Escritura pública para constituição de shopping
center.
ESCRITURA PÚBLICA DE CONSTITUIÇÃO DE SHOPPING CENTER
Saibam quantos virem esta escritura do dia ... de ... de ..., nesta cidade ...
do Estado de ..., ao meu Cartório ..., situado ..., compareceu como Declarante
..., com sede nesta cidade, à rua ... nº ..., inscrita no CNPJ sob o nº ...,
neste ato representada por seus diretores ... (qualificar) e ...(qualificar),
que foram por mim identificados, conforme os documentos acima mencionados e
pelas testemunhas ... e ..., do que dou fé, bem como de que da presente farei
enviar nota ao competente Distribuidor, na forma da lei. Então, pela Declarante
me foi dito, perante as testemunhas, que deseja estabelecer as normas gerais
disciplinadoras do uso das lojas e do funcionamento do Shopping Center, que será
construído no terreno designado por lote "..." da rua ..., nº ..., na cidade de
..., e que depois de construído tomará o nº ... da referida rua, da seguinte
forma:
1. Nesta escritura, os vocábulos adiante enunciados têm os seguintes
significados:
a) Desenvolvedora - é a declarante, incorporadora e proprietária do Shopping
Center à rua ..., nº ...;
b) Shopping ou Shopping Center - é o centro comercial a ser construído conforme
planificação técnica estabelecida pela declarante;
c) Mall - são as galerias, praças ou corredores para os quais se abrem as lojas
e destinados à circulação do público;
d) Lojista - é a pessoa física ou jurídica que estiver explorando espaço
comercial do Shopping Center à rua ..., nº ..., seja loja, stand, balcão,
vitrine etc., a que título for (proprietário, inquilino, sublocatário ou
comodatário), mediante contrato oneroso ou gratuito;
e) Locatário - é o lojista que ocupará qualquer espaço comercial pertencente à
declarante;
f) Condômino - é o proprietário ou promitente-comprador de unidade autônoma do
prédio do Shopping Center, na rua ..., nº ... excetuando-se a declarante;
g) Administradora - é a empresa contratada pela Desenvolvedora para administrar,
total ou parcialmente, o Shopping Center situado à rua ..., nº ....
2. A finalidade do Shopping Center é reunir num mesmo local o maior número
possível de atividades empresariais, distribuindo os diferentes ramos de
comércio e serviços, segundo uma planificação técnica acompanhada de estudos
sobre o potencial de compras da área de influência a que ele serve, visando a
dar ao consumidor segurança, conforto e estímulo, facilitando-lhe a escolha e a
aquisição de qualquer produto. Assim sendo, o Lojista do Shopping Center, formal
e expressamente obrigar-se-á:
a) a aceitar os princípios concebidos pela Desenvolvedora que regem o
funcionamento do Shopping Center, dentre os quais o de que competirá à
Desenvolvedora estabelecer ou alterar, sempre que for necessário, a distribuição
de atividades dos Locatários (tenant mix) do Shopping Center;
b) acatar as disposições constantes desta escritura e a orientação que,
futuramente, a Desenvolvedora vier a imprimir à administração do Shopping
Center;
c) reconhecer a característica especial de que num Shopping Center locador e
locatário se associam, tendo em vista um lucro comum;
d) não invocar, como impedimento da ação administradora do Shopping Center ou
como excluente dos encargos assumidos, qualquer norma jurídica não prevista como
regedora da locação contratada, ainda que superveniente.
3. O Shopping Center, que será construído no terreno pertencente à
Desenvolvedora, designado por lote ... da rua ..., com área de ... m2, terá
finalidade comercial, sendo construído de lojas, galerias de circulação, pátios
de carga e descarga de mercadorias e estacionamento de veículos, conforme
projeto aprovado pela Prefeitura Municipal de ... em ... de ... de ..., no
processo nº ..., que poderá, contudo, ser modificado na forma prevista nas
cláusulas subseqüentes.
4. Se por ordem das autoridades competentes, das concessionárias de serviços
públicos ou por razão técnica, for necessário introduzir alterações no projeto
da edificação ou no interior das lojas, locadas ou não, a Desenvolvedora poderá
promover tais modificações durante a fase da construção ou após a concessão de
habite-se, independentemente do consenso dos Lojistas.
5. É permitido à Desenvolvedora, mesmo após a inauguração do Shopping Center, e
a seu exclusivo critério: alterar o projeto de construção, inclusive no que se
referir aos locais reservados a estacionamentos e acesso de veiculo, carga e
descarga de mercadorias; criar, extinguir, redistribuir, ampliar e reduzir áreas
destinadas às partes comuns e às lojas; transformar áreas de lojas em áreas de
uso que, desde haja autorização dos órgãos competentes.
6. Se existirem áreas encravadas ou inaproveitadas causadas por modificações
feitas na edificação para atender à conveniência do empreendimento ou às
exigências legais, regulamentares, ou de postura das autoridades públicas, ou,
ainda, oriundas de redistribuição autorizada pela Desenvolvedora de áreas entre
lojas vizinhas, poderá a Desenvolvedora, a seu critério, incorporá-las às lojas
contíguas, fazendo desaparecer as áreas ociosas no Shopping Center.
7. Os dutos e tubulações de ar condicionado, elétricas, hidráulicas, de esgoto,
de telefone, de sonorização, circuito de TV, deverão ser instalados, nas partes
comuns, podendo, a critério da Desenvolvedora, quando for necessário ou útil,
passar pelo interior das lojas, pelos rebaixos dos tetos, próximos ao teto ou
sob o piso.
8. Se ceder o uso de lojas com caracteres ou metragens diversos dos constantes
das plantas do projeto, deverá se elaborada planta específica que, rubricada
pelas partes, integrará o respectivo contrato, prevalecendo, então, sobre o
projeto aprovado.
9. Se as modificações vierem a alterar em até ... % a área útil de unidade
alugada, o aluguel estipulado não sofrerá qualquer mudança; se essa alteração de
área for superior a ... % e inferior a ... %, o valor locativo avençado será
revisto com base no percentual da modificação verificada; se, todavia, a
alteração for de ... % ou mais, o Locatário poderá optar entre a rescisão da
locação ou a revisão do valor locativo anteriormente estabelecido; se optar pela
rescisão não terá direito a indenização alguma mas lhe serão restituídas as
quantias que tiverem sido pagas até à data da rescisão. Tal devolução será feita
da seguinte forma: calcular-se-á, inicialmente, a equivalência relativa ao
índice oficial de variação das importâncias pagas pelo Locatário,
considerando-se a data em que cada pagamento foi feito; essas importâncias
corrigidas serão somadas e o valor total apurado será restituído em ... (...)
prestações mensais, iguais e sucessivas, com os valores expressos de
conformidade com o índice oficial de variação em vigor no país, fazendo-se
sempre a sua conversão em reais. As prestações serão sempre pagas no dia ... de
cada mês, vencendo-se a primeira delas, no mínimo, ... dias após a data em que a
Desenvolvedora tiver recebido do Locatário manifestação escrita de sua intenção
de rescindir a locação.
10. Para o cálculo da área considerar-se-á que o perímetro das lojas incluirá as
linhas de fachadas e as linhas externas das paredes que as limitam, com toda a
sua espessura; quando uma parte da parede for comum a duas lojas, será dividida
igualmente entre elas. Se o Locatário receber a loja locada para iniciar a
execução de suas instalações, desde que já concluídas as obras de alvenaria,
significará que nada tem a opor às metragens dos espaços locados, renunciando
irrevogavelmente ao direito de revisão do valor locativo e ao de pedir a
rescisão do contrato de locação sob esse fundamento.
11. A entrega da loja será feita até ... dias antes da inauguração do Shopping
Center, independentemente de ele encontrar-se acabado ou não, concedendo, assim,
ao Locatário prazo suficiente para executar as obras e instalações que lhe
competem.
12. A data da inauguração será estabelecida pela Desenvolvedora e informada aos
Locatários por documento protocolizado. A loja será entregue ao Locatário "no
osso", isto é, com os pisos e o teto em concreto estrutural, as paredes em
simples alvenaria, sem quaisquer equipamentos, e as instalações de luz, força,
água, esgoto e telefone na entrada, a fim de que o próprio Locatário execute a
sua distribuição interna.
13. Nos ... (...) dias seguintes ao da inauguração do Shopping Center, a
Desenvolvedora enviará correspondência aos Lojistas, apresentando o rateio das
despesas efetuadas com o fornecimento de água, energia elétrica, segurança e
administração durante o período em que o Lojista executou as obras em sua loja.
O pagamento deste rateio deverá ser feito no local determinado pela
Desenvolvedora, dentro de ... (...) dias contados do envio daquela
correspondência.
14. Até ... (...) dias antes da inauguração do Shopping Center, o Locatário
deverá apresentar à Desenvolvedora, ou a quem esta determinar para exame, os
projetos, conforme às especificações e critérios determinados pela
Desenvolvedora, de instalações de ar condicionado, de instalações elétricas, de
gás, hidráulicas e mecânicas, decoração, inclusive letreiros e cronogramas
físicos de suas obras, acompanhados dos seguintes documentos:
a) plantas na escala ... com indicação das especificações e dos materiais de
acabamento;
b) elevações das paredes, inclusive da fachada, na escala de ..., com
especificações de materiais a utilizar, cores, letreiros etc.;
c) dois cortes, sendo um longitudinal e outro transversal, na escala ...;
d) especificações de cargas de força, luz, e das demandas de água térmica e de
gás.
A Desenvolvedora, se for necessário, poderá exigir do Locatário que lhe
apresente dentro do prazo de ... (...) dias, projetos complementares, para serem
por ela examinados no prazo de ... (...) dias, prorrogável por outro período
igual, abrindo-se, em seguida, prazo não excedente a ... (...) dias, contados da
informação da Desenvolvedora, para que o Locatário possa cumprir as exigências
decorrentes desse exame.
15. O Locatário apenas poderá iniciar as obras necessárias ao acabamento e
decorações da loja locada após a sua aprovação pela Desenvolvedora, observando
as imposições administrativas e legais das autoridades competentes e
concessionárias, até ... (...) dias contados do recebimento da comunicação da
Desenvolvedora, concluindo-as, no máximo, ... (...) dias antes da data prevista
para a inauguração do Shopping Center.
16. A Desenvolvedora fiscalizará tais obras para preservar a segurança do prédio
e assegurar a inauguração do Shopping Center na data fixada, podendo exigir a
substituição de qualquer empreiteiro encarregado dessas obras que considerar
inidôneo.
17. Para propiciar tal fiscalização os Lojistas ou Condôminos obrigar-se-ão e
responsabilizar-se-ão pelos seguintes encargos;
a) permitir livre acesso das pessoas credenciadas pela Desenvolvedora ao recinto
de suas lojas, atendendo às exigências formuladas, inclusive as de natureza
jurídica técnica que: afetarem a estrutura, as paredes e demais partes e
equipamentos de propriedade da Desenvolvedora ou do Shopping Center,;
b) indicar pessoa para manter entendimentos com a Desenvolvedora, durante a fase
de execução das obras de suas instalações comerciais;
c) utilizar o local indicado pela Desenvolvedora para depósito de materiais
destinados às obras de instalações comerciais;
d) informar à Desenvolvedora ou à construtora do Shopping Center o horário de
trabalho em sua loja, respeitando as limitações legais e as estabelecidas pela
Desenvolvedora e assumindo a responsabilidade pelas infrações que vier a
cometer;
e) proceder à identificação das pessoas que desempenharem qualquer tipo de
tarefa na unidade locada;
f) responsabilizar-se, por si e por seus prepostos, por prejuízos causados a
bens de propriedade da Desenvolvedora, da construtora do Shopping Center ou de
terceiros;
g) usar tapumes para fechamento da área locada, conforme modelo estabelecido
pela Desenvolvedora. Se esses tapumes não forem construídos no prazo de ...
(...) dias, contados da data do recebimento da área locada, a Desenvolvedora
investir-se-á dos poderes necessários para contratar um terceiro para
construí-los, ajustado o respectivo preço, ao qual a Desenvolvedora acrescentará
... % (... por cento), como taxa de administração, emitindo a seguir uma nota de
débito de câmbio, contra o faltoso, para pagamento no prazo de ... (...) dias,
sob as penas previstas na cláusula nº 143;
h) assumir total responsabilidade pela guarda dos materiais e ferramentas
utilizadas na sua obra, bem assim pelas ações ou omissões de seus prepostos, que
m ao Desenvolvedora ou a terceiros, promovendo, por sua conta e risco, os
seguros necessários, especialmente os contra incêndio e de responsabilidade
civil, entregando à Desenvolvedora, dentro de ... (...) dias após o início de
suas obras de instalações comerciais, cópia autenticada das respectivas
apólices, sob pena de as obras serem embargadas, sem prejuízo da aplicação da
multa e demais penalidades cabíveis;
i) respeitar as Normas Técnicas e Administrativas para Execução de Obras que lhe
serão fornecidas por ocasião da entrega da loja;
j) compatibilizar seus projetos, obras e serviços de instalações comerciais com
os Projetos Arquitetônicos e Executivos do Shopping Center.
18. As obras a cargo da Desenvolvedora ou da construtora do Shopping Center,
quando realizadas simultaneamente com as de qualquer loja, terão sempre
preferências sobre estas, para assegurar a manutenção da data da inauguração do
empreendimento; consequentemente, os Lojistas e os Condôminos deverão atender
todas as solicitações da Desenvolvedora, mesmo que temporariamente provoquem
paralisações de suas obras, não podendo valer-se dessa eventualidade para
justificar seus próprios atrasos.
19. O lojista só poderá iniciar suas atividades comerciais após a conclusão das
obras e instalações previstas para o funcionamento e o bom aspecto de sua loja,
ficando, portanto, a critério da Desenvolvedora, se entender que a loja não
satisfez esses requisitos, proibir o seu funcionamento. Todavia, a loja poderá
funcionar a título precário, com suas instalações ainda por concluir, desde que
haja autorização expressa e por escrito da Desenvolvedora e das autoridades
competentes.
20. O descumprimento pelo Locatário das obrigações de fazer ou não fazer,
oriundas das normas sobre construção do Shopping, na forma e nos prazos
estabelecidos, salvo disposições específicas em contrário e sem prejuízos das
demais penalidades cabíveis para cada caso, sujeitá-lo-á à multa prevista na
cláusula nº 142. Se o Locatário deixar de pagar qualquer importância, nos prazos
e na forma avençada, exceto disposições específicas em contrário e sem prejuízo
das demais penalidades cabíveis para cada caso, sujeitar-se-á à multa prevista
na cláusula nº 143.
21. Se houver, sem prejuízo do acima disposto, reincidência do Locatário, ou o
atraso no cumprimento de suas obrigações que exceda a ... (...) dias, a
desenvolvedora poderá rescindir o contrato de locação, perdendo o Locatário
todas as importâncias para as benfeitorias introduzidas no imóvel, ou exigir do
Locatário o cumprimento de suas obrigações sob pena da multa prevista cláusula
nº 142, proibindo-lhe, até o cumprimento de todas as obrigações, o funcionamento
da loja.
22.O O alvará de localização, requerido pelo Lojista às autoridades públicas,
conterá apenas as atividades que lhe foram atribuídas pela Desenvolvedora, mesmo
se os objetivos sociais previstos no contrato forem amplos. A unidade comercial
não poderá destinar-se, salvo com a concordância expressa e por escrito da
Desenvolvedora, a qualquer dos seguintes itens:
a) venda de artigos de segunda mão, mercadorias recuperadas por seguro, salvados
de incêndios, estoques provenientes de falência ou loja de descontos;
b) leilões o procedimentos a eles semelhantes;
c) negócios que, devido aos métodos empregados para sua realização, possam
contribuir para afetar, a critério da Desenvolvedora, o padrão de comércio ali
exercido pelo demais Lojistas;
d) atividades de qualquer natureza, venda ou exposição de qualquer tipo de
mercadoria ou serviço, que utilizem procedimentos mercantis ou publicitários
inescrupulosos ou falsos, bem como qualquer prática considerada como
concorrência desleal;
27. A Desenvolvedora reservar-se-á o direito de, por qualquer forma e em
qualquer tempo, sem qualquer restrição e limitação, explorar comercialmente as
fachadas, telhados, o espaço aéreo superior à edificação e todas as partes
comuns do Shopping Center, podendo, consequentemente, negociá-las pelo tempo e
condições que quiser.
28. Todas as áreas, dependências e instalações de uso comum do Shopping Center,
inclusive as de estacionamentos de veículos, estarão sujeitas à fiscalização da
Desenvolvedora, por serem de sua propriedade exclusiva.
29. A manutenção, disciplina, fiscalização, alteração e conservação das áreas
comuns ou de circulação, dependências e instalações em geral, inclusive áreas de
estacionamento, e, enfim, toda a administração do Shopping Center, serão feitas
pela Desenvolvedora, sem quaisquer restrições, diretamente ou através de pessoa
física ou jurídica por ela contratadas, segundo o melhor critério para atrair o
público e dar-lhe conforto, visando ao bom funcionamento do Shopping Center,
sendo que as despesas decorrentes de tais serviços serão suportadas pelos
Lojistas e entre estes rateadas.
30. Para a realização dessas atividades, a Desenvolvedora poderá a seu exclusivo
critério:
a) obstruir ou isolar, no todo ou em parte, qualquer das mencionadas áreas,
observando as exceções contratuais;
b) fixar e arrecadar taxas de estacionamento, que serão destinadas ao pagamento
das despesas comuns do Shopping Center, à Associação de Lojistas, como título de
contribuição extraordinária, para uso exclusivo de promoção e publicidade;
c) criar, expedir e controlar certificados, fichas ou cartões de estacionamentos
para os Lojistas, que arcarão com as despesas decorrentes;
d) contratar, às expensas dos Lojistas, todo pessoal necessário à conservação,
limpeza, segurança e iluminação das partes comuns e tudo que for necessário à
operação e à manutenção das referidas áreas, para manter todas as suas
instalações em funcionamento. Correrão ainda por conta dos Lojistas todas as
despesas referentes à criação e manutenção de serviços de segurança, que deverá
guardar, vigiar e fiscalizar o uso das áreas comuns, assegurar a não-interrupção
do fornecimento de força, luz, água e telefone, garantir o funcionamento de
todas as instalações e equipamentos existentes nas áreas comuns; dar combate ao
surgimento de fogo e manter o pessoal especializado e os equipamentos
necessários ao tratamento de qualquer emergência de acordo com as técnicas mais
atualizadas.
31. Para desempenhar essas atribuições, a Desenvolvedora terá o direito de, a
qualquer momento, estabelecer e fazer cumprir normas de conduta e regulamentos
através de um Regimento Interno, bem como alterá-los quando for conveniente.
32. A Desenvolvedora reservar-se-á o direito de alterar as partes comuns e de
serviços gerais (garagens, paredes, tetos, fachadas, depósitos, corredores, etc)
e de fazer construções ou instalações nessas áreas, criando novas unidades
comerciais ou ampliando as já existentes, instalando vitrines, boxes, stands,
balcões, extensões, barracas, tablados, palcos, carrocinhas, quiosques, locais
para exposições etc., podendo, em conseqüência, alugar ou utilizar essas partes,
coisas e áreas pelo tempo e condições que quiser.
33. A Desenvolvedora poderá fechar, total ou parcialmente, as áreas e encerrar a
execução das atividades mencionadas na cláusula anterior, sempre que julgar
necessário.
34. As normas relativas às áreas de estacionamento, bem como horário de
funcionamento do Shopping Center, serão estabelecidos pela Desenvolvedora,
conforme o Regimento Interno do Shopping Center.
35. As áreas de circulação ou outras comuns do Shopping Center poderão ser dadas
em locação, ou em comodato pela Desenvolvedora, mesmo a pessoa as que não sejam
Lojistas do Shopping Center. As verbas alusivas a encargos relativos às partes
comuns, que vierem a ser pagas pelos usuários das áreas mencionadas, serão
levadas a crédito da conta geral de despesas comuns antes do rateio dessa conta
pelos Lojistas do Shopping Center.
36. Se os lojistas pretenderem ocupar áreas de circulação ou outras comuns do
Shopping Center deverão solicitá-lo à Desenvolvedora, especificando a data de
início da ocupação, ficando a exclusivo critério desta o deferimento do pedido,
fixando-lhes, sempre por escrito, o prazo, os limites e condições da ocupação,
bem como o respectivo aluguel. Deferido o pedido, o Lojista deverá pagar o
aluguel estipulado mesmo que não venha a ocupar a área ou ainda que o faça
apenas parcialmente.
37. Se o Lojista, avisado por escrito, não promover a desocupação, no prazo
estabelecido, a Desenvolvedora poderá promover tal desocupação a expensas
daquele.
38. A carga, a descarga e circulação de mercadorias e bens de qualquer Lojista
serão de sua exclusiva responsabilidade e só poderão ser feitas nos locais e
horários preestabelecidos, consoante normas inscritas pela Desenvolvedora no
Regimento Interno, o mesmo ocorrendo com relação ao ingresso de quaisquer
pessoas fora dos horários de funcionamento do Shopping Center.
39. A mesma responsabilidade e procedimentos serão observados para a entrada ou
saída de móveis, utensílios, máquinas ou equipamentos, de propriedade do Lojista
ou a este destinados.
40. Todo o lixo ou detrito, proveniente de qualquer loja, deverá ser
transportado e depositado pelo Lojista, por sua conta e responsabilidade, no
tipo de recipiente, nos horários e para os locais determinados pela
Desenvolvedora.
41. Nenhum lixo ou detrito poderá ser incinerado nos limites do " Shopping
Center", nem depositados nas áreas comuns, mesmo que esteja devidamente
acondicionado.
42. Os Lojistas pagarão as despesas de coleta e remoção de lixo, ou detrito, se
utilizarem os serviços criados ou autorizados pela Desenvolvedora.
43.A Desenvolvedora poderá instalar antenas coletivas de rádio e televisão para
atender ao Shopping Center, nos locais que julgar mais convenientes, cobrando
dos usuários os custos referentes às instalações e à manutenção desses
equipamentos.
44. Nenhuma antena individual será montada nas paredes externas das unidades
comerciais, sem prévia autorização escrita da Desenvolvedora, sob pena de
remoção da antena, e, no caso de reincidência, aplicar-se-á, ainda, a multa
prevista na cláusula nº 142 desta escritura.
45. As áreas de circulação, inclusive as próximas às unidades comerciais, serão
conservadas limpas e desobstruídas pelos Lojistas, seus empregados, prepostos e
clientes, sendo proibidas quaisquer atividades que provoquem excessivo acúmulo
de pessoa ou tumulto, tanto no interior das lojas como nos corredores, áreas de
acesso ou em qualquer parte do Shopping Center, ou em suas adjacências.
O Lojista e seus agentes limitarão toda sua atividade e ocupação ao interior da
loja; logo, sem autorização escrita da Desenvolvedora não poderão utilizar os ,
estacionamento, calçadas ou qualquer outra parte da área comum, para colocar
mercadorias, stands, quiosques, balcões, extensões, bancas, tablados, palcos,
boxes, mobílias ou qualquer outro tipo de ocupação, mesmo que provisória ou
precária, seja a título comercial ou propaganda, decorativo ou outro qualquer.
46. As lojas que necessitarem de abastecimento de gás deverão obedecer, na
execução das respectivas instalações, às determinações da Desenvolvedora e das
autoridades competentes e concessionárias.
Nenhum botijão de gás poderá ser guardado em qualquer loja, salvo com
autorização expressa da Desenvolvedora e das autoridades competentes ou
concessionárias.
E, por estarem firmados
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
____________________
TABELIÃO
____________________
PARTES
____________________
TESTEMUNHAS(1)
CPF:
____________________
TESTEMUNHAS(2)
CPF: