Trata-se de promessa de compra e venda de floresta de
pinus, além de imóvel rural, com emissão de notas promissórias.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Pelo presente instrumento, e na melhor forma de direito, de um lado como
Outorgante Promitente Vendedora, neste denominada simplesmente Vendedora;
...................., com sede no município de ..........................,
Estado do ..............., na .................., inscrita no CNPJ sob nº
............................, representada por seu diretor presidente
................................., brasileiro, casado, empresário, portador da
cédula de identidade civil Rg .......... ........ e do CPF
......................... e de outro lado como Outorgada Promitente Compradora,
a seguir denominada simplesmente Compradora, ....................., pessoa
jurídica com sede na Rua ........................nº..., na cidade de
................, Estado do ..................., CEP ................. fone
(...) ................, inscrita no CNPJ sob nº ............., Inscrição
Estadual ................, representada por seu diretor Sr. ...................,
brasileiro, casado, industrial, portador da CI nº ..................... e CPF
........, com domicílio na rua ..............................nº ............, na
cidade de ........................, Estado do ..........., têm entre si, justo e
contratado o presente instrumento particular de promessa de compra e venda de
floresta de pinus, imóvel rural e outras avenças, o qual se regerá pelas
cláusulas e condições adiante enumeradas, as quais aceitam, a saber:
1ª : A Vendedora, é detentora de imóveis rurais todos confrontantes entre si,
formando um só todo, com área total de aproximadamente ....... has ( .........
hectares), devidamente matriculados sob nº ............; a) gleba
................... com ... alqueires Paulistas, matricula ..........; b) gleba
................................ com .... alqueires Paulistas, matricula .....;
c) gleba ................ com ....... alqueires Paulistas, matricula .........;
d) gleba ......................... com ............ alqueires Paulistas,
matricula ..........; e) gleba ...................... com ..... alqueires
Paulistas, matricula .........; f) gleba ................... , com ............
alqueires Paulistas, a ser desmembrada da matricula ...... ( fazenda
......................), todas estas matriculas pertencentes ao Cartório de
Registro de Imóveis da Comarca de ..................................., todos
estes imóveis livres e desembaraçados de quaisquer ônus, impostos, dívidas ou
gravames, localizados no Município de ........................., Estado do
......................., em parte dos quais, em aproximadamente ....... Has.
(............................... hectares), existem plantios de floresta de
pinus com parte dela parcialmente desbastada.
2ª: A Vendedora vende para a Compradora, a totalidade dos imóveis citados na
clausula anterior, juntamente com a referida floresta de pinus parcialmente
desbastada, que são representados pelo croqui de localização assinalado em
vermelho, assinado pelas partes, que fica fazendo parte integrante do presente
instrumento como Anexo B
3ª : Em caso de ser constatado em levantamento topográfico, diferença que
implique em diminuição da área do imóvel rural citado na cláusula 1ª anterior,
ou na hipótese da constatação de vício insanável na documentação de um deles, a
Vendedora fica obrigada a abater do preço, o valor correspondente à R$ .........
(.............), para cada hectare de terra que faltar, ou que tiver vício
documental insanável, cujo valor será deduzido da última parcela a ser paga
prevista na letra D cláusula 5ª ficando convencionado que referido valor
deduzido, inclui todas as perdas e danos e lucros cessantes que a Compradora
possa ter que eventualmente suportar.
4ª: Tendo as partes efetuado a contratação de empresa especializada para efetuar
o levantamento do volume e área efetivamente plantada com pinus sobre esta área
referida na cláusula 1ª, que resultou em um a área medida e levantada de
............... has (................................... hectares) de floresta
de pinus (parcialmente desbastadas) existente, a qual de comum acordo fica
aceita pelos ora contratantes, e em virtude disso, nenhuma delas poderá
reclamar, a qualquer título, sobre eventual diferença, de volume ou de área de
floresta de pinus plantada, para menor ou para maior, que no futuro venha a ser
encontrada, declarando ainda a Compradora que recebe a floresta de pinus, no
esta em que ela se encontra.
5ª: Por este instrumento e na melhor forma de direito, a Vendedora se compromete
a vender para a ora Compradora, e esta por sua vez,, dela se obriga a adquirir,
os imóveis rurais na cláusula 1ª, com área aproximada de ....... has
(................ hectares) pelo preço de R$ ............... (..............) e
a floresta de pinus existente sobre estes imóveis, com área de .... has.
(................hectares), pelo preço de R$ .........................
.(...........), totalizando R$ ............ (................), a serem pagos
pela Compradora para a Vendedora, ou para quem esta indicar, da seguinte forma:
A) R$ ............. (..............), a título de sinal e princípio de
pagamento, a serem pagos pela Compradora para a Vendedora, da seguinte forma:
A1: R$............... (.............), a ser depositando da conta corrente
bancária da Vendedora em ....... de ............. de ................. .
A2: R$ .............. ( ........), através da emissão pela Compradora em favor
da Vendedora, de uma nota promissória, com vencimento para o dia ....... de
................ de .........., devidamente avalizada pelo seu diretor Sr.
.............................. .
A3: R$ .................. ( ..................................), através da
emissão pela Compradora em favor da Vendedora, de uma nota promissória, com
vencimento para o dia .... de .................. de .........., avalizada pelo
seu diretor Sr. ............................... .
B: R$ .............. (............) serão pagos pela Compradora para a
Vendedora, ou para quem esta indicar, em .... (.........) parcelas iguais,
mensais e consecutivas, no valor de R$.........(.............) cada uma,
vencendo-se a primeira no dia ...... de ............... de ........... e as
demais nos mesmos dias dos meses seguintes consecutivos.
C: R$.....................) , serão pagos pela Compradora para a Vendedora, ou
para quem esta indicar, em ...... (............) parcelas iguais, mensais e
consecutivas, no valor de R$ ....... (.. ...........) cada uma, vencendo-se a
primeira no dia ...... de .................... de .........., e as demais nos
mesmos dias dos meses seguintes e consecutivos.
D: R$ ..............( ...........), serão pagos pela Compradora para a
Vendedora, ou para quem esta indicar, em ..... (.............) parcelas iguais,
mensais e consecutivas, no valor de R$ ............(...........) cada uma,
vencendo-se a primeira no dia .... de ............... de .........., e as demais
nos mesmos dias dos meses seguintes e consecutivos.
6ª: Incidirão juros de 1% (um por cento) ao mês, mais correção monetária, nas
parcelas do peco, referidas nas letras B, C e D desta cláusula 5ª anterior,
correção esta que será calculada pela aplicação dos índices de variação mensal d
o IGPM (Índice Geral de preços de Mercado), expedidos pela Fundação Getúlio
Vargas, ambos incidindo mensalmente em cada parcela, a partir da data da
assinatura deste contrato, até a data do efetivo pagamento de cada uma das
parcelas e de todas as obrigações deste contrato (pró rata temporis), que serão
pagos da seguinte forma:
Parágrafo primeiro: Os acréscimos de juros de 1% ao mês mais a correção
monetária mensal estipulada, referentes ao período de .../.../... até
.../.../... , incidentes em cada uma das sete parcelas com vencimentos neste
período (.../.../ ..... até .../.../.......), serão integralmente calculados,
atualizados e pagos ate o dia .../.../... .
Parágrafo segundo: as doze parcelas seguintes, com vencimentos previstos para o
período de .../.../... até .../.../... serão todas elas acrescidas dos juros de
1% ao mês e das variações dos índices estipulados de correção monetária, ambos
incidentes nas referidas parcelas, e correspondentes ao período compreendido
entre os dias .../.../... até .../.../... . Os acréscimos dos juros de 1% ao mês
mais a correção monetária mensal estipulada, correspondentes a cada uma destas
12 parcelas, incidentes mensalmente no período compreendido entre o dia
.../.../... até .../.../...., serão integralmente calculados, atualizados e
pagos até o dia .../.../.... .
Parágrafo terceiro: As doze parcelas seguintes, com vencimentos previstos para o
período de ../.../... até ..../.../... serão todas elas acrescidas dos juros de
1% ao mês e das variações dos índices estipulados de correção monetária, ambos
incidentes nas referidas parcelas, e correspondentes ao período compreendido
entre os dias .../.../... até .../.../.... . Os acréscimos dos juros de 1% ao
mês mais a correção monetária mensal estipulada, correspondentes a cada uma
destas 12 parcelas, incidentes mensalmente no período compreendido entre o dia
.../.../... até .../.../..., serão integralmente calculados, atualizados e pagos
até o dia .../.../.... .
Parágrafo quarto: As doze parcelas seguintes, com vencimentos previstos para o
período de .../.../... até .../.../... serão todas elas acrescidas dos juros de
1% ao mês e das variaçòes dos índices estipulados de correção monetária, ambos
incidentes nas referidas parcelas, e correspondentes ao período compreendido
entre os dias .../.../... até .../.../.... . Os acréscimos dos juros de 1% ao
mês mais a correção monetária mensal estipulada, correspondente à cada uma
destas 12 parcelas, incidentes mensalmente no período compreendido entre o dia
.../.../... até .../.../..., serão integralmente calculados, atualizados e pagos
até o dia .../.../.... .
Parágrafo quinto: As cinco parcelas seguintes, com vencimentos previstos para o
período de .../..../... serão todas elas acrecidas dos juros de 1% ao mês e das
variações dos índices estipulados de correção monetária, ambos incidentes nas
referidas parcelas, e correspondentes ao período compreendido entre os dias
.../.../... até .../.../... . Os acréscimos dos juros 1% ao mês mais a correção
monetária mensal estipulada, correspondente a cada uma destas cinco parcelas,
incidentes mensalmente no período compreendido entre o dia .../.../... até
.../.../... , serão integralmente calculados, atualizados e pagos até o dia
.../.../... .
Parágrafo sexto: A Compradora poderá optar em realizar os pagamentos de cada uma
das parcelas do preço previstas nas letra B,C e D da cláusula 5ª anterior,
devidamente acrescidas da correção monetária correspondente, pela aplicação dos
índices de variações mensais do IGPM (Índice Geral de preços de Mercados
expedidos pela Fundação Getúlio Vargas), a partir da data da assinatura deste
contrato, até o efetivo pagamento de cada uma destas parcelas do preço,
devidamente reajustadas mensalmente (pró rata temporis), reajustes este que
deverão ser pagos, juntamente com o pagamento da parcela a que se referir, e
neste caso sem a incidência dos juros de 1% ao mês, opção esta válida somente
para pagamento até o dia do vencimento das mesmas.
Parágrafo sétimo: Fica desde já estabelecido e aceito entre as partes, que o
pagamento de prestações após o dia de seus vencimentos, ou ainda, o pagamento
até o dia dos vencimentos de prestações sem o acréscimo da correção monetária no
parágrafo sexto anterior estipulado, automaticamente serão aplicadas nestas
parcelas as disposições estabelecidas nos parágrafos primeiro até o quinto da
presente cláusula.
Parágrafo oitavo: A Vendedora não receberá prestações não vencidas ou seguintes,
no caso de inadimplemento de prestações anteriores, afim de que mantenha a
linearidade dos pagamentos.
7ª: Em caso de atraso nos pagamentos, a compradora deverá pagar uma multa de 10%
além de juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária estipulada,
calculados sobre o valor de débito, bem como demais acréscimos em lei
permitidos, decorrentes do atraso, taxas bancárias, de permanência, e tudo o
mais que for permitido, para compensar prejuízos que a Vendedora tiver, sem
prejuízo da mesma, a seu critério dar como rescindido o presente contrato, na
forma da cláusula 16ª.
8ª: A Compradora deverá efetuar os pagamentos de todas as importâncias devidas à
Vendedora, ou para quem está última indicar, nos locais que referida Vendedora
designar, os quais serão representados por títulos de crédito, emitidos pela
Vendedora, (com exceção dos títulos previstos nas letra A2 e A3 da cláusula
quinta que foram emitidos pela Compradora), que a Compradora a partir do
presente momento autoriza a Vendedora emitir, ficando entendido que desde já
serão considerados e tidos como aceitos pela Compradora, já com a assinatura
deste.
9ª: A tolerância no recebimento de qualquer das parcelas do preço em atraso, bem
como do(s) valor(res) do(s) reajuste(s) da(s) parcela(s), a partir da data de
seu(s) vencimento(s), não implicará em novação, alteração ou modificação das
cláusulas do presente instrumento, mas ato de mera liberalidade da Vendedora.
10ª: O valor da floresta é representado pelos pagamentos previstos nas letras A,
B e C da cláusula 5ª (quinta), e o valor dos imóveis rurais é representado pelos
pagamentos na letra D da referida cláusula 5ª (quinta).
11ª: Uma vez pagas todas as importâncias previstas neste contrato, a Vendedora
transferirá para a Compradora, a posse definitiva dos imóveis e bens
compromissados, uma vez que será por esta exercida a título precário, e nome das
proprietárias, a partir da presente data, até o momento de lhes ser outorgada a
transferência definitiva dos mesmos, por ocasião do pagamento da totalidade das
importâncias integrantes do preço ajustado neste contrato.
12ª: Somente após autorização por escrito da Vendedora, a Compradora poderá
introduzir nos imóveis e bens, por conta e expensas dela Compradora, obedecendo
restrições legais de cada caso, arcando com todas as despesas e emolumentos
decorrentes, junto aos eventuais órgãos autorizantes, observado o final da
cláusula 16ª.
13ª: A partir da data de assinatura deste, passam a correr por conta da
Compradora, todos os impostos que atualmente incidem ou venham a incidir sobre
os imóveis e bens objeto deste contrato, mesmo que lançados em nome da
Vendedora.
Parágrafo primeiro: No caso de ser modificado o sistema atual de emissão de
selos pelo IAP com a criação de nova modalidade de controle pelo órgão,
implicando em nova modalidade para controle de extração, do transporte ou de
emissão de documentos fiscais que venha a se constituir ônus ao presente
contrato, estes serão de responsabilidade e arcados pela Compradora, inclusive
se houver necessidade de reposição florestal.
Parágrafo segundo: No caso de ser modificada ou anulada a isenção/diferimento
estadual do ICMS para venda do produto florestal em questão, constituindo-se
ônus para o custo da madeira, o valor será integralmente acrescido ao custo da
madeira ou será suportado e pago diretamente pela compradora.
Parágrafo terceiro: Assume a Compradora a responsabilidade total pelos prejuízos
causados à Vendedora, em decorrência do não pagamento nas datas fixadas, dos
encargos e tributos perante o Poder Público e Concessionárias.
14ª: Ficam de inteira responsabilidade da Compradora, qualquer ato pela mesma
praticado nos bens objeto deste contrato, ou pelos seus prepostos, em desacordo
com a legislação vigente, do Meio Ambiente, IBAMA e IAP, e demais órgãos
público, arcando com as eventuais muitas e eventos decorrentes de seus atos,
impostas pelos referidos Órgãos, sem prejuízo das demais sanções legais, ficando
expressamente proibida entre outras, a prática de queimadas, a caça a animais
silvestres, o porte de armas sem habilitação, a abertura de estradas, e corte de
árvores em áreas de reserva legal e de preservação permanente, devendo
permanecer intocadas as áreas de reserva legal, as margens dos varjões, rios e
córregos, margens dos lagos e nascentes e demais locais vedados por lei.
15ª: A Compradora não poderá alienar ou ceder ou de qualquer forma transferir a
terceiros, os direitos e obrigações decorrentes deste contrato, o que ocasionará
a rescisão de pleno do mesmo.
16ª: O presente contrato obriga as partes por si, seus herdeiros e sucessores, o
qual poderá ser rescindido de pleno direito pela Vendedora na hipótese de
qualquer inadimplemento da Compradora de dispositivos deste contrato,
especialmente na hipótese de faltar com os pagamentos de qualquer quantia
integrante do preço ajustado no presente instrumento, casos em que a Compradora
perderá em favor da Vendedora; A) o equivalente a 25% (vinte e cinco por cento)
do valor da floresta já paga e ainda não explorada, e B) 25% (vinte e cinco por
cento) do valor efetivamente pago, correspondente às parcelas dos imóveis
rurais, ficando incluído nestes percentuais, as arras penitenciais e perdas e
danos, independentemente de qual tenha sido o motivo do rompimento do contrato,
verba esta que tem a finalidade de ressarcir a Vendedora dos prejuízos pelo uso,
fruição e de outros direitos relativos aos bens objeto deste contrato, sem
direito a Compradora também à qualquer indenização, compensação, retenção,
reclamação, mesmo por benfeitorias ou plantio de pinus e outras culturas,
eventualmente introduzidos nos imóveis, mesmo que úteis ou necessários, os quais
ficarão automaticamente incorporados aos imóveis, devendo restituir incontinenti
a posse provisória e precária que até então detinham sobre os imóveis e bens.
Parágrafo primeiro: A Compradora desobriga desde já a Vendedora e ou seus
prepostos, no caso de eventuais prejuízos por qualquer motivo, acidentes,
sinistros, isentando ela, as proprietárias dos imóveis, a administradora dos
projetos florestais, de quaisquer culpa ou responsabilidade pelo evento.
Parágrafo segundo: No caso de inadimplemento de 3 (três) prestações
(consecutivas ou não), a Vendedora poderá dar como vencidas todas as demais
parcelas, servindo o contrato como título executivo, ensejando a cobrança de
todo o restante das parcelas.
17ª: A Vendedora fornecerá selos florestais emitidos pelo IAP, e liberará a
exploração proporcional da área de floresta de pinus, para a Compradora, ambos
correspondendo à parte efetivamente paga pela Compradora.
Parágrafo primeiro: Para efeitos de aplicabilidade do disposto nesta cláusula,
considera-se em R$ .............. (.............) o valor de cada hectare da
floresta de pinus do projeto .........., e em R$ ............. (.........) o
valor de cada hectare da floresta de pinus dos projetos .............., valores
estes que serão atualizados monetariamente a partir da presente data , pela
aplicação dos índices IGPM referidos neste contrato. Serão levados em
consideração também.
Parágrafo segundo: Fica desde já estabelecido de comum acordo entre as partes,
que a exploração da floresta de pinus, deverá obrigatoriamente ser iniciada
pelos projetos ......, e no término destes, passando para a exploração da área
de pinus do projeto .............. .
Parágrafo terceiro: Na eventualidade de ser contratada exploração de madeira em
quantidade de área em hectares, de floresta de pinus, superior aos pagamentos
mensais pactuados e mensalmente ou na soma de diversos meses, a Vendedora poderá
a seu exclusivo critério adotar uma das seguintes opções:
Primeira opção: O adicional será cobrado completamente pela Vendedora, com prazo
de trinta (30) dais para pagamento, sendo este valor complementar abatido do
saldo devedor das parcelas finais a que obrigou a Compradora.
Segunda opção: Notificar a Compradora para que cesse os serviços de exploração
florestal, sob pena de rescisão contratual nos termos da cláusula 16ª, até
manter-se dentro da proporcionalidade estabelecida na presente cláusula.
Parágrafo quarto: A Vendedora reserva-se o direito de fiscalizar os trabalhos
realizados pela Compradora e seus prepostos e no caso de serem constatadas
irregularidades dará ciência à Compradora da ocorrência, que deverá providenciar
a correção dos trabalhos, e no caso de persistir a irregularidade, determinará a
imediata paralisação dos serviços. Reserva-se também o direito de proceder
medições periódicas tanto na área que estão sendo realizados os serviços como na
conferência métrica/volumétrica do material, cortado ou não, conferindo também a
proporcionalidade estabelecida na presente cláusula.
18ª: Para a exploração da referida floresta de pinus, deverá a Compradora,
observar toda legislação florestal e Normas do IBAMA, IAP, SERFLOR, Meio
Ambiente, ficando por sua conta e risco, todos estudos e levantamentos
necessários, atividades de corte e remoção, suportando todos os encargos,
custos, impostos e despesas decorrentes, de qualquer espécie, inclusive os
previdenciários e trabalhistas, pagamento do seguro contra incêndio da floresta
, e ainda se adotar o corte razo das árvores, cumprir com a reposição florestal
obrigatória, por sua conta e expensas.
Parágrafo único - Na hipótese de ocorrência de incêndio na área da floresta
ainda não paga, ou nas áreas adjacentes a ela, desde que causados pela
compradora ou seus prepostos, deverá a compradora ressarcir a vendedora pelos
danos decorrentes causados, observando-se os valores deste contrato devidamente
corrigidos.
19ª: A Compradora será constituída em mora, através de prévia interpelação,
extrajudicial, por Cartório de Registro de Títulos e Documentos, devendo cumprir
com todas as obrigações em falta, dentro de 15 (quinze) dias contados da data da
notificação, a qual não atendida, importará na aceitação expressa da rescisão do
presente contrato.
20ª: A Vendedora obriga-se a outorgar para a Compradora, após integralmente pago
o preço avençado e cumpridas todas as obrigações assumidas neste instrumento, a
competente escritura definitiva de compra e venda de imóveis, cujas despesas do
recebimento da escritura, emolumentos, registro, averbações, inscrições,
impostos de transmissão inter vivos, ou outro qualquer que venha a ser criado
sobre a transmissão, correrão por conta da Compradora.
21ª: Qualquer comunicação que se faça necessária, em decorrência do presente
contrato, deverá ser encaminhada à outra parte por escrito ou por fax
(remetendo-se sempre os originais pelo correio, com carta registrada), para os
endereço abaixo indicados, ou para quaisquer outros comunicados pelas partes nas
forma do presente item:
COMPRADORA: .................................., na rua
................................nº ........ na cidade de ...................,
Estado do .................... CEP ................... fone (...)
.................., na pessoa do Sr. ................, ou de qualquer diretor ou
representante legal da empresa.
VENDEDORA: ................., A/C ....................: rua
........................., nº ....... na cidade de .......................,
Estado do ................... - Brasil - CEP ................, ou de qualquer
outro diretor da empresa.
Parágrafo único: Eventual mudança de endereço, devera ser comunicado por escrito
no prazo de 15 (quinze) dias à outra parte.
22ª: Como coobrigado, e principal devedor/pagador responsável pelos pagamentos
dos débitos deste contrato, nos termos dos Arts. 818 e 822 do Novo Código civil,
assina o presente contrato o Sr. ................................, acima
identificado, tomando conhecimento de tudo que se contém, parcelas, forma de
pagamento, preço, prazo, condições e demais obrigações, até liquidação final do
contrato.
23ª: As partes elegem o foro da situação dos Imóveis, com renúncia expressa de
qualquer outro, por mais privilegiado que possa ser, para dirimir questões
oriundas deste contrato, ficando por conta da parte vencida, todas as despesas
judiciais, bem como honorários advocatícios que a parte vencedora tiver para
fazer valer seus direitos.
E por estarem assim as partes justas e contratadas, firmam o presente contrato,
em duas vias, de igual teor e forma, na presença de duas testemunhas, a tudo
presentes, para que assim surtam os seus jurídicos e legais efeitos.
E, por estarem firmados
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
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VENDEDORA
____________________
COMPRADORA
__________________
FIADOR
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TESTEMUNHAS(1)
CPF:
____________________
TESTEMUNHAS(2)
CPF: