Imóveis - Código de defesa do consumidor e as normas da construção civil 

Pelo Código de Defesa do Consumidor, é obrigatório o respeito às normas elaboradas pela ABNT; sua desobediência corresponde a uma infração legal e sujeita às sanções prescritas. A falta de observação dessas normas e deficiências no material e na mão-de-obra empregada, aliadas a eventual negligência dos construtores, pode provocar vários defeitos construtivos.

Vícios construtivos são anomalias da construção: inadequação da qualidade ou da quantidade prometidas ou esperadas; e falhas que tornam o imóvel impróprio para uso ou diminuem seu valor. Isto acontece em casos específicos como um flexível mal operado, pequeno defeito na pintura ou falha no rejuntamento de azulejos ou esquadrias mal reguladas, que nem tornam o imóvel impróprio para uso, nem diminuem o seu valor. Um profissional habilitado poderá avaliar danos mais comprometedores.

Defeitos são falhas que fazem com que o fornecimento de produtos ou de serviços afetem a saúde e segurança do consumidor. Como os vícios, eles podem ser aparentes – de fácil constatação, que podem ser notados na entrega do imóvel - ou ocultos – que diminuem o valor do imóvel ao longo do tempo ou o tornam impróprio ao uso. Se o consumidor na ocasião da aquisição tivesse conhecimento do vício oculto, poderia pleitear abatimento no preço ou desistir da compra. De acordo com o artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor, somente é possível pleitear abatimento ou desistir da compra, no caso da existência de vícios que tornem o imóvel impróprio para uso ou diminua o seu valor e desde que não tenha sido satisfeito nas exigências de reparação do vício no prazo de 7 a 180 dias, conforme pactuado entre as partes.

Danos são as consequências de vícios e defeitos que na construção da obra afetem a ela própria, ao imóvel vizinho, a bens ou pessoas nele situados ou a terceiros, como transeuntes.

Em geral, a partir da entrega do imóvel (chaves), o consumidor tem 90 dias para reclamar de vícios ou defeitos de fácil constatação. No caso de vício oculto, os 90 dias começam a correr a partir do momento em que ele foi constatado – e isto vale até o último dia do quinto ano da entrega do imóvel pronto. Mas, para o caso de defeito que afete a solidez e a segurança do edifício ou a saúde do morador, este prazo se amplia para vinte anos. Entenda-se entrega da obra como entrega das chaves e não o "habite-se".

Este prazo de 90, dias, contudo, se interrompe entre "a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor, até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca" (qrt. 26, II, parágrafo 2º do CDC). Portanto, aconselha-se que esta reclamação seja registrada em Cartório de Títulos e Documentos.

O construtor (executor da obra) tem responsabilidade pela reparação dos danos causados, independentemente da existência de culpa; basta haver relação de causa e efeito entre o dano causado e o defeito ou vício que causou esse dano.

O engenheiro (responsável pela obra) responde apenas se a culpa dele restar provada. A culpa, segundo o artigo 159 do Código Civil: "Aquele que por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano".

Neste caso, a reparação dos danos exige que se prove que houve ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência. O engenheiro está sob regime em que culpa deve ser comprovada.

O consumidor ou pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final (art. 2º do CDC) deve receber o Manual de Uso e Manutenção do empreendimento, bem como as plantas com a colocação correta dos pontos e das tubulações de luz e de água e as informações necessárias nos casos omissos ou duvidosos (CDC e a norma NB 578 da ABNT, de julho de 1989).

Com tais documentos, o consumidor se torna responsável pelo uso e manutenção correta do imóvel. Caso não siga as instruções recebidas e disso decorrer algum dano ao imóvel, ele não poderá reclamar, já que o usou indevidamente. Exemplo disso é furar uma parede por onde passa um cano d’água, constante da planta recebida pelo consumidor. Se a planta, porém, estiver errada e o cano não passar pelo local indicado, a responsabilidade é do construtor, que forneceu a informação errada.

Recomenda-se, por outro lado, que modificações ou reformas de grande monta (como instalações hidráulicas), que irão ser efetuadas após a entrega do imóvel ao usuário, também integrem o rol de documentos citados, com a descriminação do seu responsável, preferentemente com a análise prévia do engenheiro ou construtor do imóvel, a fim de assegurar que as modificações pleiteadas não interfiram ou prejudiquem o mesmo.

De acordo com o art. 17 do CDC, equiparam-se aos consumidores todas as vítimas do evento. Assim, se alguém estiver passando na rua e for vítima de algum material caído da obra, deve ser indenizado, independentemente da culpa do construtor, como se fosse um consumidor.