Contratos - Arrendamento - Rede hoteleira

CONTRATO DE ARRENDAMENTO

Entre os abaixo assinados:

De um lado,.............,com sede na Rua ..............., na Cidade de ...................., Estado de ..................., inscrita no CNPJ sob o nº ............../ .....-.., neste ato representada na forma de seu Estatuto Social por sua representante legal Sra. ..........................., brasileira, casada, administradora, portadora da carteira de identidade RG. Nº ....................., residente e domiciliado na Cidade de ..........., Estado de ................ e inscrita no CPF/MF sob o nº ............-... doravante designada
PROPRIETÁRIA.

De outro lado,...................., sociedade anônima brasileira, com sede na rua ............................, na cidade de ..................... , Estado de ...................., inscrita no CNPJ do M.F. Sob nº ............/.....-...., neste ato representada, na forma do seu Estatuto Social, por seus procuradores : Sr. ........, brasileiro, casado, Administrador de Empresas, portador da carteira de identidade RG nº ...................... e inscrito no CPF sob o nº ...................... e Sr. .............., francês, casado, hoteleiro, portador da carteira de identidade para estrangeiros RNE nº........................... no CPF sob o nº .............., ambos domiciliados na Cidade............................., Estado de ..........................., na Av. ............................, doravante denominada simplesmente ............

Considerando que a ..... sociedade integrante de um sistema hoteleiro liderado pela ................, de quem é a subsidiária brasileira, sistema hoteleiro esse que compreende uma rede de hotéis, conhecidos pela denominação ...........

Considerando que a PROPRIETÁRIA está construindo na Cidade de .................., Estado do ........., um HOTEL, de 135 ( cento e trinta e cinco ) apartamentos, de acordo com os padrões da ...................., doravante denominado simplesmente HOTEL, que se localiza na rua ........................., sobre o qual detém legítima propriedade de conformidade com a Escritura de Compra e Venda lavrado no.............., registrada na matrícula nº ..................do Oficial de Registro de Imóveis de .....................;

Considerando que a PROPRIETÁRIA deseja entregar a operação desse ............,
Que atua como arrendatária e operadora de Hotéis, sendo a licenciada exclusiva para o Brasil da marca e do sistema ......, beneficiando-se dos conhecimentos da ......... nessa área
Considerando que a ..... aceita arrendar esse HOTEL para operá-lo com a marca ...........;

Têm as partes, entre si, justo e acordado o presente "CONTRATO DE ARRENDAMENTO", que se regerá pelas cláusulas e condições:

CLÁUSULAS PRIMEIRA

DEFINIÇÕES

1 - No corpo deste Contrato, e para sua fiel interpretação, as seguintes palavras e expressões devem ser entendidas com o significado a seguir:

1.1- PROPRIETÁRIA, .........................., devidamente qualificada no cabeçalho deste contrato;

1.2-................., devidamente qualificada no cabeçalho deste contrato;

1.3- PARTES, a PROPRIETÁRIA e a ...............;

1.4- HOTEL, o estabelecimento ......................, anteriormente descrito e caracterizado;

1.5- INSTALAÇÕES TÉCNICAS, itens de responsabilidade da PROPRIETÁRIA, tais como, sistemas de água quente e fria, instalações de som ambiente, ar condicionado, exaustão, gerador e outras incorporadoras à obra, conforme "Memorial de Responsabilidades e Fornecedores....... /PROPRIETÁRIA", o qual, rubricado pelas partes, integra este contrato;

1.6 - EQUIPAMENTOS OPERACIONAIS, itens de responsabilidade da ........., tais como roupas de cama e banho, uniformes, louças, cristais, pratarias e semelhantes, ferramentas, e enfim, os utensílios necessários à operação do HOTEL, conforme "Memorial de Responsabilidades e Fornecimentos ................../PROPRIETÁRIA".

1.8 - ESTOQUES OPERACIONAIS, itens de responsabilidade da ............, os bens consumíveis, necessários à operação do HOTEL, como alimentos, bebidas, material de escritório e materiais de limpeza e higiene, inclusive aqueles ofertados aos hospedes, produtos promocionais, suprimentos e materiais necessários à adequação do HOTEL.

1.9- ALUGUEL, a quantia estabelecida neste contrato como remuneração da PROPRIETÁRIA, pela cessão temporária à ............... do direito ao uso e à exploração do HOTEL, com as respectivas instalações técnicas, os equipamentos materiais e estoques operacionais, conforme definido na Cláusula Sexta;

1.10- ENCARGOS, todas as obrigações de pagamento a terceiros, estabelecidas neste Contrato como responsabilidade da ...........;

1.11- ATUALIZAÇÃO DO VALOR DE PAGAMENTOS: todos os valores previstos neste contrato serão atualizados pela média aritmética simples da soma das variações positivas dos critérios estabelecidos nos itens "a" e "b" abaixo, calculada anualmente, a partir da data de assinatura do contrato.

a) Critério da variação positiva mensal acumulada do Índice Geral de Preços - MERCADO ("IGP-M"), apurado pela Fundação Getúlio Vargas - FGV, aplicada "pro rata temporis", ou na falta deste índice, pela mesma variação do Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna ("IGP-DI") da Fundação Getúlio Vargas, ou ainda na falta desse, pela mesma variação do Índice de Preços ao Consumidor ("IPC"), apurado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas ("FIPE"), da Universidade de São Paulo, apurado do mesmo modo previsto. Na Hipótese de serem extintos todos os índices acima mencionados, as partes elegerão, de comum acordo, outro índice com boa reputação no mercado e que reflita adequadamente a perda do poder aquisitivo da moeda nacional. O reajuste será feito tomando-se como índice-base o do mês anterior ao que foi apurado o valor a pagar e como índice-reajuste o do mês anterior ao do mês efetivo pagamento.

b) Critério da variação da "diária-média-base" apurada na operação do hotel, obedecendo ao seguinte:

1º) Para cálculo do aluguel fixo, constante no item I, da Cláusula Sexta, foi utilizada a "diária-média-base", de Maio/2001 de R$ 70,00 (setenta reais), sem café da manhã e sem taxa de serviços, para os 12 (doze) primeiros meses de operação, será apurada uma nova "diária-média-base", a qual será calculada obedecendo à seguinte fórmula:


Total das Receitas de Hospedagens = nova "diária-média-baseNúmeros de room nights vendidos NÚMERO APTOS. VENDIDOS" = NÚMERO ROOM NIGHTS(nova "diária-média-base/"diária-média-base)-x="% de variação positivaCaso seja verificada variação negativa, será mantido o valor do período anterior.

1.12- FASE PRÉ-OPERACIONAL, é o período que se iniciará a partir da assinatura, pelas partes , do "Termo de Entrega e de Recebimento do Hotel", no qual a ..................executará os serviços necessários para o início da operação, de maneira a otimizar As condições de estrutura do HOTEL para atendimento ao público e a própria operação. Esta fase terá duração de 90 (noventa) dias, terminando com a data de abertura, quando se inicia a fase operacional.

1.13- FASE OPERACIONAL, período que tem início com a abertura do HOTEL ao público.

1.14- RECEITA OPERACIONAL BRUTA DO HOTEL, é a somatória das receitas relativas à hospedagem, alimentos e bebidas, telefone, lavanderia, locação de salões e espaços comerciais, receitas financeiras, menos aquelas que forem geradas pelo aporte de capital de giro pela ........... e menos a taxa de serviço, caso venha a ser cobrada dos hóspedes;

1.15- RECEITA LÍQUIDA, é a RECEITA OPERACIONAL BRUTA DO HOTEL, deduzidos os tributos incidentes sobre a venda e serviços, quais sejam: ICMS, ISS, COFINS, e PIS, ou outros que venham a ser criados.

1.16- DESPESAS OPERACIONAIS DO HOTEL, são as a seguir descritas, exemplificadamente:

a) Custos das mercadorias, produtos de limpeza e material de escritório consumidos;

b) Salários, gratificações e remuneração de todo pessoal do HOTEL, bem como encargos sociais, taxas e seguros, e todas as despesas com reclamações trabalhista, além das provisões para férias, 13º salário, gratificações, participações em lucros ou resultados, provisões para processos em andamento e eventuais passivos latentes;

c) Gastos com energia elétrica, comunicações, água, gás, luz e força e demais gastos dessa natureza;

d) Custo das pequenas reparações e das manutenções do HOTEL;

e) Prêmios de seguro;

f) Despesas de publicidade e promoções, feitas diretamente para o HOTEL;

g) Todos os impostos e taxas que não estejam definidos nesta cláusula, com exceção do imposto de renda;

h) Provisões para litígios incorridos na operação, sendo que, ao final do contrato, caso reste saldo, este será objeto de um acordo entre as partes sobre sua
repartição;

i) Gastos de reposição do material operacional;

j) Imposto sobre propriedade imobiliária - IPTU, admitido como despesa operacional, desde que esteja no valor de até 2% (dois porcento) da RECEITALÍQUIDA. A partir do momento em que esse valor ultrapassar 2% ( dois por cento ) da RECEITA LÍQUIDA, o valor excedente será responsabilidade da PROPRIETÁRIA e descontado do ALUGUEL FIXO a ser pago à ela pela .......;

k) Uma reserva para contas a receber de devedores duvidosos, igual à totalidade das contas a receber, vencidas durante o mês e não pagas até o final do mesmo mês;

l) 5% (cinco por cento) da RECEITA OPERACIONAL BRUTA mensal do HOTEL, tal como definida no item 1.14 da Cláusula Primeira, a ser retirado pela .......... nos 5 (cinco) dias seguintes ao término do mês em referência, como direito de uso e gasto de divulgação da marca .........., marketing corporativo, comercialização central e trabalhos das áreas centrais de apoio, tais como: supervisão técnica e operacional, recursos humanos, administrativo, financeiro, jurídico, etc.;

m) R$ 9,00 (nove reais), base (maio/2000), para cada reserva feita na Central de Reservas da ........., por apartamento. Esse valor será corrigido anualmente ou no
menor período permitido em lei, pelo critério previsto para ATUALIZAÇÃO DO VALOR DO PAGAMENTO, conforme item 1.1 da Cláusula Primeira;

n) Um percentual calculado sobre a RECEITA OPERACIONAL BRUTA mensal, por conta de investimentos de reposição dos EQUIPAMENTOS OPERACIONAIS definidos no item 1.6 da Cláusula Primeira, e que serão adquiridos pela ......... em seu próprio nome, denominada RESERVA DE REPOSIÇÃO, e que consistirá em 3% no primeiro ano, 4% no segundo e 5% a partir do terceiro ano de vigência do Contrato.

o) Despesas Financeiras de qualquer natureza, com exceção daquelas decorrentes no período de 6 (seis) meses de carência do pagamento do
ALUGUEL.

p) Despesas com o pessoal da ............, temporariamente alocado no HOTEL, por exemplo: substituição de contadores, gerente, etc., sendo debitados para o HOTEL os salários, encargos e os custos de viagem.

q) Aluguel Fixo: mencionado no item I, da Cláusula Sexta;

r) Despesas de participação no programa de Loyalty, conforme item 15.5 da cláusula Quinze; e

s) Em geral, todas as despesas inerentes à operação do HOTEL.

1.17- RESERVA DE REPOSIÇÃO, reserva de valores apurados sobre a RECEITA OPERACIONAL BRUTA mensal, a ser aplicada em investimentos de reposição, de acordo com a letra "n" do item 1.16, não se aplicando a obras e despesas relativas aos trabalhos de pequena manutenção de rotina, nem às grandes reparações, modificações ou aumentos do HOTEL, e aos defeitos construtivos, objeto da garantia dada pelos construtores.

1.18- RESULTADO LÍQUIDO, a RECEITA LÍQUIDA, menos as DESPESAS OPERACIONAIS do HOTEL;

1.19- CAPITAL DE GIRO, o valor inicial aportado pela .........., quando da Fase Pré-Operacional do HOTEL, cujas Despesas Financeiras serão suportadas pela ........ e não consideradas como DESPESAS OPERACIONAIS.

1.20- BENFEITORIAS, melhoramentos, substituições e acréscimos feitos pela ............ no HOTEL e em suas instalações, como definidos neste Contrato.

1.21- CENTRAL DE RESERVAS, é o núcleo corporativo próprio da .................. que também realiza a captação de clientes do sistema de reservas para todos os Hotéis da rede .....................

1.22- MARKETING CORPORATIVO - São os serviços, referentes aos projetos promocionais, publicidade, propaganda e promoção corporativa dos Hotéis da rede, realizados através da prática, dente outros, dos seguintes atos, sob a supervisão da ............: inclusão dos Hotéis em eventos e ações promocionais e de marketing dos demais Hotéis administrados pela ................., eventos e ações promocionais respectivas de rede; inclusão do HOTEL em faixa, workshops, apresentações, propagandas, marketing direto e outro, a critério da

E, por estarem firmados

[Local], [dia] de [mês] de [ano].

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ARRENDADOR

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ARRENDATÁRIO

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TESTEMUNHAS(1)
CPF:
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TESTEMUNHAS(2)
CPF: