Compromisso de compra e venda de imóvel rural, que
constitui-se em uma gleba de terras. Transferência imediata da posse ao
comprador, ficando, todavia, a transferência da propriedade condicionada ao
pagamento de notas promissórias, que representam as parcelas pactuadas.
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Pelo presente instrumento particular de Compromisso de Compra e Venda,
comparecem de um lado, ............, brasileiros, casados entre si em regime de
comunhão ..........; ele ..........., portador da CIRG n° ............., e
inscrito no CPF/MF sob o n° ..............; ela, assistente social, portadora da
CIRG n° ........., e inscrita no CPF/MF sob o n° ..........., ambos residentes e
domiciliados em ........, na rua ..........., n° ....., neste ato são
representados por seu bastante procurador, com poderes especiais para vender, o
Sr. ........., instrumento de mandado registrado em livro próprio, Livro ...,
fls. ...., do Cartório distrital .........., outorgado em .........., na cidade
de ............, estado do ........, doravante simplesmente denominados de
PROMITENTES VENDEDORES, e de outro lado, .............., brasileiro, divorciado,
comerciante, portador da CIRG n° ............ SP, inscrito no CPF/MF sob o n°
............, residente e domiciliado na rua ............., na cidade de
............, estado de ........, doravante simplesmente denominado de
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, as partes têm entre si como justo e contratados o que
a seguir mutuamente outorgam e aceitam:
Seção I - Do Objeto
CLÁUSULA PRIMEIRA - Que os PROMITENTES VENDEDORES, na qualidade de proprietários
e legítimos possuidores, a justo título, de UMA GLEBA DE TERRAS, com área de
........, confrontando em sua integridade com propriedade. Cadastrado no INCRA
sob o n° ..........., imóvel este livre e desembaraçado de todos e quaisquer
ônus e vínculos, legais, judiciais, ou mesmo convencionais, e matriculado sob o
n° ......, do livro ..... do Registro de Imóveis desta comarca de ..........,
documento que faz parte integrante deste instrumento, se compromete a vender o
imóvel acima descrito e individuado ao COMPROMISSÁRIO COMPRADOR.
Seção II - Do Preço:
CLÁUSULA SEGUNDA - Fica estipulado o preço certo e ajustado de R$ .........
(.......... reais) a serem pagos da seguinte forma:
1) Um sinal de R$ .............. pago neste ato em cheque;
2) R$ ......... (......... reais), pagos em cheque já emitido e entregue aos
PROMITENTES VENDEDORES para desconto no dia ...............
3) R$ ............. (.......... reais) dia ..................;
CLÁUSULA TERCEIRA - O recibo de pagamento das parcelas será emitido pelo
procurador dos PROMISSÁRIOS VENDEDORES, assim com serão por ele entregues as
Notas Promissórias que servem de garantia do presente pacto, conforme forem
sendo estas pagas.
CLÁUSULA QUARTA - Caso quaisquer das parcelas mensais vença em dia que não haja
expediente bancário poderá o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR pagá-las no primeiro dia
útil subseqüente ao do vencimento.
Seção III - Da Mora do Compromissário Comprador
CLÁUSULA QUINTA - O não pagamento de qualquer das parcelas acima descritas, no
prazo estipulado para seus respectivos vencimentos, implicará em multa moratória
de 0,35% (trinta e cinco centésimos por cento) ao dia sobre o valor da parcela
em atraso.
CLÁUSULA SEXTA - Deixando o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR de pagar na data
estipulada, quaisquer das prestações, deverá pagar aos PROMITENTES VENDEDORES,
além do principal e da multa acima estipulada, devidamente corrigidos pelo IGP/M,
juros mensais de 1% (um por cento), por mês de atraso.
Seção IV - Pacto Comissório
CLÁUSULA SÉTIMA - Ficando o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR inadimplente em duas
parcelas sucessivas o presente contrato será rescindido de pleno direito, por
culpa exclusiva do COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, respondendo este por perdas e danos
fixados na cláusula nona.
CLÁUSULA OITAVA - O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR será constituído em mora através de
notificação extrajudicial a qual dará por rescindido o presente contrato,
devendo o COMPROMISSÁRIO COMPRADOR devolver o imóvel no prazo de 48 (quarenta e
oito) horas.
CLÁUSULA NONA - Havendo a rescisão do presente por inadimplemento do
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, deverá este, além de restituir a posse do imóvel que
lhe foi cedida, pagar aos PROMITENTES VENDEDORES, à título de perdas e danos já
pré-fixadas, o valor de R$ ........... (.............. reais).
Parágrafo primeiro - Havendo sido pago pelos CESSIONÁRIOS mais do que R$
.......... (........... reais), quando da rescisão do contrato, ficarão os
CEDENTES obrigados a restituir o que receberam a mais do que este valor.
Parágrafo segundo - Não tendo sido pago valores suficientes a cobrir a multa
penal poderão os PROMITENTES VENDEDORES mover a competente ação para receber o
que falta para completá-lo.
Parágrafo Terceiro - O montante devido à título de custas judiciais e honorários
advocatícios de 20% sobre o valor da causa não estão compreendidos dentro do
valor pré-fixado como perdas e danos.
Seção V - Condições Gerais
CLÁUSULA DÉCIMA - A partir da presente data, todos os impostos e taxas, e seus
acréscimos legais, que recaírem sobre o imóvel deste contrato, ainda que
lançados em nome dos PROMITENTES VENDEDORES ou de antecessores, serão de
responsabilidade do COMPROMISSÁRIO COMPRADOR e por ele deverão ser pagos, nas
épocas oportunas.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - Que o COMPRADOR entra desde já na posse do imóvel ora
cedido, exercendo em nome própria dita posse, ficando, contudo, condicionada a
transferência da propriedade ao pagamento integral das parcelas pactuadas.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR poderá fazer no imóvel
quaisquer benfeitorias que julgar necessárias, respeitando as restrições deste
instrumento e as posturas das autoridades competentes.
Parágrafo único - Em caso de rescisão do presente contrato por inadimplência do
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR não serão indenizáveis as benfeitorias por ele
realizadas, sejam elas úteis ou necessárias, ficando expressamente vedado o
exercício do direito de retenção
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA - A Escritura definitiva do imóvel será outorgada em
favor do COMPRADOR ou de quem o mesmo indicar, correndo as despesas por sua
conta exclusiva.
Parágrafo primeiro - Os ora PROMITENTES VENDEDORES se comprometem, no prazo de
90 (noventa) dias, contados da quitação deste instrumento, a apresentarem todos
os documentos necessários para a outorga da escritura definitiva de venda e
compra.
Parágrafo segundo - Caso os PROMITENTES VENDEDORES não apresentem toda a
documentação em decorrência da demora do fornecimento de Certidões por parte de
qualquer órgão público ser-lhe-á facultada a prorrogação de prazo por mais 60
(sessenta) dias.
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA - Em caso de recusa da outorga da Escritura definitiva,
uma vez quitado este compromisso, e atendidos os prazo supra mencionados, dará o
direito ao COMPROMISSÁRIO COMPRADOR de requerer em Juízo a competente
adjudicação compulsória do imóvel.
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA - O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR obriga-se a defender o
imóvel ora vendido de qualquer ato de turbação ou esbulho, comunicando aos
vendedores qualquer anormalidade que venha a ocorrer.
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA - Os PROMISSÁRIOS VENDEDORES declaram sob as penas da lei,
civil e criminalmente, não haver sobre o imóvel objeto deste contrato, ação em
trâmite, fundada em direitos real e pessoal.
CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA - O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR declara ter conhecimento do
estado geral do imóvel, da existência ou não arrendatários assumindo integral
responsabilidade perante, e por sua retirada.
CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA - Os PROMISSÁRIOS VENDEDORES declaram sob as penas da
lei, não estarem sujeitos às exigências do "Decreto 2.173/97 E da Lei n°
8.212/91", com referência a Previdência Social e ao Funrural
CLÁUSULA DÉCIMA NONA - As partes contratantes elegem de comum acordo o foro da
situação do imóvel com renúncia expressa; a qualquer outro, por mais
privilegiado que seja, para solucionar qualquer litígio que por ventura
origine-se do presente contrato.
E por estarem assim justos e contratados, firmam o presente contrato em três
vias de igual teor e forma.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
____________________
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR
____________________
PROMITENTES VENDEDORES
____________________
TESTEMUNHAS(1)
____________________
TESTEMUNHAS(2)