Compromisso de compra e venda de imóvel.
Responsabilidade de compra.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Nº ............
Por intermédio do presente Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda,
de um lado, como Compromitente - Vendedor(es), doravante denominado(s)
simplesmente Vendedor(es), ........................, devidamente qualificado(s)
na (Cláusula Primeira), de outro lado, como Compromissário(s) - Comprador(es),
doravante designado(s) simplesmente Comprador(es), ...................,
devidamente qualificado(s) na Cláusula Primeira, ajustam e acertam entre si as
cláusulas e condições a seguir descritas:
CAPÍTULO I
DAS PARTES
CLÁUSULA PRIMEIRA:
COMPROMITENTE - VENDEDOR(ES):
............., pessoa jurídica de direito privado com sede a Av. ......... , nº
......, conj. ......., inscrita no CNPJ sob o nº ......... e Inscrição Estadual
nº ....
............., pessoa jurídica de direito privado com sede a Av. ......... , nº
......, conj. ......., inscrita no CNPJ sob o nº ......... e Inscrição Estadual
nº ....
............., pessoa jurídica de direito privado com sede a Av. ......... , nº
......, conj. ......., inscrita no CNPJ sob o nº ......... e Inscrição Estadual
nº ....
Neste ato representado(s) por seu(s) representante(s) legal(ais) ou procurador(es)
constituído(s).
COMPROMISSÁRIO - COMPRADOR(ES):
......., viúvo, residente a rua .......... nº ....... bairro ............,
inscrito no CPF sob o nº ............... e portador da cédula de identidade RG º
...............,
CLÁUSULA SEGUNDA:
Na hipótese de haver mais de um comprador, inclusive os cônjuges, acima
qualificados, nomeiam-se e constituem-se, reciprocamente, procuradores, com
específicos poderes para recebimento de notificações, intimações, citações,
interpelações judiciais ou extrajudiciais, assim como para tomar ciência de todo
e qualquer procedimento decorrente do presente.
PARÁGRAFO PRIMEIRO: O(s) Comprador(es) responsabiliza(m)-se, civil e
criminalmente, pela veracidade das indicações sobre o seu estado civil,
nacionalidade, profissão e identificação, assim como por todas as declarações
prestadas.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Qualquer modificação de domicílio, estado civil ou fator que
influa na qualificação acima disposta do(s) Comprador(es), deve ser notificada
por escrito ao(s) Vendedor(es), no prazo máximo de ..... (...........) dias, sob
pena de responder pelos custos administrativos da não atualização.
PARÁGRAFO TERCEIRO: O(s) Comprador(es) poderá(ão) indicar um endereço para
entrega de correspondência de sua preferência, podendo ser diferente do seu
endereço domiciliar. Caso o(s) Comprador(es) não disponha(m) de endereço
acessível pela Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos, poderá solicitar
entrega de sua correspondência na sede do(s) atual(is) comprador(es), mas também
todos aqueles que venham a sucedê-lo(s), a qualquer título ou como resultado de
quaisquer transações, sendo pressuposta a tomada de conhecimento de todos os
direitos, deveres e obrigações contidos neste instrumento.
CAPÍTULO II
DO OBJETO
CLÁUSULA TERCEIRA:
O(s) Vendedor(es) é(são) legítimo(s) proprietário(s) e possuidor(es) do lote de
terreno abaixo descrito, livre e desembaraçado, situado no
................................., localizado na rua
..................................... nº ......., cidade de ...................
- ......, registrado sob nº ......... do .... OFICIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS DE
..........................., em .../.../...
CLÁUSULA QUARTA:
O objeto do presente contrato é o Lote de terreno nº ...... (...........) da
quadra nº ....... (.............) da planta respectiva, com ...... (........)
metros de frente para a AVENIDA .... por ...... (...........) metros de extensão
da frente aos fundos pelo lado direito onde se divide com o LOTE ..... e .......
(...........) metros de extensão da frente aos fundos pelo lado esquerdo onde se
divide com LOTE ....... e travessão de fundos com ...... (........) metros onde
se divide com LOTE ......, tendo área total de ......... (.................)
metros quadrados.
CAPÍTULO III
DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO
CLÁUSULA QUINTA:
O(s) Vendedor(es) compromete(m)-se a vender ao(s) Comprador(es) o lote de
terreno descrito na cláusula quarta pelo preço certo e ajustado de R$
..............
(...................................................................), que
deverá ser pago pelo(s) Comprador(es) da seguinte forma: 1) R$ .........
(...........) como sinal de negócio, já quitada de conformidade com o item |II
da Proposta; 2) R$ ............. (..........), em ......... (..............)
prestações mensais e consecutivas de R$ ............. (.................),
reajustáveis na forma da cláusula sexta e com vencimentos previstos na cláusula
sétima.
PARÁGRAFO ÚNICO: Sendo dois ou mais os adquirentes, a responsabilidade do(s)
comprador(es) identificado(s) na cláusula primeira deste contrato será solidária
na forma do art. 896 e seguintes do Código Civil.
CLÁUSULA SEXTA:
Fica convencionado que o presente contrato será corrigido através do índice
oficial do Governo - IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado da Fundação
Getúlio Vargas) ou extinto este pelo INPC (IBGE) e IPC (FIPE), sucessivamente,
ou por outro índice adotado pelo Governo, que reflita a inflação, após
transcorrido o prazo mínimo legal estabelecido na legislação vigente ou em
periodicidade menor permitida em legislação futura, acrescido de .....% (......
por cento) de juros ao ano.
CLÁUSULA SÉTIMA:
A primeira das parcelas referidas na cláusula quinta vencerá no dia ..... de
............ de ......., enquanto as restantes terão vencimentos em cada dia
...... (..............) dos meses subsequentes. As parcelas deverão ser pagas no
escritório do(s) Vendedor(es), devidamente qualificado(s) na cláusula primeira,
em local que este(s) indique(m), podendo ser representadas por carnês, bloqueios
bancários, recibos ou notas promissórias vinculadas ao presente contrato.
CAPÍTULO IV
CONDIÇÕES GERAIS
CLÁUSULA OITAVA:
É parte integrante do presente instrumento a proposta de compra assinada pelo(s)
Comprador(s) na data de ...... de ............... de .........
PARÁGRAFO ÚNICO: Os valores devidos a título de sinal de negócio serão pagos
pelo(s) Comprador(es) diretamente ao agente corretor ou à empresa imobiliária
corretora, pertencendo tais valores exclusivamente ao agente corretor ou à
empresa imobiliária corretora que não possuem qualquer vínculo empregatício com
os Vendedor(es)
CLÁUSULA NOVA:
O(s) Vendedor(es) declara(m) que o imóvel objeto deste contrato não está
relacionado em processo de cobrança ou indenização movido por órgão público
federal, estadual ou municipal.
Se, contudo, durante a vigência deste contrato, o imóvel objeto do presente for
desapropriado, qualquer que seja a razão, caberá(ão) ao(s) Comprador(es)
ocupar(em) ou construir(em) em lote diverso do adquirido, deverá(ão) desocupar o
mesmo imediatamente, respondendo por eventuais danos causados.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA:
O(s) Comprador(es) recebe(m) do(s) Vendedor(es), nesta data, a pose precária do
lote de terreno descrito na cláusula quarta nas exatas condições em que se
encontra, inteiramente livre e desimpedido de pessoas e coisas, ficando, desde
logo autorizado a construir, observadas as disposições da cláusula décima
segunda.
PARÁGRAFO PRIMEIRO: O(s) Comprador(es) confessa(m) ter vistoriado pessoalmente o
imóvel, declarando que o mesmo está nas exatas condições descritas na cláusula
quarta.
PARÁGRAFO SEGUNDO: O(s) Comprador(es) se obriga(m) a defender a posse de
qualquer turbação ou esbulho até a data da escrituração definitiva, devendo
comunicar imediatamente ao(s) Vendedor(es) sobre tais ocorrências, sob pena de
rescisão contratual, com a perda das parcelas já pagas, sem prejuízo da multa e
demais cominações.
PARÁGRAFO TERCEIRO: Todas as despesas decorrentes de eventuais procedimentos
judiciais adotados em caso de retirada de pessoas ou coisas que ocupem
indevidamente o lote mencionado na cláusula quarta, serão de responsabilidade
exclusiva do(s) Comprador(es).
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: As instalações, benfeitorias, construções, aterros,
drenagens, instalações de água, luz, bem como as demais que o(s) Comprador(es)
realizar(em) no referido lote deverão obedecer ao estabelecido no plano de
loteamento e às exigências dos órgão públicos a que se sujeitam, somente podendo
ser iniciadas após a prévia autorização do órgão competente, sendo de
responsabilidade exclusiva do(s) Comprador(es) a obtenção de alvarás ou
autorizações, a consecução das obras, bem como a responsabilidade legal pelo
cumprimento das leis e posturas respectivas. O não cumprimento desta cláusula,
em particular a execução de obras clandestinas, sem a devida aprovação dos
órgãos competentes, poderá acarretar em embargo da obra e rescisão contratual,
com a perda das parcelas já pagas, sem prejuízo da multa e demais cominações.
PARÁGRAFO PRIMEIRO: Os tanques sépticos (fossas sanitárias) e sumidouros deverão
ser construídos segundo as exigências do Instituto Ambiental do .............,
conforme modelo aprovado pelo IAP, apresentado pelo(s) Vendedor(es).
PARÁGRAFO SEGUNDO: O(s) Comprador(es) ficam cientes que só poderá(ão) construir
residência unifamiliar, ou seja, um residência por lote.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA;
O pagamento de todos os impostos e taxas incidentes a partir da data da
assinatura da proposta de compra serão de responsabilidade exclusiva do(s)
Comprador(es).
PARÁGRAFO PRIMEIRO: Reserva-se ao(s) Vendedor(es) o direito de reaver os valores
dos tributos que pagou em razão do inadimplemento do(s) Comprador(es),acrescidos
de correção monetária e juros de mora, além da multa estabelecida na cláusula
décima quarta do presente contrato.
PARÁGRAFO SEGUNDO: A falta de pagamento de quaisquer impostos ou taxas acima
especificados em prazo superior a ...... (............) dias de seu vencimento,
dará ensejo à rescisão contratual, nos termos especificados no capítulo VI do
presente contrato, após constituído o devedor em mora na forma estabelecida na
cláusula décima quinta.
PARÁGRAFO TERCEIRO: Além das penalidades acima previstas, fica ainda assegurado
ao(s) Vendedor(es) o direito de pleitear perdas e danos decorrentes do
inadimplemento de tributos perante as Fazendas Municipais, Estaduais e/ou
Municipais.
CAPÍTULO V
DA MULTA, DA MORA E DEMAIS ENCARGOS
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA
Caso o(s) Comprador(es) não efetue(m) o pagamento de qualquer das prestações
mencionadas na cláusula quinta até a data de seu respectivo vencimento, estará(ão)
sujeito(s) ao pagamento de multa contratual de 2% (dois por cento), juros de
mora de 1% a.m. (um por cento ao mês), além de correção monetária por índice
utilizado no fórum cível da Comarca de ............, ..........
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA;
Vencida e não paga a mais de .....(..............) dias qualquer das prestações
mencionadas na cláusula quinta, o contrato será considerado rescindido ......
(.............) dias depois de constituído(s) em mora o(s) Comprador(es).
PARÁGRAFO PRIMEIRO: Para os fins desta cláusula e consoante a legislação em
vigor, o(s) Comprador(es) será(ão) intimado(s), a requerimento do(s) Vendedor(es),
pelo oficial do registro de imóveis, na forma do art. 32 da Lei 6.766/79 ou
notificado(s) na forma do art. 160 da Lei 6.015/73 a satisfazer as prestações
vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, corrigidas monetariamente
e acrescidas dos juros convencionados, multa contratual e custas de intimação.
Caso seja purgada a mora, convalescerá o contrato.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em
cartório, o(s) Vendedor(es) poderá(ão) ajuizar a ação competente, seja para
pleitear rescisão judicial do contrato, seja para requerer o ressarcimento das
despesas que fizer prova, e/ou, o pagamento de multa e demais cominaçòes legais,
sendo devidos, neste caso, honorários advocatícios de 20% (vinte por cento)
sobre o valor atualizado do débito.
CAPÍTULO VI
DA RESCISÃO
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA:
No caso de rescisão por quebra de contrato, a parte que der causa à rescisão
contratual pagará à outra, independente das perdas e danos, multa correspondente
a 10% (dez por cento) do saldo devedor do contrato apurado conforme abaixo:
I - quanto às parcelas vencidas, na forma da cláusula décima quarta;
II - quanto às parcelas vincendas, multiplicando-se o número de parcelas
restantes pelo valor atualizado da prestação.
CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA:
Ocorrendo rescisão, serão devolvidas ao(s) Comprador(es) somente as parcelas
pagas, mencionadas na cláusula quinta, devidamente corrigidas pelo IGP-M, com
exceção dos valores pagos a título de multas ou encargos contratuais.
PARÁGRAFO PRIMEIRO: Se o(s) Comprador(es) houver(em) dado ensejo à rescisão
contratual será descontado do valor a ser-lhe devolvido, a título de
ressarcimento pelo uso temporário do imóvel, a quantia correspondente ao aluguel
a ser calculado com base nos valores médios dos aluguéis dos imóveis da região,
que será devido durante todo o período que o Comprador(es) permanecer(em) na
posse do imóvel, contada esta a partir da data da proposta de compra.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Do valor apurado, a quantia será devolvida ao(s)
contratante(s) em tantas parcelas quantas tenham sido pagas até a data da
rescisão.
CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA:
No caso de rescisão contratual, somente as benfeitorias necessárias serão
incorporadas ao imóvel descrito na cláusula quarta, renunciando o(s) Comprador(es)
ao exercício de eventual direito de retenção em caso de desocupação do imóvel,
judicial ou extrajudicial. As benfeitorias úteis e voluptuárias não ensejarão
direito a indenização, compensação ou retenção, eventuais direitos esses que
o(s) Comprador(es) aqui expressamente renuncia(m)
PARÁGRAFO ÚNICO: As benfeitorias voluptuárias, instalações ou decorações
introduzidas pelo(s) Comprador(es) no imóvel descrito na cláusula quarta não
serão indenizáveis, podendo ser por este(s) levantadas no caso de rescisão do
contrato, desde que sua retirada não afete a estrutura e substância nem lhes
cause dano.
CLÁUSULA DÉCIMA NOVA:
O óbito, insolvência ou falência do(s) Comprador(s) não é causa de rescisão
contratual transmitindo-se o mesmo, com todos os direitos e obrigações
decorrentes, ao espólio ou à massa falida.
CAPÍTULO VII
DISPOSIÇÕES FINAIS
CLÁUSULA VIGÉSIMA:
A escritura definitiva de compra e venda, em cumprimento ao presente
compromisso, será outorgada ao(s) Comprador(es) contra o pagamento da parcela
final do preço avençado, dentro de ...... (..............) dias, correndo por
conta exclusiva do(s) Comprador(es) as despesas de impostos de transmissão,
escritura, registro, dentre outras, inclusive alvará judicial, se necessário.
CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA:
Os Comprador(es) somente poderá(ão) ceder ou transferir os direitos e obrigações
decorrentes deste compromisso de compra e venda, mediante prévia e escrita
anuência do(s) Vendedor(es) sob pena de rescisão contratual, e desde que o
primeiro tenha cumprido rigorosamente as obrigações até então exigíveis,
principalmente no que se refere ao pagamento das prestações.
CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA:
As partes elegem o foro da Comarca de .............., com expressa renúncia de
qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir as questões
oriundas do presente contrato.
E, após lido, discutido e entendido em todos os seus termos, não havendo dúvidas
sobre o seu conteúdo e alcance obrigacional, por se acharem justos e
contratados, assinam o presente compromisso irretratável de compra e venda em
...... (..........) vias de igual teor e forma, juntamente com duas testemunhas,
ficando por si, seus herdeiros ou sucessores obrigados a respeitar o contrato.
E, por estarem firmados
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
____________________
VENDEDOR
____________________
COMPRADOR
____________________
TESTEMUNHAS(1)
CPF:
____________________
TESTEMUNHAS(2)
CPF: