Escritura pública de convenção de condomínio.
ESCRITURA PÚBLICA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
Saibam quantos esta virem que, aos .... dias do mês de .... do ano de ... nesta
cidade de .... em meu cartório, perante mim, tabelião, por me haver sido esta
distribuída, compareceram partes entre si justas e contratadas, outorgantes e
reciprocamente outorgados, a saber: de um lado, como proprietária e
incorporadora, a firma ......., com sede nesta cidade, à Rua ..........,
representada neste ato, nos termos da cláusula ........... de seu ..........
contrato social, pelo seu sócio-gerente ........ (qualificação etc.), e, de
outro, como compromissários compradores e compradores de unidades autônomas do
Edifício , sito à rua n nesta cidade:
1.0) ............. (qualificação etc.), a quem pertencerão os apartamentos n
.... e .... n ..... localizados no ... e ... pavimentos, respectivamente;
2.0) ........ e sua mulher (qualificação etc.), a quem pertence o apartamento n
... localizado no ... pavimento;
3.0) ... (e assim por diante, indicando os compromissórios, os compradores e as
respectivas unidades autônomas), os presentes meus conhecidos e das testemunhas
adiante nomeadas e assinadas, as quais também conheço, do que dou fé. E perante
as mesmas testemunhas, pela firma outorgante e reciprocamente outorgada
............, por seu representante legal, me foi dito o seguinte:
Primeiro - Que adquiriu de H.M. o terreno sito à rua .... n .... nesta cidade,
consoante escritura pública datada de ... de ... de ..., e lavrada em notas
deste cartório, a fls ... do Livro n ... e devidamente transcrita no Ofício de
Registro de Imóveis, no Livro ..., a fls. .... sob o número de ordem ..., onde
se encontra devidamente caracterizado, com dimensões e confrontações.
Segundo - Que prometeu, como de fato prometido tem, vender as frações ideais de
terreno, e se obrigou a construir, como de fato construído tem, no citado
terreno, o Edifício, de pavimentos, que incorporara, com a área bruta aproximada
de ... metros quadrados, constituído das unidades a seguir descritas e
obedecendo às plantas e especificações do conhecimento dos outorgados e
reciprocamente outorgantes.
Terceiro - Que deliberou submeter esse imóvel, o Edifício .... como efetivamente
o submete, para todos os efeitos legais, e especialmente para o fim de sua venda
em condomínio, ao sistema da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, passando
assim a fazer a respectiva especificação, a estabelecer sua Convenção, e a
aprovar o seu Regulamento Interno, atos que obrigarão aos co-proprietários, bem
como aos compromissários compradores de unidades, por si, seus herdeiros ou
sucessores a qualquer título.
Quarto - Que, consoante o sistema da legislação citada, o referido edifício se
distingue em duas partes: a) uma primeira parte compreensiva das áreas e coisas
de propriedade de uso comum de todos os condôminos, inalienáveis e indivisíveis,
acessórias e indissoluvelmente ligadas às unidades autônomas, as quais são as
seguintes: o terreno, as fundações e a estrutura de concreto armado; as paredes
externas divisórias do edifício e as de meação nas internas, divisórias entre as
partes comuns e as unidades autônomas, os ornamentos da fachada; o subsolo com
seus pertences e compartimentos, compreendendo (discriminar); b) uma segunda
parte constituída de .... unidades autônomas ou propriedades exclusivas,
distribuídas nos diversos pavimentos, pela forma seguinte: (especificar).
Quinto - Convenção - Em tais condições, o imóvel objeto desta estrutura fica, a
partir desta data, sujeito ao regime especial de parcelamento regulado pela
citada lei, bem como pelas cláusulas, restrições e condições da convenção aqui
estipulada, obrigando-se os co-proprietários a fielmente cumpri-la, por si, seus
herdeiros ou sucessores a qualquer título, consoante o que mutuamente aceitam e
outorgam, a saber:
Cláusula primeira - As partes e coisas de propriedade e uso comum dos
condôminos, no Edifício ......, são as declaradas na letra a do item quarto
desta escritura, sendo inalienáveis e indivisíveis, como acessórias
indissoluvelmente ligadas ao todo do edifício, não podendo ser alteradas,
retiradas ou substituídas, sem o consentimento expresso de co-proprietários,
representando, pelo menos, dois terços de sua totalidade, devendo estar sempre
livres e desimpedidas, não obstante tenha cada co-proprietário o direito de usar
e fruir as utilidades próprias das coisas comuns, uma vez que não prejudique
igual direito dos demais ou as condições materiais e o padrão do edifício.
