O movimento de queda das taxas de juros no Brasil e as expectativas de que
tal trajetória siga em curso têm levado muitos investidores à busca de
alternativas mais atrativas de renda fixa. Em paralelo, este cenário é favorável
também para o mercado de crédito imobiliário, já que torna o financiamento mais
abrangente e favorece a negociação de títulos de longo prazo.
Neste contexto, novos produtos financeiros têm sido oferecidos, ampliando o
leque de alternativas para o investidor e, simultaneamente, contribuindo para o
crescimento do mercado de crédito imobiliário.
Vale a pena conhecer um pouco sobre os produtos disponíveis que podem ganhar
popularidade nos próximos anos. Embora relativamente recentes no mercado,
operações estruturadas e difereciadas, como securitizações, por exemplo,
certamente devem ganhar cada vez mais importância.
Letras de Crédito Imobiliário
Entre as opções estão as LCIs, Letras de Crédito Imobiliário, que são papéis de
renda fixa lastreados em créditos imobiliários garantidos por hipotecas ou por
alienação fiduciária de um bem imóvel e que dão aos seus tomadores direito de
crédito pelo valor nominal, juros e atualização monetária, se for o caso.
Os bancos comerciais, múltiplos, a Caixa Econômica Federal e demais intuições
que têm autorização do Banco Central para realizar operações de crédito
imobiliário poderão emitir LCIs, cuja contratação deve ser, obrigatoriamente,
registrada na Cetip.
Ou seja, estas instituições financeiras utilizam parte de suas carteiras de
créditos imobiliários como lastro para uma aplicação financeira que pode ser
oferecida a seus clientes. Os recursos aplicados, desta forma, são direcionados
para financiamentos habitacionais.
As LCIs podem ser garantidas por um ou vários créditos imobiliários, mas a soma
do principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos
imobiliários detidos pela instituição que a emitiu.
Prazos
O prazo de vencimento destes papéis é limitado pelo prazo das obrigações
imobiliárias que serviram de base para o seu lançamento. Vale lembrar que os
créditos dados em caução de determinada LCI podem ser substituídos por outros da
mesma natureza, o que poderia acontecer, por exemplo, no caso de vencimento
antecipado ou liquidação antes do prazo das operações imobiliária dada em
garantia.
No caso da Caixa Econômica Federal, atualmente a instituição mais ativa em
crédito imobiliário no Brasil, o prazo mínimo dessa aplicação é de dois meses e
o máximo de 25 meses.
Tributação
Do ponto de vista de tributação, o produto é atrativo. Desde 2004 a remuneração
é isenta de Imposto de Renda para pessoas físicas e condomínios de edifícios
residenciais ou comerciais. Já para pessoas jurídicas a tributação vai em linha
com a de renda fixa, começando com alíquotas de 22,5% para aplicações de até 180
dias, até 15% para prazos superiores a 720 dias.
Vale lembrar que algumas LCIs são oferecidas ao investidor em uma operação
vinculada com um contrato de swap indexado a um percentual do CDI. Ou seja, ao
invés de receber seu retorno indexado à TR (como ocorre na grande maioria das
aplicações relacionadas a financiamento imobiliário, como a poupança, por
exemplo) o investidor tem uma aplicação que paga um percentual do CDI.
Neste caso, considerando pessoas físicas e condomínios, haverá incidência de
Imposto de Renda sobre o resultado positivo entre a remuneração de LCI (TR +
Juros) e a variação do CDI.
Somente para grandes investidores
Uma das principais desvantagens do produto é o valor mínimo de investimento. A
Caixa Econômica Federal, por exemplo, que é conhecida por oferecer fundos de
investimentos com valores mínimos inferiores a outras instituições, somente
disponibiliza as LCIs para investidores com aplicação mínima de R$ 500 mil.
Assim, apesar de ser um produto de baixo risco, indicado para investidores mais
conservadores - em linha com o perfil atual da caderneta de poupança - as LCIs
atualmente estão disponíveis apenas para investidores com grandes montantes para
aplicar.