O que exigir de
quem administra um imóvel
Proprietários de casas ou apartamentos que contratam uma imobiliária para
administrar o aluguel de seus imóveis estão contratando, portanto, um serviço.
Assim, ao mesmo tempo em que são fornecedores - ao oferecerem seu imóvel para
aluguel -, são também consumidores.
Quem tem problemas com a imobiliária que administra seu imóvel, porém, não
possui, a seu dispor, muitos canais para reclamar seus direitos. Para a Fundação
Procon, por exemplo, locação de imóveis não é considerada relação de consumo.
Então, quem tiver algum problema com a imobiliária que administra seu bem
precisa recorrer à Justiça.
O advogado Frederico da Costa Carvalho Neto, professor de Direitos do Consumidor
da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, (PUC-SP), discorda. Para ele,
se a imobiliária desenvolve uma atividade no mercado e a oferece para os
proprietários de imóveis, está prestando um serviço e, se presta um serviço,
deve obedecer ao que diz o Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Para não ficar em meio à polêmica sem saber o que fazer, cabe aos donos de
imóveis tomar alguns cuidados.
A primeira precaução é na hora de escolher a administradora. Para o advogado
José Roberto Graiche, presidente da Associação das Administradoras de Bens
Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), é importante que se procure empresas
idôneas e com tradição no mercado. "Deve-se verificar se a empresa já está há
algum tempo atuando no ramo", salienta. Graiche aconselha também que se pesquise
a idoneidade dos diretores da empresa, pedindo-lhes Certidão Negativa de
Protestos.
Outro passo importante é a checagem de referências. "É preciso pedir um rol de
clientes, não um ou dois, mas uma lista, e o proprietário do imóvel que será
alugado deve contatar alguns deles e pedir referências da imobiliária."
Além disso, o proprietário deve conhecer a administradora, o local em que está
instalada, se é devidamente aparelhada e informatizada. "A administradora também
tem de ter, em seu quadro de funcionários, um advogado à disposição do cliente,
para prestar-lhe assistência jurídica, se necessário", diz Graiche.
Serviço
Escolhida a imobiliária, é importante que se faça um contrato de administração
do bem imóvel, firmado entre a administradora e o proprietário. "Fazer um
contrato é extremamente recomendável. É bom para os dois lados", enfatiza o
advogado Jacques Bushatsky, especializado na área imobiliária.
Para Graiche, esse contrato deve ter prazo indeterminado. Assim, explica, o
proprietário só ficará vinculado à administradora enquanto ela lhe oferecer um
bom serviço. "Se a imobiliária deixar a desejar, o consumidor poderá interromper
o contrato a qualquer momento, sem precisar pagar multa."
No contrato da prestação de serviço, orienta Graiche, deve constar tudo o que
foi combinado com a empresa. Lá, devem estar especificadas a taxa
administrativa, a data de prestação de contas para o proprietário, a data de
depósito do aluguel na conta dele, o preço do serviço (porcentual sobre o valor
do aluguel), entre outras coisas. A Aabic possui um modelo-padrão desse tipo de
contrato.
Vale lembrar que, de acordo com o CDC, todos os contratos devem ser redigidos de
forma legível e com linguagem simples. Além disso, cláusulas que limitam os
direitos do consumidor, nesse caso, do locador, precisam estar bem destacadas.
De acordo com o Código, entretanto, existem cláusulas que são consideradas
abusivas e são, por isso, nulas. São aquelas que geram desvantagem ou prejuízo
para o consumidor em benefício do fornecedor. São consideradas cláusulas
abusivas, por exemplo, as que estabelecem obrigações para outras pessoas (além
do fornecedor e do consumidor) e aquelas que autorizam o fornecedor a alterar o
preço unilateralmente (sem o conhecimento do consumidor).
Deveres
Agora, se possuem alguns direitos, os locadores também precisam obedecer a
alguns deveres, de acordo com a Lei do Inquilinato. É dever do locador, por
exemplo, entregar o imóvel em condições de uso e responder por problemas
anteriores à locação, além de fornecer ao locatário descrição minuciosa do
estado do imóvel antes da locação. Ao locador também cabe pagar taxas de
intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc.) e de
administração.
É seu dever, ainda, fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel,
condomínio, impostos, etc.), pagar impostos, taxas e prêmio de seguro
complementar contra incêndio (salvo disposição em contrato), mostrar ao
locatário os comprovantes relativos às parcelas cobradas, quando solicitado, e
pagar as despesas extraordinárias de condomínio.