Imóveis - A compra da casa própria (completo) 

Comprar um imóvel no Brasil não é mole. O tal sonho da casa própria, repetido exaustivamente pelas propagandas de bancos, consórcios, imobiliárias e construtoras por aí, requer muitos cuidados, planejamento e visão exata do que você quer e do que você pode.

O sonho de sair do aluguel

Um discurso comum entre brasileiros é que alugar uma casa não vale a pena. Essa visão, no entanto, nem sempre é a correta. Comprar um imóvel é um investimento de risco com gastos maiores que os de um aluguel, principalmente no princípio. Além de uma entrada salgada, as mensalidades giram em torno de 1,5% e 3% do valor do imóvel, dependendo do tipo de financiamento. O aluguel de uma casa gira em torno de 0,5% a 1 % do valor do imóvel.

Do outro lado, a casa própria, apesar dos sacrifícios, é um patrimônio que pode durar a vida toda, além de ser um investimento para futuras aquisições. Vamos, então, entender como funciona a compra da casa própria no Brasil.

Quando se pensa na compra de um imóvel, é comum as pessoas vislumbrarem imagens de seus sonhos: aquela churrasqueira num quintal arborizado, a ampla e ventilada varanda com uma linda vista ou aquela cozinha nova, compacta e extremamente prática. Além da visão dos seus sonhos, que mostram suas preferências, é importante analisar outros fatores para decidir pela casa. Localização, metragem do imóvel, divisão e idade da propriedade são alguns deles. A maioria desses fatores tem a ver também com decisões pessoais, mas detalhes devem ser levados em conta.

Se você tem filhos, proximidade com boas escolas, segurança e área de lazer dentro do condomínio ou na vizinhança são alguns dos fatores que indicam uma boa localização de imóvel. Há também outros aspectos que valorizam a casa como a facilidade dos meios de transportes. Quem compra um imóvel próximo de uma estação de metrô, ou de várias linhas de ônibus, sabe que esse item será interessante não só para você, mas também para facilitar a venda ou o aluguel do imóvel no futuro.

A metragem do imóvel é também um importante item a ser verificado, antes mesmo de visitá-lo. Muitos anúncios, principalmente de apartamentos novos ou na planta, camuflam o tamanho real da área, onde você vai morar. Alguns nem citam os números. É importante saber que, em um prédio, a área útil representa a área do apartamento em si. Já a área comum é o que o prédio ou condomínio oferece a todos: elevador, corredor, playground, piscina. Um bom passo é comparar a metragem do imóvel em que você vive hoje com o que quer comprar. E não esqueça de checar o tamanho e a localização da(s) vaga(s) na garagem.

A Prefeitura de São Paulo, por exemplo, regulariza a metragem mínima da garagem em uma construção. A altura deve ser de 2,1 metros para carros pequenos e 2,3 metros para carros grandes. A largura da vaga é de 2 metros para carros pequenos até 2,5 metros para carros grandes. O comprimento deve ser de 4,2 metros para carros pequenos e 5,5 metros para carros grandes.

Outro fator importante na hora de comprar é verificar a incidência de sol e luz no imóvel. Verifique, então, onde é a face norte do imóvel. É lá a área com maior incidência de luz e calor do imóvel. Em cidades com clima mais ameno, é interessante ter boa parte das janelas voltadas para essa face. Em cidades quentes, com clima equatorial, é importante evitar a face oeste, já que é a área que o sol da tarde mais incide e deixa o imóvel quente durante a noite. Para se ter uma boa avaliação da incidência de luz e calor no imóvel, no entanto, a melhor maneira é visitá-lo em horários diferentes. Aliás, essa dica ajuda também a verificar outros fatores como o trânsito do local, o barulho que pode haver etc.

Estes fatores, sem dúvida, ajudam na escolha do imóvel, mas há uma dúvida que sempre aparece para quem vai comprar sua casa; o que é melhor: um imóvel novo ou usado?

Há vantagens e desvantagens tanto no imóvel novo quanto no usado. Os imóveis usados normalmente são mais baratos. A relação entre a metragem do imóvel e o preço é mais vantajosa no caso do imóvel usado. O valor final do imóvel de segunda ou terceira mão vai depender, então, de outros fatores - como a idade da construção, a localização, a depreciação ou valorização do bairro. No imóvel novo, apesar de pagar mais, não há gasto com reparos.

Antes de comprar um imóvel usado, é importante checar toda a parte elétrica e hidráulica para ver se não há nenhum problema grave. Uma avaliação profissional, seja de um engenheiro, arquiteto ou técnico em edificações, ajuda a evitar surpresas desagradáveis no futuro.

Uma forma de dimensionar a real condição do imóvel novo é fazer um checklist com todos os problemas (e também com o que você deseja mudar no imóvel) para saber depois o quanto isto vai custar.

Esta é uma outra vantagem do imóvel usado, já que é possível perceber rapidamente problemas como infiltrações de água. No imóvel novo, esses problemas só serão perceptíveis com o passar do tempo.

Outra vantagem que uma casa ou apartamento usado tem é que, algumas vezes, a propriedade já tem uma infra-estrutura montada com armários de cozinhas, o que, normalmente, não acontece quando se compra um novinho em folha.

Do outro lado, muitos imóveis novos têm tecnologias de construção que não existiam antes e que aumentam o conforto dos moradores. Muitos imóveis novos, por exemplo, têm o sistema Shaft, que facilita a instalação de fiações e canos. O Shaft é o popular “piso falso”, que evita furação de paredes e pisos e facilita a manutenção. Alguns imóveis novos têm também sofisticados sistemas de ar condicionado e aquecimento central.

Outro produto que tem sido adotado nos imóveis novos no Brasil são as janelas de PVC. Com eficiente sistema de isolamento, evita-se a poluição sonora e as variações de temperatura bruscas de fora.

Obviamente, ao mesmo tempo, em que você decide entre um imóvel novo ou usado vem outra decisão importante: casa ou apartamento.

Há várias opções de pagamento na compra de uma casa. A seguir, vamos detalhar desde a compra à vista até o consórcio.

Para pagar à vista, é preciso uma quantia razoável de dinheiro acumulado, apesar das vantagens financeiras, como você verá.

Quando você não tem o dinheiro à vista, há, no Brasil, três modelos principais de financiamento, o empréstimo via banco ou imobiliária, o consórcio e o financiamento do imóvel na planta ou em construção. A opção por uma ou outra forma vai depender de vários fatores, veja qual o melhor modelo para você.

Vários economistas dizem que a melhor maneira de comprar uma casa própria é pagá-la à vista. O pagamento “in cash” de uma casa possibilita um desembolso bem menor do que qualquer outro tipo de financiamento. Vamos às contas.

Supondo que você queira comprar um imóvel R$ 90 mil e que você possa poupar R$ 1.300 por mês durante 60 meses, o equivalente a cerca de cinco anos. Com persistência, você chega a esse valor no período estipulado, levando em conta os juros da poupança (cerca de 6% ao ano), um dos menores do mercado. Se você optar por um financiamento bancário para os mesmos R$ 90 mil, você terá que desembolsar os mesmos R$ 1.300 durante 144 meses, ou 12 anos, já que os juros, nesse caso, chegam a 12% ao ano, fora os encargos do financiamento.

Obviamente, poupar esta quantia por mês requer um bom rendimento (já que muitas vezes a pessoa vai precisar continuar pagando o aluguel), além de uma disciplina que algumas mãos mais soltas não conseguem. Assim, a grosso, o sonho da casa própria com pagamento à vista tem seus prós e contras.

Uma das formas de compra da casa própria que mais tem crescido no Brasil é o financiamento bancário. Várias instituições têm facilitado os trâmites para que a maioria consiga, seja por meio dos bancos propriamente ditos, seja pelas imobiliárias. De qualquer modo, é interessante você dar entrada no processo de financiamento durante o tempo que procura o imóvel, afinal, há um período de tempo que você vai gastar para ajuntar a documentação necessária para aprovar o crédito e conseqüentemente liberar a quantia a ser financiada. A principal vantagem do financiamento é que tira o peso do aluguel e já pode morar no seu imóvel.

Todo financiamento exige um montante mínimo para dar de entrada no imóvel, que varia entre 20% a 30% do valor da casa que vai ser comprada. Os prazos para os financiamentos variam de 5 a 30 anos. Os juros e taxas administrativas mudam de banco para banco. O valor do imóvel é determinante para a variação da taxa de juros. Os imóveis voltados para o consumidor de baixa renda têm uma taxa de juros menor (cerca de 8% ao ano). O valor máximo destes imóveis fica entre R$ 80 mil a R$ 130 mil, dependendo da instituição. Os imóveis voltados para a classe média têm taxas de juros maiores (12% ao ano). É bom lembrar que, além dos juros, os bancos têm vários outros tipos de encargos como seguro e taxas administrativas e a prestação pode chegar a um custo de 18% ao ano.

Quem deseja um imóvel acima de R$ 300 mil, os bancos usam a carteira hipotecária como seguro contra o calote. É um instrumento legal, criado em 1954, mas acaba aumentando os juros, geralmente, passando para 16% ao ano.

Quanto menos tempo, melhor

Um dica importante para quem vai financiar um imóvel é que, quanto menos tempo você ficar pagando o financiamento, menos dinheiro você vai desembolsar no final da compra. As prestações podem ser aparentemente mais altas, mas o benefício é maior.

A partir de simulações feitas em sites de bancos, por meio da modalidade prestações fixas, é possível confirmar essa equação.
Um financiamento de 180 meses, ou 15 anos, tem uma prestação de 1,6% do valor do empréstimo, mas no final você estará pagando 190% além do valor financiado. Se você optar por um financiamento de 60 meses, ou 5 anos, a prestação fica maior ( 2,5% do valor financiado), mas, no final, você terá pago 50% além do valor financiado.
 

Cuidados a serem tomados nesse tipo de negócio

• Pesquise o passado do banco.
• Os encargos do financiamento devem ser analisados. Compare. Há sites que ajudam você a perceber as vantagens e desvantagens.
• Ter conta no banco que você vai financiar pode trazer vantagens como desconto nas taxas e facilidade na análise de crédito. Lógica aplicada se você for um bom cliente.

Outra possibilidade de compra é o imóvel na planta ou sendo construído. Esta é uma opção tanto para quem quer morar em um condomínio de casas como para quem quer um apartamento novo. Quem aceita este tipo de financiamento, sabe que não vai mudar agora. Quando se compra na planta, a previsão mais comum para receber as chaves e abrir as portas do novo lar é entre dois ou três anos. Quando se compra em construção, vai depender do andamento da obra. Nessa hora, preste atenção se a maioria dos imóveis já está vendida. Se a resposta for positiva, é sinal de que a obra já está paga e não tem risco de parar.

Outro perigo desse tipo de imóvel é que o preço estipulado pela construtora como do valor do imóvel pode acabar sendo maior que o praticado pelo mercado, fique atento.

Há algumas facilidades para quem compra um imóvel desses. Há prazos estendidos para se dar a entrada até receber o imóvel. Mas quem paga aluguel deverá arcar com duas despesas salgadas. Como no caso do financiamento dos bancos, este tipo de crédito exige que as prestações não ultrapassem os 30% do rendimento mensal da família.

Quanto mais longe o final da obra, mais facilitada a entrada e, muitas construtoras dão descontos substanciais para quem opta por comprar na planta. Normalmente, até a entrega das chaves, você já financiou entre 20% a 45% do valor do imóvel, dependendo do tipo de empreendimento. É um ótimo negócio para quem consegue acumular alguns ganhos extras durante o ano.

As prestações desses empreendimentos costumam ser baseados na tabela Price, mas muitos corretores dão a opção de utilizar outros tipos de financiamentos bancários.

 Tome cuidado

• Pesquise sobre a construtora. O Brasil teve vários escândalos com construtoras nas últimas décadas.
• Os encargos do financiamento devem ser analisados. Compare. Há sites que ajudam você a perceber as vantagens e desvantagens.
• Visite outros empreendimentos da mesma construtora.
• Algumas construtoras podem atrasar a entrega da obra, pesquise. Se isso ocorrer, exija seus direitos. Fique atento ao seu contrato para ver se ele prevê alguma solução para atrasos ou mesmo a não entrega da obra.
• No contrato, exija a planta do imóvel, a relação do material a ser usado na construção e um memorial descritivo da obra. Só assim, você poderá cobrar pelo que não foi feito anteriormente.

Outra opção para se comprar a casa própria é investir em consórcios de imóveis. O consórcio é a reunião de um grupo de pessoas físicas que cotizam o valor de um bem. Sua dinâmica pressupõe investimentos de longo prazo. Há consórcios de 5 a 15 anos. O contemplado recebe uma carta de crédito com um valor para compra do imóvel. As empresas oferecem cartas de R$ 30 mil a R$ 200 mil.

Para ser contemplado, você pode esperar ser sorteado (são normalmente dois ou três contemplados por mês) ou você oferece um lance, que normalmente é de 30% do valor da carta, mais os custos da carta que podem chegar a 20% do total. Este é o ponto que mais precisa ser pesquisado em um consórcio.

Nos consórcios não há juros, mas há taxas administrativas fazem você desembolsar cerca de 20% a 30% a mais que o valor da carta. Quando você receber sua carta de crédito, terá cerca de 6 meses para conseguir o imóvel para comprar.

Tome cuidado

• Pesquise sobre a idoneidade da empresa de consórcio.
• Os encargos são altos e devem ser cuidadosamente analisados. Compare. Há sites que ajudam você a perceber as vantagens e desvantagens.
• Lembre-se que você pode correr o perigo de ser o último contemplado.

Para praticamente todas as opções de compra da casa própria, existem a oportunidade de usar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. É possível retirar todo o valor depositado ou parte dele. Se você é casado os dois podem usar os recursos.

No caso dos financiamentos bancários, é possível usar o FGTS como parte da parcela para recebimento das chaves ou como forma de abatimento durante o pagamento das prestações. Contudo, nem todos os imóveis na planta ou em construção dão a opção do uso do FGTS. É o caso dos que usam carteiras hipotecárias como garantia. Essa modalidade é normalmente usada para imóveis com valores acima de R$ 300 mil.

Nos consórcios, você pode usar seu Fundo de Garantia como parte do lance para conseguir a carta de crédito. No pagamento à vista, ele vai ser somado ao que você já tem.

Há, no entanto, alguns limites para a retirada do FGTS para a compra de um imóvel. Veja quais são:

• Só pode ser usado por quem ainda não tem um imóvel em seu nome ou do seu cônjuge no município onde mora e nos municípios limítrofes.
• O tempo mínimo de recolhimento é de três anos para se ter direito ao benefício.
• Não pode ser usado para reformas ou ampliações de imóveis.
• Não pode ser usado para compra de imóvel comercial ou terreno. Não pode ser usado para compra de imóveis para lazer como sítio ou casas de praia. A exceção é quando o imóvel estiver no município ou nos municípios limítrofes aonde o comprador reside ou trabalha há mais de um ano.

Se você tem um imóvel e quer comprar outro, você pode vendê-lo e depois pedir o resgate do FGTS para completar a compra do novo. Mais informações sobre o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço pode ser conseguido no site da Caixa Econômica Federal.

Uma importante fase na compra de uma casa é a análise dos documentos referentes ao imóvel e aos proprietários (que em caso de imóveis novos são as incorporadoras e construtoras). Cuidados como verificar se o IPTU e o condomínio estão em dia é um bom caminho.

No caso de uma construtora é bom pesquisar a empresa, visitando outros empreendimentos e procurando notícias sobre reclamações em órgãos de Direito do Consumidor como o Procon. Quando chegar a hora de receber as chaves, procure verificar se o Habite-se, um documento que garante que o imóvel é seu, está ok.

O contrato deve prever situações de desistência, multas para casos específicos e prazos. É preciso haver uma cláusula que garanta a devolução do sinal (quando ele é pedido) em caso de problemas com a documentação. No caso das construtoras, garantias se a obra atrasar ou mudar o projeto original.

No caso de consórcios, é importante verificar o que acontece se houver a dissolvência do grupo. Exija seu dinheiro de volta.

Em todos esses casos, se você, por algum azar ou imprevisto, não poder pagar parte dos compromissos, procure o banco e negocie as parcelas, estique o prazo, por exemplo.

Contrato de gaveta

Apesar de comum no mercado imobiliário, o contrato de gaveta é uma alternativa arriscada. Esse tipo de contrato serve para quem quer comprar um imóvel já financiado ou não está dentro das condições exigidas pelos bancos. Esta transação exige confiança entre os envolvidos, já que o documento não pode ser registrado em cartório.

Na prática, o documento transfere para o comprador a responsabilidade pelo pagamento das prestações do financiamento. Isto é, o novo proprietário paga as parcelas como se fosse o mutuário. Vale salientar que a transferência de propriedade só poderá ser feita quando o imóvel estiver quitado. O comprador deve estar atento às regras de financiamento utilizadas na compra do imóvel. Principalmente no que diz respeito às formas de reajuste das prestações.

Depois de todas essas informações sobre o tal sonho da casa própria é possível ver que nenhum dos caminhos é muito fácil para a população brasileira, que sofre com os juros altíssimos e uma renda mensal muito baixa.

As sugestões mostradas são os caminhos possíveis atualmente, mas para você ter certeza de qual a melhor escolha para a compra da sua casa própria é preciso queimar muito neurônio na frente da calculadora e muita sola de sapato para achar o imóvel. Depois é só curtir a sua churrasqueira, a paisagem na varanda, a cozinha planejada....