será reajustada pelos índices estabelecidos nos itens 5.2 do Quadro Resumo, respectivamente, de acordo com a variação ocorrida deste a data da conclusão da obra até a correspondente data de assinatura do contrato junto ao agente financeiro, acrescentando-se a este índice a taxa de juros estabelecida no item "b", capitalizados mensalmente.
Parágrafo primeiro: Do total do débito da poupança, será emitido Instrumento de Confissão de Dívida com títulos aceites pelo COMPROMISSÁRIO COMPRADOR e avalizados, por um avalista aceito pela CONSTRUTORA, aplicando-se a este débito os eventuais ajustes demandados pelo Contrato do financiamento bancário.
Parágrafo segundo: Ocorrendo a extinção da Caderneta de Poupança (pessoa física), será adotado como parâmetro de reajuste das parcelas deste financiamento o índice aplicável ao investimento que a substituir, ou, na falta deste, será utilizado o índice fixado pela legislação pertinente.

CLÁUSULA QUARTA - Antecipação
O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR poderá amortizar, total ou parcialmente o saldo devedor, desde que o faça com seu valor atualizado pela variação acumulada do índice contratual e juros até a data do efetivo pagamento, quando for o caso, cuja atualização será feita sempre "pro-rata" quando a amortização ocorrer em data diversa daquela prevista como vencimento de parcela.

CLÁUSULA QUINTA - Fatura
Fica fazendo parte integrante deste instrumento a fatura com a descrição das parcelas de pagamento do preço.

CLÁUSULA SEXTA - Local de pagamento
As parcelas deverão ser pagas no escritório da CONSTRUTORA, ou em estabelecimentos bancários que a mesma indicar.

FINANCIAMENTO BANCÁRIO

CLÁUSULA SÉTIMA
Em caso de financiamento bancário (SFH, SFI, Carteira Hipotecária, Demanda Caracterizada, Crédito Associativo ou outra forma de financiamento equivalente a ser definida pela CONSTRUTORA), o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR declara neste ato possuir todos os requisitos necessários, para seu enquadramento em financiamento imobiliário, não possuindo restrições de qualquer espécie, inclusive de crédito, que impossibilitem a contratação junto ao agente financeiro, estando ciente até mesmo que tal contratação poderá ocorrer antes da entrega da obra, sob pena de a CONTRATADA, ante a impossibilidade da contratação, poder rescindir o Contrato, na forma prevista na Cláusula Décima do presente instrumento.
Parágrafo primeiro: a entrega das chaves do imóvel somente ocorrerá após a assinatura do contrato de financiamento por parte do COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, bem como da quitação de todas as parcelas com vencimento até essa data previstas neste contrato.
Parágrafo segundo: Quando da CONCLUSÃO DA OBRA ou na ocasião de FINANCIAMENTO (o que ocorrer primeiro) através de agente financeiro integrante do Sistema Financeiro da Habitação, do Sistema Financeiro Imobiliário, Demanda Caracterizada, Crédito Associativo ou de outra forma de financiamento definido pela Construtora; o saldo devedor restante será apurado em sua totalidade, atualizado pelos respectivos índices e quitado em uma única parcela pelo COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, ou este último deverá, obrigatoriamente, assumir financiamento junto ao agente financeiro.
Parágrafo terceiro: Na hipótese de os valores de repasse serem inferiores ao total do saldo devedor existente à época do financiamento, conforme o constante no parágrafo segundo desta cláusula, seja por deficiência de comprovação documental ou de renda, excesso de limite financiável ou qualquer outra razão, as parcelas devidas diretamente à CONSTRUTORA e decorrentes deste contrato, permanecerão íntegras e inteiramente válidas e exigíveis, não obstante no ato da concessão do financiamento junto ao agente financeiro venha a se declarar que esta parte está quitada, face a cláusulas próprias e preestabelecidas pelos agentes financeiros. Nesse caso, o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR obriga-se a firmar, em favor da CONSTRUTORA, documento de confissão de dívida dos valores apurados, a ser emitido pela CONSTRUTORA, a qual dará ciência ao COMPROMISSÁRIO COMPRADOR para sua assinatura com títulos aceites pelo COMPROMISSÁRIO COMPRADOR e devidamente avalizados, aplicando-se a este débito os eventuais ajustes demandados pelo Contrato do financiamento bancário.

DO ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS

CLÁUSULA OITAVA - Atualização, multa e juros de mora
O valor das parcelas não pagas em seus respectivos vencimentos será atualizado, desde a data do vencimento até a data do efetivo pagamento, pelo "pro rata die", mediante a aplicação do índice de remuneração utilizado para os saldos dos depósitos em Caderneta de Poupança Livre (pessoa física), determinado pelo Governo Federal, em igual período, na forma da legislação em vigor, ou por qualquer outro índice que vier a ser adotado em substituição a Caderneta de Poupança, com vigência na época de vencimento de cada parcela.
Parágrafo primeiro: Sobre o valor das parcelas pagas com atraso, e já atualizadas conforme esta cláusula, incidirão multa contratual de 2% (dois por cento) e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, capitalizados mensalmente.
Parágrafo segundo: As prestações do financiamento obtido junto à CONSTRUTORA para quitação de parcelas das chaves estão sujeitas às mesmas regras previstas nesta cláusula.

CLÁUSULA NONA - Inadimplência
Havendo atraso no pagamento de 03 (três) parcelas mensais, consecutivas ou não, ou o inadimplemento de qualquer obrigação contratual pelo prazo de 90 (noventa) dias, a CONSTRUTORA rescindirá de pleno direito o presente contrato.
Parágrafo único: O COMPRADOR fica ciente de que, na hipótese prevista nesta cláusula, a CONSTRUTORA, ao invés de considerar rescindido o presente contrato, considerará automaticamente vencidas todas as parcelas do preço, com os acréscimos contratuais devidos , podendo cobrar a integralidade do débito através da via executiva, como lhe é permitido pelo artigo 585, II do Código de Processo Civil.

CLÁUSULA DÉCIMA - Rescisão
No caso de rescisão contratual, sem prejuízo das perdas e danos que forem devidas à CONSTRUTORA, as importâncias já pagas serão restituídas, devidamente atualizadas pelo índice do CUB/SINDUSCON-...., com a dedução de 13% (treze por cento) sobre o valor de mercado do imóvel, sendo: 6% (seis por cento) de taxa de corretagem, 4% (quatro por cento) de despesas administrativas e 3% (três por cento) de multa contratual.
Parágrafo primeiro. A restituição prevista nesta cláusula será efetuada ao COMPROMISSÁRIO COMPRADOR no momento em que o imóvel objeto deste compromisso de compra e venda for revendido pela CONSTRUTORA e, nas mesmas condições da revenda desta unidade.
Parágrafo segundo: Em caso de rescisão contratual, fica o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR ciente de que a continuidade de ocupação do imóvel configurará esbulho possessório, autorizando a CONSTRUTORA a obter a reintegração liminar de sua posse.
Parágrafo terceiro: Na hipótese prevista no parágrafo acima e "caput", o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR compromete-se a ressarcir à CONSTRUTORA o equivalente a 1% (um por cento) sobre o valor atualizado do presente contrato, a título de locação, por mês de ocupação do imóvel, a partir da data em que iniciou-se o inadimplemento.

DA CONSTRUÇÃO
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - Mútuo ou Financiamento para construção
O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR fica ciente de que a CONSTRUTORA, para a construção do empreendimento mencionado no item 6 do Quadro Resumo, poderá assinar contratos de mútuo e/ou financiamento junto a agentes financeiros integrantes do Sistema Financeiro da Habitação ou, de outra forma de financiamento equivalente e, em conseqüência disto, o imóvel objeto do presente compromisso e suas benfeitorias, serão dados como garantia hipotecária pelo empréstimo destinado à construção e produção do imóvel, objeto do presente.
Parágrafo primeiro: Em conseqüência do que acima fora disposto, o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, fica ciente de que os créditos decorrentes do presente instrumento poderão ser caucionados ou cedidos total ou parcialmente em favor de terceiros.
Parágrafo segundo: Após a conclusão do RESIDENCIAL VIENA, e o mesmo sendo entregue à administração do Condomínio, as unidades imobiliárias já quitadas serão liberadas e entregues, totalmente desoneradas, aos respectivos adquirentes.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - Prazo de conclusão
O prazo previsto para a conclusão do Empreendimento é o determinado no item 7 do Quadro Resumo. O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, entretanto, fica ciente de que, considerando os longos prazos de produção da construção civil, esta previsão é estimativa, podendo haver prorrogação de até ..... (.............) dias úteis, sem que fique caracterizado o inadimplemento contratual da CONSTRUTORA.
Parágrafo único: Independentemente da expiração do prazo inicialmente previsto e da prorrogação já consentida nesta cláusula, a obra poderá ser entregue em data posterior, por causa legítima e excludente de responsabilidade, nas seguintes hipóteses:
a- ocorrência de chuvas prolongadas;
b- greves parciais ou gerais;
c- suspensão ou falta de transportes;
d- escassez de materiais e de mão de obra na praça;
e- demora na execução de serviço público;
f- demora do Poder Público competente, na concessão do "HABITE-SE" e/ou CERTIFICADO DE CONCLUSÃO e outras autorizações indispensáveis, por motivos que não dependam de serviços e responsabilidades da CONSTRUTORA;
g- reformas econômicas e outros atos de intervenção governamental;
h- bem como casos de força maior e fortuitos, nos termos do artigo 393 do Novo Código Civil Brasileiro.

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA - Memorial descritivo
O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR recebe na data de assinatura deste compromisso, o memorial descritivo
do RESIDENCIAL ..................., declarando-se ciente e de acordo com seu conteúdo. O memorial descritivo, rubricado e assinado, passa a fazer parte integrante do presente instrumento.

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA
O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR fica ciente de que a CONSTRUTORA está autorizada a proceder as alterações do projeto executivo, com conseqüente alteração das áreas e frações ideais de solo mencionadas no Item 1 do Quadro Resumo, quando estas forem exigidas pelo encaminhamento dos detalhes da construção, pelos poderes públicos, ou por outras causas supervenientes e justificadas, ou ainda pela falta ou escassez, na praça, dos materiais inicialmente previstos.

DA RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA
A CONSTRUTORA responderá perante o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR durante o período de 5 (cinco) anos, a contar da data de entrega do CONDOMÍNIO, pela solidez e segurança do mesmo, na forma do art. 618, do Novo Código Civil Brasileiro.
DAS DESPESAS INCIDENTES
O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR declara estar ciente de que serão de sua responsabilidade, a partir da entrega da área comum do CONDOMÍNIO, as seguintes despesas:
a)- taxa de administração de condomínio;
b)- despesas de lavratura e registro da escritura pública definitiva das unidades imobiliárias objeto deste compromisso;
c)- imposto predial e territorial urbano;
d)- taxas e contribuições fiscais de qualquer natureza, incluindo o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Parágrafo único: Todas as despesas decorrentes das situações previstas nesta cláusula correrão por conta do COMPROMISSÁRIO COMPRADOR.

CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA
São de responsabilidade da CONSTRUTORA, todos os ônus dos encargos sociais, previdenciários e trabalhistas relativos aos serviços e obras executados, no período da construção.

DA ENTREGA E DO RECEBIMENTO DO IMÓVEL

CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA
A entrega das chaves e a posse direta das unidades imobiliárias ocorrerá:
a)- estando o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR em dia com todas as suas obrigações resultantes deste instrumento;
b)- tendo o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR obtido financiamento bancário relativo ao saldo devedor total que possui junto a CONTRUTORA e com o respectivo crédito liberado a favor da CONSTRUTORA;
c)- após a realização da vistoria.
Parágrafo primeiro: Quando da entrega das chaves, o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, juntamente com um representante da CONSTRUTORA, fará uma vistoria em sua unidade autônoma, compreendendo a mesma na verificação do funcionamento das janelas, das portas, ferragens, aparelhos sanitários, acabamentos e pisos, paredes, tetos, pinturas, cobertura e demais serviços relacionados com a execução da obra.
Parágrafo segundo: Após a realização da vistoria, o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR fará declaração, por escrito, de que recebe sua unidade autônoma em perfeitas condições de funcionamento e em ordem, nada tendo a reclamar quanto à execução e acabamento da mesma. Para tanto, o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR declara ter ciência e concordar com os termos e condições constantes do TERMO DE ENTREGA E GARANTIA que, assinado e rubricado pelas partes, faz parte integrante do presente instrumento.
Parágrafo terceiro: O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR fica ciente de que poderá ocorrer o aparecimento de fissuras, ou outros fenômenos assemelhados, em sua unidade, em razão de dilatação e acomodação da estrutura, conforme previsão do parágrafo anterior.

CLÁUSULA DÉCIMA NONA
Com o Condomínio constituído, o síndico e o(s) representante(s) do conselho do mesmo, em companhia do representante da CONSTRUTORA, verificarão os serviços executados nas partes comuns do CONDOMÍNIO, sendo que tal vistoria desobriga a CONSTRUTORA do ônus decorrentes de defeitos que surjam pelo uso inadequado ou causados pela ação do tempo. A entrega das chaves das unidades imobiliárias será feita após a realização desta vistoria.
Parágrafo único: Após a vistoria, o síndico(s) e o(s) representantes do conselho do mesmo, farão declaração por escrito de que recebem as partes comuns do CONDOMÍNIO em perfeitas condições de funcionamento e em ordem, nada tendo a reclamar quanto à execução e acabamento das mesmas.

DA TRANSFERÊNCIA DEFINITIVA DO IMÓVEL

CLÁUSULA VIGÉSIMA
O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR compromete-se a providenciar, dentro de 180 (cento e oitenta) dias a contar da entrega das chaves (desde que o contrato esteja quitado), ou da data de quitação do presente contrato (se a quitação ocorrer posteriormente à entrega das chaves), a lavratura da escritura pública definitiva de compra e venda, referente à unidade imobiliária descrita no item 1, bem como a providenciar o devido registro da mesma junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
Parágrafo único: Caso o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR não cumpra o determinado nesta cláusula, dentro do prazo determinado, fica estipulada multa contratual de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato, por mês de atraso, sem prejuízo dos honorários advocatícios na base de 20% (vinte por cento) e custas processuais, em havendo demanda judicial.

CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA
Com a expressa anuência da CONSTRUTORA, o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR poderá ceder ou transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrente deste contrato, ou indicar terceiro(s) que receberá(ão) a escritura pública definitiva das obrigações deste instrumento, mediante o pagamento de uma taxa de expediente equivalente a dois salários mínimos vigentes na época de cessão de direitos.
Parágrafo único: O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR fica desde já ciente de que, em caso de cessão ou transferência, nas hipóteses previstas nesta cláusula, prevalecerão as mesmas condições e valores estabelecidos neste contrato; e havendo lavratura de escritura pública definitiva em nome de terceiro(s), o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR deverá, também, comparecer, como anuente.

CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA
Enquanto o condomínio do Empreendimento não estiver formalmente instalado, a CONSTRUTORA fará a administração do mesmo, diretamente ou por intermédio de administradora de condomínio especializada, contratada por aquela com este objetivo, rateando previamente entre as unidades imobiliárias autônomas as respectivas despesas.

CLÁUSULA VIGÉSIMA TERCEIRA
O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR fica ciente e aceita, como definidora dos direitos e deveres recíprocos dos co-proprietários e condôminos do empreendimento mencionado no Item 6 do Quadro Resumo, a Convenção do Condomínio, bem como projeto, orçamento, cronograma físico-financeiro, memorial descritivo e demais documentos arquivados.

DISPOSIÇÕES GERAIS

CLÁUSULA VIGÉSIMA QUARTA
O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR fica ciente de que os créditos decorrentes do presente instrumento poderão ser caucionados ou cedidos, total ou parcialmente, em favor de terceiros.
Parágrafo primeiro: O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR autoriza desde já a CONSTRUTORA a proceder às operações acima mencionadas, independentemente de posterior notificação.
Parágrafo segundo: Na hipótese prevista nesta cláusula, a CONSTRUTORA, sem se eximir de nenhuma das obrigações assumidas no presente instrumento, informará ao COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, se for o caso, a quem deverão ser pagas as parcelas do preço.

CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA
O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR declara que é de sua inteira responsabilidade a validade e a autenticidade de todos os documentos exigidos e apresentados, bem como das declarações prestadas, e que não possuem informações negativas ou medidas judiciais ou extraconjugais, que de alguma forma comprometam sua solvabilidade, para atender o avençado no presente instrumento.

CLÁUSULA VIGÉSIMA SEXTA
Qualquer tolerância de uma das partes quanto à exigência do cumprimento de qualquer obrigação oriunda deste contrato não implicará em renúncia ao respectivo direito, nem induzirá novação, precedente ou alteração do contrato, constituindo-se em mero ato de liberalidade.

CLÁUSULA VIGÉSIMA SÉTIMA
O presente compromisso de venda e compra é irrevogável e irretratável entre as partes, renunciando desde logo o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR ao direito de arrependimento e comprometendo-se por si, seus herdeiros e sucessores.

CLÁUSULA VIGÉSIMA OITAVA
Fica eleito o foro da Comarca de ........... para serem dirimidas dúvidas e/ou discutir toda e qualquer ação oriunda deste contrato, com prévia renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja; obrigando-se, ainda, a parte vencida a pagar, em caso de demanda judicial, as custas e honorários advocatícios da parte vencedora, na base de 20% (vinte por cento) sobre o total do presente contrato.

E, por estarem, justos e contratados, assinam o presente em 03 (três) vias de igual teor e forma, na presença de 02 (duas) testemunhas instrumentais.

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

____________________
CONTRATANTE

____________________
CONTRATADO

____________________
TESTEMUNHAS(1)
CPF:

____________________
TESTEMUNHAS(2)
CPF:


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