Cláusula segunda - No concernente à propriedade singular, dependerá de aviso ao
administrador qualquer modificação na divisão interna das unidades autônomas,
não podendo as projetadas alterações afetar as partes externas ou internas de
propriedade do uso comum ou estar em desacordo com as normas técnicas de
construção, ficando claro que todas as instalações internas das unidades
autônomas serão reparadas por iniciativa e risco e conta do respectivo
co-proprietário, dependendo de consentimento por escrito do administrador se
forem suscetíveis de afetar as partes comuns. Cada co-proprietário tem o direito
de usar, administrar e usufruir sua unidade autônoma, como lhe convir, desde que
não prejudique igual direito dos demais, observar e fazer observar por quem em
seu lugar ocupar sua unidade autônoma os preceitos desta convenção, não
compro-metendo ou não permitindo que alguém por ele comprometa a segurança,
solidez, categoria e nível moral do edifício.
Cláusula terceira - Quanto às proibições gerais, é estritamente vedado:
a) decorar ou pintar, mudar a forma ou aspecto externo da fachada das unidades
autônomas ou sua divisão interna, observado neste particular o disposto na
cláusula segunda, anterior;
b) (e assim por diante, enumerando outras proibições, segundo cada caso).
Cláusula quarta - No tocante às reuniões, será realizada anualmente, até o dia
... do mês de .... de cada exercício, a reunião ordinária dos co-proprietários,
que deverão resolver sobre os seguintes assuntos: orçamento anual proposto pelo
administrador; eleição do administrador; apreciação e deliberação sobre as
contas do administrador relativas ao exercício anterior; imposição de muitas aos
co-proprietários e apreciação e resolução quanto a outros assuntos de interesse
geral que tenham constado da respectiva convocação. As reuniões ordinárias serão
convocadas pelo administrador, por meio de carta protocolada ou registrada, ou
por edital, com antecedência mínima de dias, designando dia, hora e local
aprazados e, mesmo sumariamente, a ordem do dia a ser votada. Quanto às reuniões
extraordinárias, serão as mesmas convocadas pelo administrador ou por
co-proprietários, representando estes um quarto, no mínimo, do condomínio,
competindo decidir sobre qualquer assunto do interesse geral, destituir o
administrador e tomar conhecimento de recursos interpostos pelos
co-proprietários. Tanto para instalação das reuniões ordinárias quanto das
extraordinárias, será exigido, em primeira convocação, o quorum mínimo de dois
terços do total dos co-proprietários, sendo que a instalação se dará com
qualquer número em segunda convocação. No ato da instalação serão eleitos, por
maioria, um presidente e um secretário, a fim de dirigir aquele e redigir este o
curso e a ata dos trabalhos. As decisões dos co-proprietários, que serão tomadas
por maioria absoluta de votos presentes à reunião, serão obrigatórias para os
demais co-proprietários e serão comunicadas aos co-proprietários revéis nos oito
dias subseqüentes à reunião, para todos os efeitos desta convocação, por meio de
carta do administrador, protocolada ou registrada. A cada unidade autônoma
corresponde um voto, não podendo votar os que estiverem em atraso no pagamento
dos respectivos quinhões das despesas comuns. As decisões dos co-proprietários
serão registradas em livro de atas que o administrador conservará em seu poder,
como depositário, sempre à disposição dos interessados, sendo cada ata subscrita
por todos os presentes à reunião e contendo tal livro termos de abertura e
encerramento, autenticados com a assinatura de dois co-proprietários, designados
em reunião do condomínio, os quais rubricarão as respectivas folhas.
Cláusula quinta - Os co-proprietários deverão concorrer para as seguintes
despesas, na proporção de seus quinhões: (enumerar). O co-proprietário que não
pagar suas contribuições para as despesas comuns, nas datas previstas, ficará
sujeito aos juros de mora à razão de um por cento ao mês, com o acréscimo da
multa de dez por cento sobre o débito, honorários de advogado e mais custas
judiciais, tudo cobrável por ação executiva do administrador.
Cláusula sexta - Compete aos co-proprietários eleger, de dois em dois anos, um
administrador, que será ou não um deles, podendo ainda a escolha recair em firma
ou pessoa especializada, mediante contrato. Compete ao administrador: a)
observar e fazer observar esta Convenção, o Regulamento Interno e as
deliberações regulares dos co-proprietários; b) superintender a administração
geral do edifício e do condomínio; c) representar o condomínio em juízo, ativa e
passivamente, com os seguintes poderes: (especdtcar); d) nomear e admitir o
zelador e demais empregados, fixando-lhes os vencimentos e funções consoante o
orçamento anual; e) (e assim por diante) será eleito, juntamente com o
administrador ou síndico, um Conselho Consultivo, constituído de três
condôminos, com mandatos que não poderão exceder de dois anos, permitida a
reeleição, tanto destes quanto do administtadot, funcionando o Conselho como
órgão consultivo do síndico.
Cláusula sétima -E obrigatório o seguro do edifício contra riscos de incêndio,
abrangendo a sua totalidade, consoante o art. 13 da Lei o. 4.591, de 1964,
citada, em companhia idônea à escolha do administrador, feito por um valor
global do qual caberá a cada co-proprietário a parte relativa à fração ideal
correspondente de sua unidade autônoma, bem como parte da proporcionalidade das
partes comuns e elevadores. Em caso de sinistro, serão observados os arts. 14 a
16 da Lei de Condomínio referida.
Cláusula oitava - Para atender às despesas de conservação e reforma, não
previstas em orçamento, fica instituído pelos condôminos, um fundo de reserva,
até atingir a importância de cruzeiros, devendo ser reposto sempre que sofra
diminuição, o qual suá integralizado da seguinte maneira:(especificar). O
capital do fundo de reserva será depositado no Banco do Brasil ou Caixa
Econômica, vencendo os juros legais.
Cláusula nona - Quanto às disposições penais, cada co-proprietário responde
pelos próprios atos e pelos de seus inquilinos, prepostos e demais ocupantes das
respectivas unidades autônomas quanto às seguintes sanções, desde que dentro de
dias da notificação do administrador não seja reparada a infração (especificar
as sanções).
Cláusula décima - No tocante às disposições finais, incorporam-se a esta
Convenção mais os preceitos relativos às obras de caráter coletivo que
interessem à estrutura do edifício, arcabouço da construção e partes comuns, as
quais serão feitas com o concurso pecuniário obrigatório de todos os
co-proprietários, com exceção das que decorrerem da culpa de um só ou alguns
deles, a quem, em tal caso, caberão as despesas respectivas. Cada
co-proprietário poderá intentar as ações que decorram do condomínio, desta
Convenção e do Regulamento Interno, devendo sempre o administrador ter ciência
da propositura por vias judiciais, para que possa assumir no processo a
intervenção que lhe caiba. Fica eleito o foro desta Capital para qualquer ação
ou procedimento fundado no condomínio, obrigando-se os co-proprietários, por si,
seus herdeiros e sucessores a qualquer título, ao fiel cumprimento de todas as
cláusulas e condições da presente Convenção e do Regulamento Interno, obrigação
essa que os co-proprietários deverão fazer constar nos contratos de venda,
alienação ou oneração de suas unidades autônomas que firmarem.
Cláusula décima primeira -No tocante às disposições transitarias, fica eleito
administrador para o período a contar do mês de ............ do ano de até a
data da reunião ordinária a realizar-se no dia de de o co-proprietário, a quem,
além de todos os atos de sua alçada previstos em lei ou na presente Convenção,
competirão mais os seguintes' (especificar). Competirão aos compromissários
compradores ou co-proprietários das unidades autônomas do edifício: a)
fiscalizar a gestão do administrador, colaborando com ele; 2') exercer os
direitos decorrentes desta Convenção, inclusive o de voto; c) eleger o
administrador e o Conselho Consultivo. O Regulamento Interno do Edifício ora
aprovado e que faz parte integrante da presente Convenção é do seguinte teor:
Primeiro - O administrador, que representa a massa condômina, é o dirigente e
responsável por todos os serviços de interesse comum do edifício, fiscalizando e
dirigindo as atribuições de todos os empregados.
Segundo - Os portões do edifício serão abertos às ... horas da manhã e fechados
às .... horas.
Terceiro - A entrada e saída de fornecedores e empregados dos moradores serão
feitas exclusivamente pela passagem e elevador destinados a esse fim.
Quarto - Nos apartamentos e suas dependências não poderão ser guardados ou
depositados explosivos ou inflamáveis.
Quinto - As reuniões ou festividades que possam perturbar a tranqüilidade dos
moradores deverão ser precedidas de comunicação ao administrador.
Sexto - O uso de aparelhos sonoros e instrumentos congêneres deverá depois das
.... horas até às ... horas da manhã ser discretamente feito.
Sétimo -~ expressamente proibido o estacionamento, a sós ou em grupos, dos
empregados dos moradores, no passeio, vestíbulo, entradas, passagens,
corredores, escadas e elevadores do edifício.
Oitavo - Ao elevador de passageiros não será permitido o transporte de cargas e
bagagens, existindo para tal fim o elevador misto, sendo também vedado o uso do
elevador de passageiros aos empregados, exceto às governantes, quando
acompanhando crianças.
Nono - A entrada e saída de móveis de grande porte só serão permitidas das ...
às .... horas da manhã, sendo proibida a permanência dos mesmos nos vestíbulos e
patamares.
Décimo - Não é permitido estender roupas ou tapetes nas janelas ou nas varandas
da frente do edifício, sendo proibido também bater tapeçarias nas janelas, o que
poderá ser feito na área junto à entrada de serviço.
Décimo Primeiro - Os moradores não poderão se utilizar dos empregados do
Edifício para o seu serviço particular.
Décimo Segundo - É proibida a colocação de toldos ou coisa equivalente nas
janelas da fachada principal do edifício, sendo permitida nas outras janelas,
desde que obedeçam ao mesmo padrão.
Décimo Terceiro - É proibido colocar em qualquer parte do edifício, tanto
interna como externamente, tabuletas ou letreiros.
Décimo Quarto - É proibida a manutenção de animais domésticos e aves que possam
incomodar os moradores, não sendo permitida a passagem de cães, gatos etc., pelo
elevador de passageiros.
Décimo Quinto - Não são permitidos jogos infantis nos elevadores, vestíbulos e
dependências comuns do edifício.
Décimo Sexto - É proibido a qualquer empregado ou fornecedor dos moradores parar
nos patamares ou passagens, bem como conversar de um apartamento para outro, ou
cantar em tom que incomode os vizinhos.
Décimo Sétimo - Em caso de moléstia contagiosa, fica o morador obrigado a
comunicar o fato imediatamente ao administrador, diretamente ou por intermédio
do porteiro, a fim de que o mesmo possa proceder como exige a saúde pública.
Décimo Oitavo- Os proprietários não se responsabilizam por qualquer desastre ou
acidente ocorrido no edifício, bem como pelos prejuízos ocasionados pela falta
de elevador, devido a interrupção de energia ou consertos necessários.
Décimo Nono - Os inquilinos e ocupantes devem observar este Regulamento por
imposição contratual dos locadores, porém estes responderão perante os
condôminos pelas faltas, infrações e multas oriundas de atos ou omissões de seus
inquilinos ou ocupantes.
Vigésimo - As multas a serem impostas aos condôminos em conseqüência do disposto
na Convenção e neste Regulamento, até a importância de ... cruzeiros, serão
determinadas pelo administrador, competindo, além desse limite, à Assembléia a
sua fixação, sendo que da imposição da multa pelo administrador caberá recurso
escrito, dentro de dez dias, a ser julgado pela primeira Assembléia que se
reunir, não sendo conhecido por ela o que for interposto fora desse prazo.
Vigésimo Primeiro - Casos omissos não previstos ou advenientes serão resolvidos
a exclusivo critério do ad-ministrador. Em seguida, pelos co-proprietários,
sempre ante as re-feridas testemunhas, me foi dito que aceitavam a presente
escritura em seus expressos termos, autorizando os registros necessários,
obrigando-se por si, seus herdeiros ou sucessores a qualquer título a observá-la
e respeitá-la fielmente.
Assim disseram, do que dou fé, pediram-me este instrumento, que fiz lavrar
nestas notas, por mim, tabelião, outorgaram, aceitaram e assinam, depois de lhes
ser lido e às testemunhas presentes .... e ....., perante mim ..., tabelião, que
subscrevo.
E, por estarem firmados
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
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TESTEMUNHAS(1)
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TESTEMUNHAS(2)
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