Empréstimo / Financiamento - Sistema Financeiro da Habitação 

0 que acontece quando o Agente Financeiro cobra de mim mais do que devo?
Você deve solicitar a revisão do cálculo das importâncias cobradas a mais que devem ser ressarcidas, devidamente corrigidas pelos índices de atualização dos depósitos de poupança, em espécie, ou por meio de redução nas suas prestações seguintes.

0 que acontece se eu mudar de categoria profissional?
Em caso de financiamentos contratados ao amparo do PES/CP, fica assegurado a você o direito de, a qualquer tempo, solicitar alteração da data-base, nos casos de mudança de categoria profissional, sendo que a nova situação prevalecerá a partir do reajuste anual seguinte.

Ao término do prazo de financiamento, havendo saldo devedor, terei que pagar a diferença?
Havendo cláusula de cobertura pelo FCVS, a quitação ficará a cargo do Fundo. Caso contrário, você terá que renegociar o saldo residual com o Agente Financeiro ou poderá quitá-lo em uma única parcela.

Como saber se o meu financiamento será liquidado com desconto? Quais os benefícios?
A partir de 12/6/98, mediante acordo entre as partes, as instituições financiadoras do SFH poderão conceder aos mutuários que tenham firmado contrato com previsão de cobertura de eventuais saldos devedores residuais pelo FCVS, até 30/12/98, liquidação antecipada de sua dívida mediante pagamento de montante correspondente a 50% do saldo devedor contábil da operação, atualizado pro rata die da data do último reajuste até a data da liquidação.

No caso de separação judicial, tenho direito a um financiamento para compra de imóvel?
Sim.

No financiamento pelo PES/CP, se eu ficar desempregado, qual índice corrige a prestação?
Não se aplica o disposto no §5º do art. 22 da Lei 8.004/90 - que garante a relação prestação/renda verificada na data da contratação - às hipóteses de redução de renda por mudança de emprego ou por alteração na composição da renda familiar em decorrência da exclusão de um ou mais co-adquirentes. É assegurado a você, nesses casos, o direito à renegociação da dívida junto ao Agente Financeiro, visando restabelecer o comprometimento inicial da sua renda.

O aumento em minha prestação relativo à produtividade é devido?
Sim, em caso de financiamentos contratados ao amparo do PES/CP, nas datas-base o reajuste das prestações inclui também o percentual relativo ao ganho real de salário.

O que são contratos vinculados ao PES/CP? Melhor ainda, explique o que é PES/CP.
PES/CP quer dizer: Plano de Equivalência Salarial vinculado à Categoria Profissional.

O que é FCVS?
FCVS é a sigla que identifica o Fundo de Compensações de Variações Salariais. Esse fundo foi criado para pagar o saldo devedor residual dos contratos de financiamento em que a obrigação do devedor era apenas a de pagar o número total de prestações. Os contratos assinados após 1993 deixaram de ter esse tipo de cobertura.

O que é o Sistema Financeiro da Habitação?
É um sistema criado para facilitar e promover o financiamento da construção e da aquisição da casa própria.

Posso financiar qualquer tipo de imóvel?
Normalmente os imóveis financiados pelo SFH são do tipo residencial. Porém, existe a possibilidade de financiamentos para aquisição de terreno, construção e imóvel comercial. A aplicação dos recursos captados em depósitos de poupança pelas instituições financeiras do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstim (SBPE) deve obedecer a seguinte distribuição: faixa 1 - 56% em financiamentos no âmbito do SFH; faixa 2 - 7% em financiamentos habitacionais a taxas de mercado; faixa 3 - 7% em outras operações de financiamento imobiliário a taxa de mercado; faixa 4 - 15% é recolhido ao Banco Central como encaixe obrigatório; e faixa 5 - o restante pode ser mantido em disponibilidades financeiras ou aplicado em operações assim chamadas "faixas livres."

Para aquisição de :

Quais as formas de liquidação dos financiamentos pelo SFH?
Em caso de financiamentos habitacionais com cobertura do FCVS: pagamento da última prestação; amortização do saldo devedor antes do término do prazo contratual; liquidação antecipada com desconto; cobertura do saldo devedor pela Apólice do Seguro Habitacional do SFH, em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário que conte com esta cobertura ou similar. Em caso de financiamentos sem cobertura do FCVS, a liquidação se dará com a amortização integral do saldo devedor.

Quais as formas de transferência de financiamento?
As transferências mediante simples substituição do devedor de contratos que contenham cláusula de cobertura pelo FCVS devem observar: mantidas para o novo mutuário as mesmas condições e obrigações do contrato original, desde que se trate de financiamento destinado à casa própria, observando-se os requisitos legais e regulamentares, inclusive a demonstração da capacidade de pagamento do novo mutuário em relação ao valor do novo encargo mensal ; o valor da mensalidade para o novo mutuário será atualizado pro rata die, a contar da data do último reajustamento até a data da formalização da transferência, acrescido da quinta parte do valor atualizado do encargo; e recolhimento pelo novo mutuário de contribuição de 2 % do saldo devedor atualizado.

Nestas transferências, as instituições financeiras ficam dispensadas da observância das seguintes exigências: limite máximo de financiamento, desde que não haja desembolso adicional de recursos; limite máximo de preço de venda ou de avaliação do imóvel objeto da transferência; localização do imóvel no domicílio do comprador. As demais trasferências de contratos com cobertura do FCVS, a partir de 1/4/98, podem ser efetuadas mediante assunção pelo novo mutuário de montante equivalente a 70% do saldo devedor contábil da operação, atualizado pro rata die da data do último reajuste até a data da transferência, observados os requisitos legais e regulamentares da casa própria.

Deve-se ressaltar que os descontos escalonados de 50%, 40% e 30% e o pagamento por PxN, constantes da Lei 8004 e Medidas Provisórias anteriores, não mais estão em vigor.

Quais as instituições que podem me conceder financiamento para aquisição de casa própria?
Integram o SFH, na qualidade de Agentes Financeiros, os Bancos Múltiplos com carteira de crédito imobiliário, as Caixas Econômicas, as Sociedades de Crédito Imobiliário, as Associações de Poupança e Empréstimos, as Companhias de Habitação, as fundações habitacionais, os institutos de previdência, as Companhias Hipotecárias, as Centrais Hipotecárias dos clubes militares, os montepios estaduais e municipais e as entidades e fundações de previdência privada. Não há impedimento de natureza normativa a que qualquer instituição financeira conceda financiamentos à aquisição de casa própria; todavia, no caso de instituições integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), há obrigatoriedade de aplicação em financiamentos habitacionais dos recursos captados em depósitos de poupança.

Quais os encargos que incidem sobre o meu financiamento pelo SFH?
Sobre o seu financiamento podem incidir juros, comissões e outrso encargos. A remuneração efetiva máxima para o mutuário final, incluindo juros, comissões e outros encargos financeiros é de 12% a.a., acrescidos dos custos de seguros e, nos casos dos planos de equivalência salarial, do Coeficiente de Equiparação Salarial (CES).

Quais os limites de financiamento pelo SFH?
R$ 90.000,00, compreendendo principal e despesas acessórias; ou 90% do valor de avaliação do imóvel a ser financiado ou de seu preço de compra e venda, o que for menor. O limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado é de R$ 180.000,00.

Quais os tipos de modificações que meu contrato pode sofrer durante a sua vigência?
Depende exclusivamente do acordo que você fizer com o seu Agente Financeiro.

Quais os tipos de seguro que existem no SFH?
Desde 24.06.98 é permitido aos agentes financeiros do SFH a contratação de financiamentos onde a cobertura securitária pode se dar em apólice oferecida pelo mercado segurador, desde que seja prevista, no mínimo, a cobertura relativa aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário.

Qual a base de correção da prestação pelo SFH, nos contratos vinculados ao PES/CP?
Nos contratos firmados até 31/10/84, que tinham reajuste anual, cujos mutuários tenham optado pela equivalência salarial até 26.3.87, ocorre a chamada "equivalência parcial" onde o encargo mensal é reajustado pelo mesmo índice e periodicidade da categoria profissional do mutuário, porém com periodicidade anual, mantidas as defasagens de 30 ou 60 dias do acréscimo do ganho real de salário. Nos contratos firmados a partir de 1/11/84, quando passou a ser obrigatória a equivalência plena, o encargo mensal é reajustado pelo mesmo índice e periodicidade da categoria profissional do mutuário, com defasagem de 30 (contratos firmados após 14/2/90) ou 60 dias (contratos firmados até 14/2/90). Na data-base, a prestação sofre a variação acumulada anual do índice decorrente da aplicação da lei salarial vigente, acrescida do coeficiente de ganho real de salário (estabelicido em 3%), deduzidos os reajustes aplicados a título de antecipação.

Qual a tolerância para atraso das prestações?
No caso dos contratos que tiverem por objeto a venda ou a construção de habitações com pagamento a prazo, a rescisão por inadimplemento do adquirente somente poderá ocorrer após o atraso de três meses do vencimento de qualquer obrigação contratual ou de três prestações mensais, assegurado ao devedor o direito de purgar a mora dentro do prazo de 90 dias, a contar da data do vencimento da obrigação não cumprida ou da primeira prestação não paga.

Qual o índice que corrige o meu saldo devedor?
Os saldos devedores dos contratos de financiamento, empréstimo, refinanciamento e repasse concedidos por entidades integrantes do SFH são reajustados pela remuneração básica dos depósitos de poupança, efetuados na mesma data e com a periodicidade contratualmente estipulada para o pagamento das prestações, aplicando-se o critério pro rata die para eventos que não coincidam com aquela data.

Como é reajustado o financiamento pelo PES/CP com membros de categorias distintas?
É o percentual auferido pelo mutuário que detiver maior participação na renda.

Quando morre um dos mutuários do mesmo financiamento, o seguro quita o saldo devedor total?
Não. Quita apenas a parte correspondente ao mutuário que fizer jus à cobertura do seguro.

Quando o aumento da minha prestação for maior que o meu aumento salarial, como devo proceder?
Em caso de financiamentos contratados ao amparo do PES/CP, você deve solicitar a revisão do cálculo, comprovando não fazer jus ao aumento. As importâncias eventualmente cobradas a mais de você devem ser ressarcidas, devidamente corrigidas pelos índices de atualização dos depósitos de poupança, em espécie, ou por meio da redução nas suas prestações seguintes.

Quantos imóveis financiados pelo SFH posso ter?
Desde 24.6.98, não existe mais qualquer limitação de natureza normativa ao número de imóveis financiados pelo SFH que você pode ter.

O que saber antes de fechar contrato de imóvel pelo SFH
Mesmo com juros tabelados em 12% ao ano, os bancos podem estabelecer normas diferenciadas para o sistema de amortização e cobrança de taxas que vão influenciar no valor da prestação

Quem pretende adquirir imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) normalmente recorre ao financiamento no banco com o qual já trabalha, sem levantar as condições no mercado. Basicamente, a taxa de juros nesses financiamentos é tabelada em 12% ao ano, e isso pode levar o futuro mutuário a crer que, seja qual for a instituição que libere o financiamento, o valor da prestação será o mesmo. Mas não é bem assim.

Isso porque, mesmo no SFH, há normas que podem ser determinadas livremente pelos bancos, como o prazo do financiamento, o sistema de amortização e o valor do seguro que está embutido na prestação. São esses itens que vão determinar a diferença no valor total da parcela mensal entre um banco e outro.

Entre as instituições financeiras pesquisadas que estão na tabela abaixo, para um financiamento de R$ 50 mil, por prazo de dez anos, no sistema de amortização pela Tabela Price, o valor da prestação variou de R$ 732,62, no Unibanco, a R$ 795,89, no Citibank; e no Sistema de Amortização Constante (SAC), de R$ 923,99, no Unibanco, a R$ 952,28, no Itaú.

Quando esses dois sistemas de amortização são oferecidos ao mutuário em uma mesma instituição, como acontece no Santander e no Unibanco, convém pedir ao agente financeiro uma explicação clara da diferença entre cada uma das possibilidades, antes de escolher uma delas.

Pela Tabela Price, a prestação inicial é menor, mas vai crescendo com a correção da Taxa Referencial (TR). Pelo SAC, a parcela inicial é maior, mas com o tempo há um decréscimo mensal, principalmente, se a inflação se mantiver baixa (veja explicações no quadro ao lado).

Outro cuidado que o mutuário deve ter é na hora de escolher o tipo de garantia do financiamento. A maioria das instituições oferece a hipoteca, mas alguns bancos, como Itaú e Santander, estão trabalhando também com a alienação fiduciária. Veja como funcionam:

Hipoteca: é a melhor opção para o mutuário, porque ele terá a posse e a escritura do imóvel, que fica hipotecado até o término do pagamento da dívida. É uma garantia que o mercado tende a deixar de lado, pela dificuldade que ela provoca nas retomadas de imóveis em caso de inadimplência.

Alienação fiduciária: nesse caso, o mutuário terá a posse do bem, mas não receberá a escritura antes de terminar o pagamento. O mercado está tentando tornar esta opção mais popular, mas tem encontrado resistência por parte do cliente, porque em caso de inadimplência é mais rápida a perda do imóvel.

Outras despesas: Os mutuários devem lembrar também de reservar uma quantia extra para arcar com o pagamento das despesas iniciais do financiamento que são exigidas pelos bancos. Cada agente financeiro dá uma denominação diferente para essas despesas. São chamadas de taxa de avaliação do imóvel, de análise jurídica, de abertura de crédito, de cadastramento, etc.

Nos oito bancos pesquisados, os valores encontrados foram: Bradesco, R$ 389,52; Bank Boston, R$ 400,00; Unibanco, R$ 540,00; HSBC, R$ 550,00; Real, R$ 600,00; Citibank e Itaú, R$ 700,00; e Santander, R$ 800,00.

Caso a garantia do financiamento seja a hipoteca, haverá, ainda, gastos com a escritura, Imposto sobre Transmissão de Bens Intervivos (ITBI) e o registro do imóvel. O custo dessa documentação varia de acordo com o valor do bem.

Carteira Hipotecária: Para comprar imóveis com valor de venda superior a R$ 300 mil a opção para financiamento é a Carteira Hipotecária (CH). Nesse sistema, porém, o interessado terá de arcar com juros superiores aos do SFH. Nas instituições financeiras, essas taxas podem chegar a 15% ao ano.

Casa própria: FGTS poderá pagar dívida