Promessa de compra e venda de apartamento.
CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, que as partes contratantes
abaixo qualificadas, após terem tido conhecimento prévio do texto deste
instrumento e compreendido o seu sentido e alcance, firmam, entendidos que o
presente negócio jurídico se regulará pelos itens em sucessivo, mutuamente
aceitos e outorgados.
A)- NA QUALIDADE DE PROMITENTE VENDEDORA:
........ , pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ com o nº.
............ , com sede à rua ................... , neste ato representada por
seus sócios gerentes Sr. ............ , brasileiro, casado, engenheiro químico,
portador da CI/RG nº. ............ , inscrito no CPF/MF sob nº.
......................... e Sr. ............................ , brasileiro,
solteiro, empresário, portador da CI/RG nº. ................ , inscrito no
CPF/MF sob nº. ................ , residentes e domiciliados nesta Capital.
B)- NA QUALIDADE DE PROMITENTE COMPRADORES:
.......... , brasileiro, Engº. Civil, portador da CI/RG nº.
.......................... , inscrito no CPF/MF sob nº. ................... ,
casado pelo regime da comunhão parcial de bens com ........... , brasileira, do
lar, residentes e domiciliados à rua ............... Fone: (......) .........
CLÁUSULA PRIMEIRA:
A PROMITENTE VENDEDORA, por este contrato particular e melhor forma de direito,
promete vender aos PROMITENTES COMPRADORES, que prometem comprar, como
comprometidos ficam nos termos deste instrumento, os imóveis descritos e
caracterizados na CLÁUSULA SEGUNDA infra, pelo preço e condições de pagamento
estabelecidos na CLÁUSULA TERCEIRA e pelas demais condições pactuadas neste
instrumento particular.
CLÁUSULA SEGUNDA: DA UNIDADE OBJETO DESTE CONTRATO PARTICULAR:
a)- APARTAMENTO Nº. ........... , do tipo ".........", localizado no ........
andar ou .......... pavimento do EDIFÍCIO ............ , situado à rua
.................... , na cidade de .........................-............., com
vista da citada rua apartamento de frente, com uma área construída privativa de
....................... , área de uso comum (inclusive garagem) de
................... , área construída total de ................ , fração ideal
do solo de ................. e quota ideal do terreno de ................ .
Parágrafo Único:
O EDIFÍCIO .................... , com incorporação imobiliária nos termos da lei
4.591/64 e legislações posteriores, está sendo construído pela PROMITENTE
VENDEDORA sobre o lote de terreno ............ , objeto da matrícula nº.
.................... do Cartório de Registro de Imóveis da ....... Circunscrição
Imobiliária da Comarca de ...... , tudo em conformidade com o projeto
arquitetônico aprovado pela Prefeitura Municipal de
.............................-.............. .
A PROMITENTE VENDEDORA poderá modificar, alterar ou substituir as especificações
de acabamento, sejam as das partes comuns do prédio, sejam as da unidade objeto
deste negócio jurídico, se feitas por outras de equivalente qualidade ou função,
sempre que a PROMITENTE VENDEDORA conclua ser necessário por falta de materiais,
produtos ou equipamentos no mercado, ou visando solução de ordem técnica ou
estética relevantes, ou para atender exigência de órgãos públicos, empresas
concessionárias de serviços públicos ou visando soluções ditadas pelo mercado
imobiliário.
CLÁUSULA TERCEIRA: DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO
O preço deste negócio jurídico é de R$ .......... (.......), a serem pagos pelos
PROMITENTES COMPRADORES, à PROMITENTES VENDEDORA, da seguinte forma:
a) R$ ..... (..........) nesta data, a título de sinal de negócio e princípio de
pagamento, e que b) R$ .................. para pagamento nas chaves, isto é:
para pagamento no mês em que for emitido pela Prefeitura Municipal de
...........................-
............. o Certificado de Conclusão da Obra.
Parágrafo Primeiro:
O local de pagamento da parcela vincenda do preço ajustado é o endereço da
PROMITENTE VENDEDORA, salvo mudança formalmente comunicada. O recebimento da
parcela pela PROMITENTE VENDEDORA, compreendendo o valor original, atualização
monetária, juros e, se for o caso, encargos de mora, será através de recibo
próprio ou através de Letra de Câmbio. A PROMITENTE VENDEDORA fica, desde já,
autorizada pelos PROMITENTES COMPRADORES para sacar as respectivas letras de
câmbio para a cobrança da parcela. A PROMITENTE VENDEDORA poderá utilizar-se dos
serviços da rede bancária para a cobrança da parcela, inclusive por meio de
cobrança do tipo expressa ou escritural.
Parágrafo Segundo:
O valor da parcela vincenda, de que trata a alínea "b" do "caput" desta
cláusula, é base dia ........./................./........... e a partir de então
será corrigido em percentual correspondente a ..........% (.........) da
variação mensal acumulada do índice ...........
Parágrafo Terceiro:
No caso de extinção, congelamento, modificação ou não publicação do índice
estabelecido no parágrafo segundo retro, as partes pactuam desde já, que, para o
cálculo dos reajustes monetários da parcela vincenda do preço ajustado desta
promessa de compra e venda, utilizar-se-á, substitutiva e automaticamente,
percentual correspondente a ..........% (........................) da variação
mensal acumulada do índice IGP-M (divulgado pela Fundação Getúlio Vargas).
Parágrafo Quarto: Equilíbrio Econômico - Financeiro
A PROMITENTE VENDEDORA e os PROMITENTES COMPRADORES pactuaram a regra de
reajuste monetário, conforme parágrafos acima, porque reconhecem, e por isso se
obrigam expressamente, que este contrato, nos termos do art. 5º, inciso XXXVI,
da Constituição Federal, é um ato jurídico perfeito, representando sua vontade,
que não poderá ser prejudicado por lei ou decisão futura, e que o reajuste
monetário é condição essencial do negócio ajustado, para proteger o equilíbrio
econômico e financeiro contratual.
Parágrafo Quinto:
O atraso no pagamento de parcela do preço sujeitará aos PROMITENTES COMPRADORES
pagarem à PROMITENTE VENDEDORA:
a)- O valor da dívida vencida e reajustada monetariamente pelo indexador
contratual, inclusive PRO RATA DIA, até o dia em que efetuarem o pagamento;
b)- Juros de mora de .......% (....................) ao ano, contados
diariamente;
c)- Multa compensatória de .......% (....................) sobre o valor
atualizado da parcela inadimplente.
Parágrafo Sexto:
Se os PROMITENTES COMPRADORES pagarem qualquer parcela em atraso, inclusive em
Cartório de Protesto de Títulos, sem o pagamento de juros, multa e correção
monetária, persistirão em mora, sujeitando-se às sanções previstas neste
contrato, ressalvado o direito da PROMITENTE VENDEDORA de sacar contra os mesmos
letra de câmbio no valor relativo aos juros, multa e reajuste, com vencimento à
vista, a ser levada a protesto, ficando acordado que se a PROMITENTE VENDEDORA
tiver que promover execução judicial da Letra de Câmbio, ao seu valor serão
acrescidos juros de mora de .............% ao ano e reajuste monetário com base
na variação do índice pactuado neste contrato particular, sujeitando-se os
PROMITENTES COMPRADORES, ainda, às custas processuais e honorários advocatícios
de ...........% (........................) sobre o valor da execução e à multa
pactuada na letra "c" do parágrafo quinto desta cláusula.
Parágrafo Sétimo:
O recebimento em atraso de qualquer obrigação, sem a conseqüente cobrança das
respectivas cominações contratuais, quaisquer que sejam as circunstâncias, o
fato, mesmo reiterado, será a atitude tida, para todos os efeitos, como ato de
simples tolerância por parte da PROMITENTE VENDEDORA, não induzindo
liberalidade, novação, renúncia ou mesmo alteração de qualquer avença,
permanecendo todas íntegras e exigíveis.
Parágrafo Oitavo:
Fica pactuado entre as partes que eventuais antecipações no pagamento do saldo
devedor do preço deste negócio jurídico, poderão ser feitas desde que acrescidas
dos reajustes monetários com base em .........% (.....................) da
variação do indexador eleito neste contrato particular, acumulados da data deste
contrato particular até o dia em que se der o pagamento das antecipações.
CLÁUSULA QUARTA:
O imóvel objeto deste negócio jurídico encontra-se em construção pela PROMITENTE
VENDEDORA, sendo que a conclusão das obras do empreendimento é prevista para
.................................... , sendo admitida uma tolerância de atraso
de até ......... (....................) dias sem que incida sobre a PROMITENTE
VENDEDORA qualquer pena, sanção ou multa.
Ocorrendo atraso na entrega do imóvel por prazo superior aos ........ dias de
tolerância, acima mencionado, obriga-se a PROMITENTE VENDEDORA a pagar aos
PROMITENTES COMPRADORES multa mensal de valor correspondente a ...........%
(.................................) sobre as importâncias por ela recebidas por
conta do preço deste negócio jurídico, multa esta que incidirá proporcionalmente
aos dias de atraso na entrega do imóvel contados a partir do término do prazo de
tolerância retro mencionado. Para o cálculo da multa, as importâncias recebidas
por conta do preço serão corrigidas em percentual correspondente a
..............% da variação do ............. , da data do recebimento pela
PROMITENTE VENDEDORA até o término do prazo de tolerância supra citado.
Parágrafo Primeiro:
Fica pactuado que a entrega do imóvel e a imissão de posse pelos PROMITENTES
COMPRADORES, somente se dará se eles estiverem quites com suas obrigações e
compromissos para com a PROMITENTE VENDEDORA.
Parágrafo Segundo:
Na data de entrega das chaves, as partes farão vistoria aos apartamentos objetos
desta promessa de compra e venda, e na oportunidade os PROMITENTES COMPRADORES
firmarão TERMO DE VISTORIA E RECEBIMENTO DEFINITIVO, no qual declararão estarem
recebendo os imóveis em perfeitas condições de habitabilidade, com relação às
referidas unidades e ao edifício como um todo, e desde já, fazem menção e
explicitam a sua anuência com relação aos prazos de decadência para possíveis
reclamações, quais sejam:
a)- Prazo de decadência de ........... (.............................) dias,
contados da data da entrega do imóvel, para reclamar possíveis vícios ou
defeitos redibitórios, isto é, ocultos, na entrega, mas que venham a surgir
dentro do aludido prazo de ............ (............................) dias.
Esses defeitos ocultos referem-se ao funcionamento hidráulico-sanitárias,
elétricas, telefônicas e de impermeabilização.
b)- Prazo de decadência de ......... (...................) anos, contados da
data do "habite-se" do imóvel, com relação à solidez e segurança da edificação.
I. Os defeitos aparentes ou visíveis, se constatados durante a vistoria para a
entrega da unidade, serão reparados no prazo máximo de ......... (.............)
dias, e referem-se a defeitos nas ferragens, portas, caixilhos, guarnições,
pintura, carpetes, louças sanitárias, caixas de descargas, pisos (caimento e
colocação), trincas internas, esquadrias de alumínio, metais sanitários, e
vidros.
Parágrafo Terceiro:
No que se relaciona aos possíveis defeitos ocultos na entrega da unidade, mas
que venham a surgir dentro do prazo de ............
(............................) dias, conforme alínea "a" do parágrafo segundo
retro, serão observadas obrigatoriamente as seguintes regras:
a)- Os PROMITENTES COMPRADORES notificarão a PROMITENTE VENDEDORA, por carta
protocolada, especificando com detalhes a natureza e a origem do defeito;
b)- Se for comprovado que o defeito decorreu do mau uso da unidade e ou das suas
instalações, equipamentos ou componentes, ou de atos praticados por terceiros, a
PROMITENTE VENDEDORA estará desobrigada de repará-lo.
CLÁUSULA QUINTA:
Os PROMITENTES COMPRADORES aceitam como definidores dos direitos e deveres, em
conjunto com os demais co-proprietários, as cláusulas e condições da Minuta de
Convenção do Condomínio, que de antemão reconhecem-na como obrigatória,
obrigando-se por si, por seus dependentes, empregados ou visitantes, a cumprirem
e fazerem cumprir as regras da convenção, posto que concordam expressamente com
todos os seus termos, sem exceção ou oposição de qualquer espécie ou natureza.
CLÁUSULA SEXTA:
Até a comercialização da última unidade do prédio, fica assegurado à PROMITENTE
VENDEDORA o direito de manter no hall do edifício os corretores que bem desejar,
os quais poderão livremente transitar pelas partes comuns do edifício para
atenderem aos candidatos à aquisição das unidades, podendo utilizar todas as
coisas e partes de uso comum, e colocar no prédio, em lugar visível, à sua
escolha, faixas promocionais, placas, anúncios, luminosos ou não, do
empreendimento, desde que não prejudique ou impeçam o fluxo de pessoas e/ou
veículos.
CLÁUSULA SÉTIMA:
A partir do dia ..................... do mês seguinte ao da conclusão da obra
(que caracterizar-se-á com a obtenção do Certificado de Conclusão de Obras a ser
expedido pela Prefeitura Municipal de ................) os PROMITENTES
COMPRADORES assumem a obrigação de pagarem, por sua conta e risco, todos os
impostos, taxas, contribuições e quaisquer outras despesas ou encargos, tais
como: taxas do condomínio, IPTU, tarifas da .................... e da
..................... , que a partir de então recaírem sobre o imóvel objeto
deste Contrato Particular, ainda que lançados ou cobrados em nome da PROMITENTE
VENDEDORA.
CLÁUSULA OITAVA:
A Escritura Pública Definitiva de Compra e Venda será outorgada pela PROMITENTE
VENDEDORA, em favor dos PROMITENTES COMPRADORES, no prazo máximo de ..........
(.....................) dias contados da data em que os PROMITENTES COMPRADORES
integralizarem totalmente o preço ajustado do presente negócio jurídico ou da
data da conclusão da obra, sempre o derradeiro dos eventos.
Parágrafo Único:
As despesas com a escrituração do imóvel objeto deste contrato particular, em
nome dos PROMITENTES COMPRADORES, tais como: imposto de transmissão de bens
imóveis (ITBI), emolumentos notariais e registrais e qualquer outro imposto ou
taxa que venham a ser cobrados, correrão exclusivamente por conta e ônus dos
PROMITENTES COMPRADORES.
CLÁUSULA NONA:
Os PROMITENTES COMPRADORES declaram conhecer e estarem de acordo com o
estabelecido no Protocolo de Acordo firmado entre a PROMITENTE VENDEDORA e a
firma ................... , visando a administração, operação e integração do
flat à Rede ............................... .
Declaram ainda conhecerem integralmente o Memorial Descritivo de Acabamento do
EDIFÍCIO .......................................................... , do qual
não faz parte a decoração interna dos apartamentos, que é de responsabilidade e
ônus dos adquirentes e deverá obedecer o padrão estabelecido pela administradora
do flat.
CLÁUSULA DÉCIMA:
É vedado aos PROMITENTES COMPRADORES cederem, prometerem ceder ou transferirem,
gratuita ou onerosamente, ou a qualquer título, os seus direitos derivados deste
negócio jurídico, sem a anuência prévia e por escrito da PROMITENTE VENDEDORA,
sob pena de vencimento antecipado e compulsório das parcelas então vincendas à
época da cessão, da promessa de cessão ou transferência.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA:
Esta promessa de compra e venda obriga e vincula não só aos contratantes, mas
também, dos seus herdeiros e ou sucessores, a qualquer título.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: DO PACTO COMISSÓRIO
O presente negócio jurídico é feito com cláusula do PACTO COMISSÓRIO instituído
e aceito pelas partes ora contratantes.
I. Fica pactuado que se o presente negócio jurídico for desfeito de pleno
direito por inadimplência dos PROMITENTES COMPRADORES, estes perderão em favor
da PROMITENTE VENDEDORA todas as importâncias já pagas por conta do preço
ajustado, limitado a ............% (.........................) do preço
atualizado desta promessa de compra e venda, sendo .............% a título de
taxa de corretagem; ...............% a título de despesas administrativas; e
...............% a título de multa contratual.
II. Ocorrendo a rescisão desta promessa de compra e venda, e tendo os
PROMITENTES COMPRADORES pagos valor superior a ...............% do preço
atualizado deste negócio jurídico, a diferença lhes será restituída pela
PROMITENTE VENDEDORA no momento em que o imóvel for por ela revendido a
terceiros.
E por estarem, assim, justos e contratados, as partes firmam este instrumento
particular no endereço da sede da PROMITENTE VENDEDORA, em ............. vias de
igual teor, para um só efeito, juntamente com as ............. testemunhas
presentes, para que produza todos os seus efeitos, elegendo-se o Foro da Comarca
de .......................... , Capital do Estado do ............. , para
dirimir dúvidas e processar ações derivadas deste negócio jurídico, e, nesta
hipótese, obriga-se a parte que sucumbir judicialmente ao pagamento, além das
custas processuais que forem apuradas, dos honorários advocatícios na base de
.........% (.....................) do valor atualizado deste negócio jurídico e
mais multa de ............% (...........), penalidade essas que vigorarão até o
integral adimplemento das obrigações assumidas neste instrumento particular.
E, por estarem firmados
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
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PROMITENTE COMPRADOR
____________________
PROMITENTES VENDEDORES
____________________
TESTEMUNHAS(1)
CPF:
____________________
TESTEMUNHAS(2)
CPF:
EDIFÍCIO ...............
ANEXO AO CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO APARTAMENTO nº
........... FIRMADO EM DATA DE ....... DE ..................DE....
Os abaixo assinados, a saber: ................. e sua mulher .......... , já
qualificados no contrato acima referido, tendo adquirido o apartamento nº.
............ do Edifício ............. , vêm pelo presente anexo declarar que
participarão, com a retro citada unidade residencial, do "pool de locação" do já
mencionado edifício, a ser administrado pela firma ...... , legítima titular do
uso no Brasil da marca ................ , tudo em conformidade com o Protocolo
de Acordo firmado em ......... de ....................... de ........... entre a
citada firma e a incorporadora/construtora do Edifício .........
Declaram, ainda, estarem cientes de que, para a participação no "pool de
locação" a configuração dos apartamentos, bem como as especificações dos
pertences e utensílios neles instalados, serão exclusivas da ................. ,
e por ela liberadas unicamente para reprodução aos apartamentos integrantes do
"sistema ........", sendo que a aquisição dos equipamentos, móveis, utensílios,
etc., necessários ao perfeito funcionamento do "pool de locação" serão
adquiridos à época própria, cujos custos serão de exclusiva responsabilidade dos
adquirentes dos apartamentos, que desde já se comprometem, e por isso se
obrigam, a assinar o Contrato de Adesão ao Pool de Locação, tudo em conformidade
com o preestabelecido no Protocolo de Acordo supra mencionado.
CUSTO ESTIMADO PARA A DECORAÇÃO INTERNA DE CADA APARTAMENTO:
............... CUB's (equivalente em ............./........ a R$
....................)
O presente anexo faz parte integrante e complementar do Contrato Particular de
Promessa de Compra e Venda antes mencionado.
E, por estarem firmados
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
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PROMITENTE COMPRADOR
____________________
PROMITENTES VENDEDORES
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TESTEMUNHAS(1)
CPF:
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TESTEMUNHAS(2)
CPF: