Compromisso de compra e venda de imóvel residencial.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL................
Pelo presente Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda, de um lado a
COMPROMITENTE - VENDEDORA, nomeada e qualificada no item 01 do quadro resumo
deste instrumento, e que dele fica fazendo parte integrante para todos os
efeitos e obrigações contratadas, doravante denominada simplesmente VENDEDORA e
de outro lado o COMPROMISSÁRIO - COMPRADOR, nomeado e qualificado no item 02 do
quadro resumo, doravante denominado simplesmente COMPRADOR, têm entre si, justo
e contratado o Compromisso de Compra e Venda do Imóvel, descrito e caracterizado
no item 03 do quadro resumo, cujo contrato reger-se-á pelas cláusulas e
condições seguintes:
.CLÁUSULA PRIMEIRA - DO IMÓVEL
A VENDEDORA - declara que é senhora e legítima possuidora do imóvel descrito e
caracterizado no item 03 do quadro resumo, por ela havido conforme dispõe o item
04 do quadro resumo. Declara que possui referido imóvel livre e desembaraçado de
quaisquer ônus judiciais ou extrajudiciais, mesmo hipotecas legais ou
convencionais.
CLÁUSULA SEGUNDA - PREÇO
O preço certo e ajustado da presente promessa de compra e venda é o constante no
item 05 do quadro do resumo, e deverá ser quitado na forma e condições
constantes nas cláusulas que seguem.
Parágrafo Único
OS CONTRATANTES reconhecem expressamente que o preço estabelecido neste contrato
constitui obrigação una, pretendendo as partes estabelecer condições para
preservação do valor efetivo da compra e venda evitando que esse valor sofra os
efeitos da depreciação monetária. Diante desse pressuposto, a aplicação de
índices para atualização da expressão monetária do preço e das parcelas
vincendas são mecanismos essenciais para a preservação da equação contratual
originária.
CLÁUSULA TERCEIRA - DA ENTRADA
A parte correspondente à entrada está determinada no item 06, do quadro resumo.
Parágrafo único:
A VENDEDORA declara haver recebido como sinal de negócio e princípio de
pagamento, a importância constante no item 06 "A", do quadro resumo, da qual dá
plena, geral e irrevogável quitação, ficando a validade de tal quitação sujeita
à compensação do cheque emitido "pró solvendo", caso o pagamento seja efetuado
mediante este título.
CLÁUSULA QUARTA - D0 SALDO
O saldo do preço constante no item 07 do quadro resumo será pago pelo COMPRADOR
em favor da VENDEDORA ou a quem esta indicar, em número de parcelas e valores
convencionados entre as partes e constantes no item 08 do citado quadro resumo.
CLÁUSULA QUINTA - DA FORMA DE REAJUSTE
Todas as parcelas contratadas serão reajustadas a cada período de 12 (doze)
meses a contar da data da assinatura do presente contrato, na forma
convencionada no item 08 do quadro resumo, quer se trate de pagamento por
antecipação, quer se trate de pagamento com atraso, tomando-se como base o
corrente mês.
Parágrafo primeiro
Ocorrendo período de vencimento de parcelas inferior a 12 (doze) meses,
impossibilitando a obtenção de reajuste anual na forma exigida pela legislação
aplicável, utilizar-se-á o mesmo critério estabelecido no "caput", no respectivo
período, pro rata die.
Parágrafo segundo
Na hipótese de ser expedida legislação posterior que autorize a correção das
parcelas em periodicidade inferior a ora contratada e em vigência, fica
convencionado, em caráter irretratável e irrevogável que a periodicidade dos
reajustes de todas as parcelas que compõem o preço far-se-á no menor prazo
permitido pela nova legislação, de acordo com o mesmo critério estabelecido no
"caput".
Parágrafo quarto
Em caso de extinção ou impossibilidade de utilização do índice adotado no
"caput", as prestações / parcelas e todos os demais valores, referentes ao preço
da unidade, passarão a ser atualizados de acordo com o critério estabelecido no
"caput", na seguinte ordem: INCC (Índice Nacional do Custo da Construção), IPC-R
(Índice geral de Preços - R), IGP (Índice Geral de Preços) editados pela
Fundação Getúlio Vargas, IPC-FIPE (Índice de Preços ao Consumidor), editado pela
Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, ou ainda CUB - (Custo Unitário
Básico) editado pelo SINDUSCON, ICV (Índice de Custo de Vida), editado pelo
DIEESE, o IVC da Classe Média editado pela Ordem dos Economistas, INPC/IBGE
(Índice Nacional de Preços ao Consumidor), IPCA/IBGE, ambos editados pela
Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, bastando a VENDEDORA,
com antecedência mínima de cinco (05) dias do vencimento informar o índice
substutivo que passará a ser adotado. Na extinção ou impossibilidade de
utilização de quaisquer dos índices eleitos, será utilizado o substituto
respectivo.
Parágrafo quinto
Fica assegurado à VENDEDORA, qualquer tempo, e até a outorga da Escritura
Definitiva de Compra e Venda, o direito de cobrar do COMPRADOR todas e quaisquer
prestações, multas, juros e atualização monetária que, por qualquer razão, não
tenham sido quitados em seu vencimento.
Parágrafo sexto
Os pagamentos das parcelas constantes no item 08 do quadro resumo serão
efetuados pelo COMPRADOR a favor da VENDEDORA, no endereço desta, ou através de
cobrança bancária a ser indicada nos respectivos vencimentos, mediante recibo,
independentemente de qualquer aviso, notificação ou interpelação judicial ou
extrajudicial.
Parágrafo sétimo
Para permitir o fiel equilíbrio contratual entre os direitos e obrigações ora
celebrados, as partes renunciam, expressamente e em caráter irrevogável e
irretratável, a aplicação de qualquer deságio, deflação, congelamento, tablita
ou outro índice de reajuste de parcelas que seja criado pelo Sistema Econômico
Nacional.
Parágrafo oitavo
As parcelas mensais de preço ficam desde logo submetidas a reajuste monetário,
cuja aplicação será feita a cada período de 12 (doze) meses e 01 (hum) dia a
contar desta data, ou seja, no dia seguinte ao do vencimento da 12ª (decima
segunda), 24ª (vigésima quarta) prestação mensal e assim por diante, ou em
periodicidade inferior que venha a ser permitida pela legislação pertinente e
também no final do contrato, mesmo que não se complete um período de 12 (doze)
meses, de acordo com a variação do índice oficial.
Parágrafo nono
As diferenças mensais decorrentes das parcelas vencidas e que compõem cada
período de 12 (doze) meses serão apuradas em cada parcela e consolidadas ao
final de cada período, cujos valores também serão reajustados no período
respectivo através da aplicação da variação mensal do IGPM eleito no "caput" da
presente cláusula, sobre cada parcela, cujo montante, acrescido de juros
contratados, será pago em uma única parcela, conjuntamente com a parcela
subsequente, observada a periodicidade mínima legal.
CLÁUSULA SEXTA - DAS PENALIDADES POR ATRASO NO PAGAMENTO DE QUALQUER PARCELA
O atraso no pagamento de qualquer das parcelas implicará na incidência
automática de correção monetária pro rata die, de acordo com o índice de
Correção Oficial sobre o débito vencido, mais os juros moratórios de 1% (hum por
cento) e multa de 2% (dois por cento) sobre o total apurado.
Parágrafo Único
Quando o(s) COMPRADOR(ES) pagar(em) qualquer parcela em atraso, inclusive em
Cartório de protesto, sem o pagamento dos juros, multa e correção monetária,
persistirá em mora, devendo o valor respectivo ser pago no escritório da
VENDEDORA, no horário das 08:00 às 15:00 horas, de segunda a sexta-feira, no
prazo de três dias do pagamento da parcela, sob pena de sanções previstas neste
instrumento, ressalvando o direito da VENDEDORA de sacar contra o(s)
COMPRADOR(ES) letra de câmbio no valor dos juros, multa e correção monetária,
com vencimento à vista, a ser levada a protesto junto com a parcela, ficando
estabelecido que se a vendedora tiver que promover execução judicial da letra de
câmbio, ao seu valor serão acrescidos juros de mora de 12% ao ano e atualização
monetária com base no índice de correção eleito na cláusula quinta,
sujeitando-se o(s) COMPRADOR(ES), ainda, às custas processuais e honorários
advocatícios de 20% sobre o valor atualizado da execução.
CLÁUSULA SÉTIMA - DA RESCISÃO
Ocorrerá a rescisão automática do presente contrato independentemente de
qualquer notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial, caso se
verifique:
a-) o inadimplemento de 02 (duas) parcelas, consecutivas ou não, constantes no
item 08 do Quadro Resumo;
b-) o descumprimento de quaisquer das obrigações ora convencionada;
c-) se o COMPRADOR for pessoa jurídica, por ocasião da decretação de sua
falência, concordata ou sua extinção por qualquer modalidade.
Parágrafo primeiro
Caso já houver sido entregue a respectiva unidade, a continuidade da ocupação
tipificará esbulho possessório, passível de reintegração de posse.
Parágrafo segundo
Poderá a VENDEDORA, em vez de considerar rescindido o presente Contrato, face o
inadimplemento de 02 (duas) parcelas, consecutivas ou não, em considerar,
automaticamente, vencidas todas as demais prestações mencionadas no Quadro
Resumo anexo, acrescidas de todos os acréscimos contratuais e legais, através da
apresentação de letra de câmbio, excluindo do seu total, quando for o caso, as
prestações devidamente quitadas.
CLÁUSULA OITAVA
Ocorrendo a rescisão contratual por culpa do COMPRADOR, as parcelas serão
devolvidas ao mesmo na forma estipulada no parágrafo primeiro, em tantas
parcelas quantas tiver pago até a data da efetiva rescisão, abatidas a multa
contratual a título de pagamento das perdas e danos previamente fixadas
exigíveis no caso de intervenção judicial ou de mora superior a 03 (três) meses,
equivalentes a 10% (dez por cento) do valor do contrato constante no item 05 do
Quadro Resumo (art. 26, inciso V, da Lei 6.766/79).
parágrafo primeiro
A apuração para a devolução das parcelas obedecerá os seguintes critérios:
a-) se o COMPRADOR tiver pago 10% (dez por cento) do preço atualizado do
contrato, receberá em devolução 20% (vinte por cento) da quantia paga;
b-) do que exceder 10% (dez por cento) até 30% (trinta por cento) do preço
atualizado do contrato, receberá em devolução 50% (cinqüenta por cento) da
quantia paga;
c-) do que exceder de 30% (trinta por cento) até 70% (setenta por cento) do
preço atualizado, receberá em devolução 75% (setenta e cinco por cento) da
quantia paga;
d-) do que exceder 70% (setenta por cento) do preço atualizado, será devolvido
90% (noventa por cento) da quantia paga.
Parágrafo segundo
Apurado o valor da devolução, será dividido em tantas parcelas quantas tenham
sido pagas até a rescisão contratual corrigidas pelo índice eleito na cláusula
quinta e parágrafos.
Parágrafo terceiro
Não será computado nos cálculos para a devolução os valores correspondentes as
multas de mora, considerando-se apenas o valor principal da(s) respectiva(s)
parcela(s) objeto de eventual devolução.
Parágrafo quarto
O COMPRADOR renuncia expressamente a redução da multa contratual
(compensatória).
Parágrafo quinto
O COMPRADOR renuncia expressamente o direito de retenção das benfeitorias úteis
ou voluntárias, bem como qualquer benfeitoria introduzida no imóvel, que passa a
fazer parte integrante do mesmo, sem direito a qualquer indenização.
CLÁUSULA NONA - DA DEMAIS OBRIGAÇÕES DO COMPRADOR
O COMPRADOR declara conhecer e estar de acordo com toda a documentação
depositada no Cartório de Registro de Imóveis competente e que diz respeito à
incorporação do empreendimento, conforme disciplina a Lei número 4.591 de 31 de
dezembro de 1964, estando perfeitamente esclarecido pela VENDEDORA em relação a
todos os aspectos em questão. Por outro lado, o COMPRADOR:
a-) Se obriga, em caso de transferência do imóvel ora prometido à venda, a obter
por escrito a anuência da VENDEDORA, sob pena de, não o fazendo, ser ineficaz a
transferência e responder sobre a multa de 10% (dez por cento) sobre o valor
total do presente, devidamente atualizado desde a data da assinatura até o
efetivo pagamento.
b-) Declara estar ciente que, no caso de transferência dos direitos do presente
contrato a terceiros, deverá pagar à VENDEDORA a taxa de transferência de 3%
(três por cento) sobre o saldo devedor apurado na ocasião, devidamente corrigido
pelo índice eleito na cláusula quinta e parágrafos, a qual será exigível,
imediatamente, na data da cessão ou alienação.
c-) Declara o COMPRADOR ter o conhecimento que se os direitos do presente
Contrato forem negociados com terceiros sem a expressa anuência da VENDEDORA,
todas as prestações pecuniárias previstas neste Instrumento, por ventura
vincendas, serão consideradas automaticamente vencidas e, portanto,
imediatamente exigíveis na forma prevista na cláusula quinta e parágrafos,
acrescidas de todos os consectários legais e contratuais, inclusive multa de 10%
(dez por cento) prevista no item "A" retro. Por outro lado, fica facultado à
VENDEDORA, a seu exclusivo critério, em vez de exigir o saldo devedor pelo
vencimento antecipado, em considerar rescindido, de pleno direito e
automaticamente, o presente contrato, de acordo com o que dispõe a cláusula
décima.
d-) Concorda o COMPRADOR que a VENDEDORA mantenha no Empreendimento onde
encontra-se o imóvel objeto do presente contrato, em local que lhe aprouver,
STAND de venda, com corretores de plantão, placas, painéis publicitários e
outros, até a finalização total das vendas do empreendimento, não sendo devida
remuneração em favor do COMPRADOR.
e) - O COMPRADOR tem conhecimento que o material de propaganda a ser utilizado
para promover vendas no empreendimento que faz parte o imóvel objeto deste
contrato é meramente ilustrativo, bem como todos os detalhes de construção e
acabamento do imóvel em questão são aqueles constantes do Memorial Descritivo
próprio à planta da unidade, o qual, sob forma em anexo, faz parte integrante e
complementar deste Contrato, entendendo-se que não se comporta, na realidade do
imóvel e nem de no seu preço de venda, os acessórios ali constantes na
ilustração, os quais visam, apenas, maior ornamentação e requinte.
f-) O COMPRADOR tem conhecimento de que todas e quaisquer despesas necessárias
para a lavratura da Escritura definitiva de Compra e Venda do imóvel em
referência, bem como para o correspondente registro na Circunscrição Imobiliária
competente, imposto de transmissão inter vivos, laudêmio (se houver), as quais
ocorrerão integralmente por sua conta, concordando, ainda, que a VENDEDORA
promova tais providências as expensas do COMPRADOR.
g-) Obriga-se o COMPRADOR a pagar nas épocas próprias de vencimento, todos os
impostos, taxas e condomínio, luz ou quaisquer outros encargos que incidam ou
venham a incidir sobre a unidade objeto do presente, após vistoria de entrega da
obra, mesmo que não tenha ocorrido a transferência definitiva da unidade.
h-) O recebimento de prestações em atraso ou a tolerância por infringência de
qualquer obrigação do COMPRADOR corresponderá mera liberação da parte da
VENDEDORA e não acarretará novação do presente Contrato.
i-) Declara o COMPRADOR ter conhecimento de que, se por ventura tiver condições
de quitar prestações ou balões semestrais / anuais, os mesmos somente serão
quitados na ordem inversa da última, penúltima e assim sucessivamente dependendo
da anuência da VENDEDORA.
j-) O COMPRADOR obriga-se a manter a VENDEDORA atualizada quanto ao seu endereço
para qualquer comunicação decorrente deste contrato.
CLÁUSULA DÉCIMA - DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL
O imóvel objeto deste instrumento, constante do item 03 do Quadro Resumo,
encontra-se em construção, ficando estabelecido o prazo de entrega do mesmo
totalmente concluído o constante do item 9 do Quadro Resumo.
Parágrafo primeiro
O prazo estabelecido para a conclusão do Edifício é o indicado no item 9 do
Quadro Resumo, com tolerância de atraso ou antecipação de até 180 (cento e
oitenta) dias. Findo esse prazo, a VENDEDORA incorrerá na multa compensatória de
01(hum) CUB por mês em atraso, desde que comprovado judicialmente; porém não
terá o COMPRADOR direito a esta multa se não houver sido rigorosamente pontual
em todos os pagamentos; ressalva-se, outrossim, em favor da VENDEDORA, motivos
de força maior ou caso fortuito, alheios a sua vontade, especialmente greves que
afetem a construção civil, falta ou escassez de materiais ou mão de obra
necessária à construção, chuva com intensidade diária ou superior a 0,003 (três
milímetros) comprovados por relatório de Instituto Agronômico local, ou ainda,
crises econômicas e financeiras de âmbito nacional, convulsão social, alteração
na legislação vigente que confronte o termo pactuado.
Parágrafo segundo
É vedada a entrada do COMPRADOR no canteiro de obra sem expressa autorização da
VENDEDORA.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - DA POSSE
Concorda o COMPRADOR que a posse definitiva do imóvel objeto deste contrato
somente lhe será transmitida após a liquidação de todas as suas obrigações
contratuais, especialmente as pecuniárias.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - DA ESCRITURA DEFINITIVA
A escritura definitiva de compra e venda do imóvel objeto deste Contrato será
outorgada pela VENDEDORA, em favor do COMPRADOR, 180 dias após a conclusão do
Empreendimento e constatado o cumprimento de todas as obrigações contratuais,
especialmente o pagamento integral das pecuniárias de responsabilidade do
adquirente. O imóvel será entregue livre de qualquer ônus.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA - DOS IMPOSTOS E TAXAS
A partir da conclusão das obras do Edifício, ou seja, quando da expedição pela
Prefeitura Municipal do Certificado de Vistoria Técnica de Conclusão de Obras,
correrão por conta e responsabilidade do COMPRADOR, todos os impostos e taxas
(tributos lançados), sobre o imóvel objeto do presente, bem como despesas e
taxas de condomínio, mesmo que ainda lançados em nome da VENDEDORA.
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA - DA PROCURAÇÃO EM CARÁTER IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL
O COMPRADOR, por este documento, nomeia e constitui a VENDEDORA sua bastante
procuradora, em caráter irrevogável e irretratável, para os fins especiais de
requerer e assinar o que for necessário e relacionado, com o imóvel objeto deste
contrato junto a Prefeitura Municipal, ao Cartório de Registro de Imóveis ou a
qualquer outro órgão competente da Comarca onde estiver sendo edificado o
empreendimento.
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA - DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
Se alguma das partes tiver que ingressar em juízo para obter o cumprimento de
qualquer das disposições do presente contrato fica estabelecido 20% (vinte por
cento) sobre o valor da causa os honorários advocatícios devidos ao seu patrono.
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA - DISPOSIÇÕES FINAIS
Considerando que a VENDEDORA prestou todos os esclarecimentos sobre este
Contrato ao COMPRADOR, o qual, no estabelecimento da VENDEDORA procedeu a
leitura e a análise, tomando plena ciência e compreensão do mesmo, fica
estipulado o prazo d e01 (hum) dia, a contar da data de assinatura do presente
Contrato, firmados nas dependências da VENDEDORA, para que o COMPRADOR, se assim
entender, manifeste-se acerca do mesmo, após o que, ter-se-á por plenamente
aceito e consentido, em todos os seus itens e cláusulas.
CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA
Quaisquer recomendações, solicitações ou manifestações que o COMPRADOR entenda
fazer, relativos ao presente Contrato e imóvel descrito no Quadro Resumo,
deverão ser procedidos por escrito e com comprovante de recebimento, sob penas
de perda do direito respectivo.
CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA - DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE
o presente Contrato é pactuado em caráter irrevogável e irretratável, vedado
arrependimento, obrigando as partes por .....?????
CLÁUSULA DÉCIMA NONA - DO FORO
As partes elegem o foro da situação do imóvel objeto do presente instrumento
para dirimir dúvidas ou questões oriundas do presente Contrato Particular de
Compromisso de Compra e Venda, renunciando expressamente a qualquer outro, por
mais privilegiado que seja.
CLÁUSULA VIGÉSIMA
Após lido, discutidos e entendido em todos os seus termos, não mais havendo
dúvidas sobre o conteúdo e alcance obrigacional deste, assinam o presente
Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda, bem como o Quadro Resumo
que fica fazendo parte integrante do presente, em ....... (.......) vias de
igual teor e forma, na presença de duas testemunhas, para que surta os seus
jurídicos e legais efeitos, obrigando-se por si e por seus sucessores. A data da
assinatura do presente é a constante no item 10 do Quadro de Resumo.
E, por estarem firmados
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
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COMPROMISSÁRIO COMPRADOR
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COMPROMITENTE VENDEDOR
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TESTEMUNHAS(1)
CPF:
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TESTEMUNHAS(2)
CPF: