Minuta de convenção de condomínio.
MINUTA DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ..............
LOCALIZAÇÃO: ...............
CIDADE:..............
MINUTA DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
CAPÍTULO I - DO OBJETO
Art. 1º. - O Condomínio do " EDIFÍCIO ............",é instituído no lote de
terreno, sob nº. ........... , do croquis ........... , da Planta .......... ,
medindo ........... de frente para a Rua ........ , fazendo esquina com a Rua
..................., atual................, nesta cidade, na qual mede ........
, de ambos os lados, confrontando do lado direito com a rua ........ , do lado
esquerdo, com o imóvel de indicação fiscal nº . ......................, de
propriedade de ........, e nos fundos onde mede ........., confronta com imóvel
de indicação fiscal nº . .........., de propriedade de ............, perfazendo
a área total de ................. Indicação fiscal .........
Art. 2º. - As unidades autônomas, respectivas frações do solo e partes comuns do
"Edifício ...........", são as já devidamente caracterizadas no .........
Art. 3º. - As partes comuns do "......", já mencionadas no MEMORIAL DE
INCORPORAÇÃO, são inalienáveis e indissoluvelmente ligadas as unidades
autônomas, insuscetíveis de divisão e alienação destacada da respectiva unidade,
bem como insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino.
CAPÍTULO II - DIREITOS E DEVERES
Art. 4º. - Aos proprietários atuais ou futuros, bem como aos eventuais ocupantes
das unidades autônomas, é assegurado o livre trânsito pelas faixas de uso comum
que servem de acesso as unidades.
Art. 5º. - Aos proprietários atuais ou futuros, bem como aos eventuais ocupantes
das unidades autônomas, cabe o direito de usar as unidades autônomas, de acordo
com o seu destino, desde que não causem danos aos demais condôminos e não
infrinjam as normas legais e disposições desta convenção.
Art. 6º. - As unidades autônomas que compõem o condomínio somente poderão ser
utilizadas para fins estritamente residencial e o local para estacionamento de
automóveis, para o fim previsto, ou seja, estacionamento de automóveis de
passeio; não sendo permitido transformar o estacionamento em depósito ou para
qualquer outra serventia; portanto, fica vedado a construção de qualquer tipo
naquelas vagas, a não ser os previstos no projeto arquitetônico aprovado.
Art. 7º. - Distribuir-se-ão entre os condôminos, na proporção da quota da parte
ideal do terreno que a cada um pertencer, as despesas de condomínio.
Art. 8º. - O Condômino que aumentar as despesas de sua exclusiva conveniência ou
no seu próprio interesse, pagará o excesso a que dar causa.
Art. 9º. - Os Condôminos suprirão o síndico das quotas que a cada um couber no
rateio das despesas comuns, até o dia ............. de cada mês posterior ao
vencido.
Art. 10º. - É dever dos condôminos guardar decoro e respeito no uso das coisas e
partes comuns, não as usando, nem permitindo que as usem para fins diversos
daqueles a que se destinam.
CAPÍTULO III - DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS
Art. 11º. - As Assembléias Gerais serão ordinárias e extraordinárias, e, a elas
deverão comparecer os condôminos ou seus procuradores especiais, devidamente
credenciadas, constando delas a presença do síndico.
Art. 12º. - As Assembléias Gerais Ordinárias, reunir-se-ão anualmente, na
primeira quinzena do mês de ....................... , para apreciação das contas
do síndico, discussão e aprovação do orçamento anual da receita e eleição do
síndico, e, de dois em dois anos para eleição do Conselho Consultivo.
Art. 13º. - As Assembléias Gerais instalar-se-ão regularmente, em primeira
convocação, com maioria absoluta de condôminos em dia com as suas obrigações
legais ou convencionais.
Art. 14º. - As votações serão tomadas por maioria de votos dos presentes, não
sendo permitida a votação por correspondência.
Art. 15º. - Quando não houver Quorum para a primeira convocação, proceder-se-á
nova convocação, instalando-se a Assembléia trinta minutos depois, com qualquer
número de condôminos.
Parágrafo Primeiro: - As decisões pertinentes em destituição do síndico,
alteração das disposições desta convenção ou do Regimento Interno, deverão ser
tomadas por dois terços (2/3) de votos dos condôminos, em dia com suas
obrigações.
Parágrafo Segundo: - As decisões pertinentes a alteração do princípio de
utilização, das unidades, bem como quaisquer alterações fundamentais na
estrutura do condomínio, deverão ser tomadas por unanimidade de votos dos
condôminos.
Parágrafo Terceiro: - Os votos, tanto na eleição, como em qualquer outra
deliberação da Assembléia Geral, sempre serão proporcionais as frações ideais de
terreno pertencentes a cada condômino.
Art. 16º. - As convocações das Assembléias Gerais serão feitas, com antecedência
de quinze (15) dias, por meio de cartas contra recibo, além de edital que será
afixado em qualquer evidência, no vestíbulo principal do EDIFÍCIO.
Art. 17º. - Compete à Assembléia Geral Extraordinária: -
a) deliberar sobre matéria de interesse geral do Edifício ou dos condôminos;
b) desistir, em grau de recurso, os assuntos que tenham sido deliberados pelo
síndico, e a elas levados a pedido dos interessados;
c) destituir o síndico, a qualquer tempo, independentemente de justificação e
sem indenização, exceto quando o síndico for indicado pelos incorporadores, no
período em que houver condôminos em débito para com os incorporadores, a
administração do edifício caberá exclusivamente a esses incorporadores, por si
ou por quem deles receber a competente delegação de poderes;
Art. 18º. - As deliberações da Assembléia Geral serão obrigatórias a todos os
condôminos, independentemente de seu comparecimento ou de seu voto, cumprindo ao
síndico executá-las e fazê-las cumprir.
CAPÍTULO IV - DA ADMINISTRAÇÃO
Art. 19º. - O condomínio será administrado por um síndico, condômino ou não,
pessoa física ou jurídica, eleito anualmente pela Assembléia Geral, sendo
permitida a reeleição.
Art. 20º. - Compete ao síndico:-
a) representar o condomínio ativa e passivamente, em juízo e fora dele;
b) praticar todos os atos permitidos em lei, na defesa dos interesses gerais ou
comuns;
c) exercer a administração interna do Edifício, no que respeita a vigilância, a
moralidade e a segurança, bem como aos serviços que interessam os condôminos ou
moradores;
d) praticar os atos que lhe são atribuídos por lei, por esta convenção e pelo
Regimento Interno, que for oportunamente aprovado, exigindo respeito e suas
estipulações, por parte dos condôminos, ocupantes ou seus dependentes, impondo
as multas que o Regimento Interno estabelecer;
e) executar as deliberações da Assembléia Geral;
f) contratar e despedir empregados, nos termos da legislação oficial em vigor;
g) cobrar, receber e dar devida aplicação a quota de condomínio e de todos os
condôminos, promovendo, no caso de recusa, através dos meios legais pertinentes,
a necessária ação executiva;
h) ordenar obras de caráter urgente, ou adquirir o que seja necessário para a
conservação do condomínio, extra-orçamento, até o máximo anual de 10% (dez por
cento), sobre a previsão orçamentária anual, devendo convocar a Assembléia Geral
para deliberar quando tais despesas excederem o máximo previsto;
i) elaborar a previsão orçamentária anual para deliberação da Assembléia Geral,
na forma e nos termos da presente convenção;
j) manter a escrituração contábil do condomínio e ter sob a sua guarda, os
livros e demais documentos, sempre a disposição dos condôminos;
k) lavrar as atas das Assembléias Gerais, convocá-las e comunicar os condôminos,
no prazo de oito (8) dias, as deliberações aprovadas.
Art. 21º. - O síndico poderá ser destituído livremente pela Assembléia Geral,
por dois terços (2/3) de votos dos condôminos, e independentemente de
justificação e sem indenização.
Art. 22º. - Caberá ao síndico a remuneração que lhe for atribuída pela
Assembléia Geral.
Art. 23º. - A Assembléia Geral elegerá, de dois em dois anos, na reunião
ordinária da primeira quinzena do mês de ........................, um Conselho
Consultivo, constituído de três condôminos, na qualidade de membros efetivos, e
três suplentes, também condôminos.
Art. 24º. - A Assembléia que elege o Conselho Consultivo determinará suas
atribuições, entre as quais:
a) supervisionar a ação do síndico;
b) dar parecer sobre o orçamento anual da receita, das despesas, bem como sobre
a prestação de contas;
c) designar substituto do síndico, no caso de falta ou impedimento, pelo período
que decorrer até a eleição do substituto pela Assembléia Geral;
d) somente será atribuição do Conselho Consultivo e não da Assembléia Geral, o
que se referir a conservação e manutenção do Edifício.
Art. 25º. - As funções dos Conselheiros serão exercidas gratuitamente, cabendo
aos suplentes a substituição automática dos membros efetivos.
CAPÍTULO V - DO ORÇAMENTO
Art. 26º. - Constituem despesas do Edifício:
a) as relativas a conservação, limpeza e higiene; reparação e reconstrução das
partes e coisas comuns e dependências do Edifício;
b) os prêmios de seguro do Edifício e dos empregados;
c) os impostos e taxas que incidem sobre as partes comuns do Edifício;
d) a remuneração do síndico e dos demais empregados do condomínio, bem como aos
encargos da Previdência Social.
Art. 27º. - Serão rateadas entre os condôminos, além das despesas comuns
forçadas, as de caráter extraordinário, devendo o rateio se processar, dentro do
prazo de quinze (15) dias a contar da data que forem aprovados pela Assembléia
Geral, salvo se nesta oportunidade for estabelecido prazo diferente ou se forem
adicionados à quota normal de condomínio.
Art. 28º. - O saldo que permanecer do orçamento de um exercício, será
incorporado ao exercício seguinte, se outro destino não lhe for dado pela
Assembléia Geral. O déficit que se verificar, será rateado entre os condôminos e
arrecadado dentro do prazo de quinze (15) dias.
CAPÍTULO VI - DAS PENALIDADES
Art. 29º. - Os condôminos em atraso com os pagamentos das respectivas
contribuições, pagarão juros de 10 % (dez por cento), ao mês sobre os
respectivos débitos, contados a partir da data do vencimento, do respectivo
prazo, independentemente de interpelação judicial ou extrajudicial, até uma mora
de trinta dias. Findo este prazo, poderá o síndico promover a cobrança judicial
do débito, hipótese em que, além dos juros moratórios, ficarão sujeitos a multa
que for estabelecida pela Assembléia Geral e ou Regimento Interno, sujeitando-se
ainda, ao pagamento das custas judiciais e honorários de advogado e a correção
monetária de seu débito.
Art. 30º. - Além das penalidades cominadas em lei, fica ainda o condômino que
transitória ou eventualmente, perturbar o uso das coisas comuns, e der causa a
despesas, sujeito às multas que forem estabelecidas pelo Regimento Interno, sem
prejuízo das demais conseqüências civis e criminais de seu ato.
Art. 31º. - Além das despesas relacionadas com os encargos normais do
condomínio, o orçamento da receita preverá uma quota para constituição do Fundo
de Reserva, destinado a atender aos encargos extraordinários do condomínio, e em
conta do qual serão levadas todas as multas cobradas por infração dos
dispositivos desta convenção.
Art. 32º. - O Edifício será segurado contra incêndio ou outro risco, que possa
destruir, total ou parcialmente, em companhia idônea, com aprovação da
Assembléia Geral, pelo respectivo valor, discriminando-se na apólice o valor de
seguro de cada unidade.
Art. 33º. - As despesas relativas aos prêmios de seguro serão rateadas entre os
condôminos, na proporção das frações ideais do terreno que a cada um pertencer.
Art. 34º. - O Regimento Interno do "Edifício ..........", deverá ser aprovado na
primeira reunião da Assembléia Geral de condôminos, e, de acordo com o quorum já
estabelecido nesta convenção, ou seja, 2/3 (dois terços), da maioria simples.
Art. 35º. - A presente convenção que sujeita todo o ocupante, ainda que eventual
do Edifício, ou qualquer de suas partes, obriga a todos os condôminos, seus
sub-rogados ou sucessores a título universal ou singular.
E, por estarem firmados
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
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SÍNDICO(A)