Aluguel - Cartilha do Aluguel 

Ir à caça de um apartamento para alugar é daqueles compromissos que quase todo mundo, ao menos uma vez na vida, terá de cumprir. A tarefa, que exige paciência, disciplina e disposição, ficou um pouco mais complicada este ano.

O novo Código Civil vai facilitar a vida do fiador e complicar, por tabela, a do inquilino. Mais: o índice de correção do valor do aluguel, um detalhe que andava esquecido nesses últimos oito anos de estabilidade, volta a preocupar.

Quem está planejando procurar imóvel deve ficar atento a mais essa questão.

Fuja de índices como o IGP-M (o índice geral de preços do mercado, calculado pela Fundação Getúlio Vargas), geralmente usado para corrigir aluguéis. No ano passado, a variação dele ficou em 25,3%.

A expectativa dos economistas é que neste ano o IGP-M mantenha esse desempenho. A solução, nesse caso, é recorrer aos índices que calculem a variação de preços ao consumidor, como o INPC (o Índice Nacional de Preços ao Consumidor, calculado pelo IBGE) ou o IPC (o Índice de Preços ao Consumidor, da Fipe), que ficaram abaixo de 15% em 2002.

Para o professor do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas, Luís Carlos Ewald, sempre é possível negociar. A dica vale principalmente para aqueles contratos que vencem no começo deste ano. "O inquilino não pode deixar que o aluguel seja corrigido por um porcentual tão alto. Os salários não aumentaram tanto", diz.

Ewald sugere, inclusive, que o inquilino ameace sair do apartamento caso o dono se mostre irredutível. "A negociação será mais fácil para aqueles que pagam o aluguel em dia", completa Ewald.

Fiador pode desistir das obrigações
A burocracia não termina aí. O novo Código Civil pode ser outra pedra no sapato do inquilino quando o assunto é fiador.

As normas para o fiador se livrar da fiança ficaram mais flexíveis. Até então, só era possível ficar livre dessa condição por sentença judicial. Com o novo Código, basta uma simples notificação ao credor para que o fiador se livre da sua obrigação dentro de um prazo de 60 dias.

A medida preocupa o mercado imobiliário. Em São Paulo, mais de 60% dos contratos de locação tem a fiança como garantia.

Se já era difícil conseguir um fiador, imagine agora que ele pode desistir no meio. Especialista em direito imobiliário, o advogado José Roberto Graiche, acredita que não será tão fácil para o fiador se livrar da sua responsabilidade. "É preciso esperar para saber como o Judiciário irá se comportar", avalia.

Nessa hora, vale recorrer às alternativas ao fiador disponíveis atualmente, como seguro-fiança ou título de capitalização. Elas pesam um pouco no bolso, mas podem evitar surpresas no futuro.

No seguro-fiança, por exemplo, a seguradora paga o aluguel do inquilino inadimplente por até 30 meses, dependendo do plano contratado. O morador, por sua vez, fica sujeito à ação de despejo e de cobrança. O valor cobrado pelo produto costuma ser de, no mínimo, um aluguel por ano.

O título de capitalização já funciona como uma reserva financeira, sendo que o locatário pode resgatar o capital investido ao final do período do contrato, desde que o aluguel tenha sido pago regularmente.

O novo Código também vai forçar o inquilino a ler a convenção do edifício onde pretende morar para conhecer a multa que é aplicada por atraso no pagamento do condomínio. O Código limita a multa a 2%, mas ainda não se sabe se o que prevalece é o que está escrito na convenção.

Diante de tantos problemas - e para evitar novos - a reportagem do JT criou um manual prático para ajudar você a alugar um apartamento.
 

Antes de iniciar a via-crúcis à procura de um apartamento, estabeleça uma estratégia, sempre tendo em mente as suas necessidades.

O preço - Comece definindo o valor que você está disposto a pagar pelo aluguel. Os especialistas no assunto recomendam que as despesas com moradia não ultrapassem um terço da renda bruta da família.

Por isso é importante conhecer o valor do condomínio e do IPTU antes de tomar qualquer decisão. O zelador do prédio pode ser uma boa fonte de consulta para saber se os valores não variam muito.

O número de quartos - Qualquer corretor também vai questionar sobre o número de quartos. A informação ajuda esses profissionais a selecionar um imóvel, mas não é preciso se limitar a um número específico.

Se você quer um apartamento de dois quartos, por exemplo, nada impede que você também visite um de três dormitórios. A diferença pode não pesar tanto no bolso. E há casos em que um apartamento de três quartos pode ficar até mais em conta do que outro menor.

O número de garagens - O mesmo não se pode dizer do quesito número de garagens. A maioria dos apartamentos com duas garagens tem um aluguel mais caro. Isso sem falar no IPTU, que costuma ser cobrado separadamente.

A área de lazer - O fato do prédio ter ou não uma área de lazer pode dizer muito sobre os seus moradores.

É claro que existem exceções, mas esse é o tipo de lugar onde será difícil encontrar uma concentração maior de crianças.

A opção deve ser levada em conta principalmente para quem tem filhos. E, lembre-se, a área de lazer nem sempre é o que mais encarece o condomínio.

A região - Por último e não menos importante, delimite a região de procura. O bairro, de preferência. A cidade é muito grande e qualquer um desistiria no meio do caminho.
 

2 - A busca. Reserve tempo
 

Com toda aquela carga de informações, você já pode se preparar para a segunda parte da procura.

Consulte os anúncios - Procure nos classificados de imóveis de jornais e da internet ou ligue para uma imobiliária de sua confiança. Um bom dia para fazer a consulta aos anúncios de jornais é o domingo.

Recorrer aos amigos e colegas de trabalho pode funcionar. Se algum deles mora na região de sua preferência, peça que eles procurem algum na vizinhança.

Entre uma visita e outra na companhia de um corretor, uma boa estratégia de busca é ficar atento às plaquinhas de "Aluga-se" colocadas nas casas e prédios. Você pode dar a sorte de encontrar as chaves ali mesmo e pedir ao zelador para visitar o apartamento escolhido.

Concentre as visitas - Reserve o fim de semana ou tire uma manhã de folga para iniciar a caça. Se for possível, concentre o máximo de visitas em um só dia. Nunca insista em conhecer o apartamento à noite. A visita pode ser em vão. A energia geralmente fica cortada enquanto o apartamento não é alugado.

Faça anotações - E não se esqueça de levar um caderninho para fazer as anotações sobre cada apartamento, detalhando os aspectos positivos e negativos de cada um.

Essas informações podem ajudar muito na hora da escolha. O excesso de visitas pode facilmente trair a sua memória.

3 - A visita. Atenção aos detalhes
 

Nesse assunto, a primeira impressão não é a que fica. Você pode olhar um apartamento em um dia e no outro já ter se esquecido de como ele era.

A conservação - Preste atenção na pintura, pisos, portas, janelas, armários e móveis (se houver). Algumas coisas podem ser consertadas sem muito custo e isso até pode ser negociado com o proprietário.

Os armários - Fique atento à quantidade de armários nos quartos, na cozinha e no banheiro. Aproveite para abrir todos eles e veja se não exalam cheiro de umidade. Abra e feche janelas e portas para verificar se elas emperram. Algumas vezes isso pode ser apenas falta de uso.

Pergunte ao zelador - O encanamento e a parte elétrica são difíceis de ser conferidos, a não ser que o interessado conheça bem o assunto. A dica é perguntar ao zelador. Talvez ele conheça mais do que o próprio corretor sobre a situação do imóvel.

O gás e o chuveiro - Não se esqueça de verificar se o gás é encanado ou não. Existem apartamentos relativamente jovens em São Paulo que não possuem gás encanado. Saber se o chuveiro é à gás faz diferença, sobretudo na conta de luz.

A iluminação - É bom que o apartamento seja bem iluminado, principalmente em lugares de pouca ventilação, como o banheiro. Recomenda-se que o apartamento tenha "face" norte, nordeste ou noroeste.

Para saber a localização do seu, coloque o braço direito na direção em que o sol nasce. À sua frente, estará o norte e às suas costas, o sul.

O barulho - Durante todo o tempo, fique ligado no barulho. Apartamentos de fundos e em andares mais altos costumam ser silenciosos, a não ser que haja playground. Em prédios construídos em ladeira, cuja mão é subida, corre-se o risco de ouvir barulho de carro engrenado a noite toda.

A vizinhança - Antes de sair, não se esqueça de reparar na limpeza do prédio. Aproveite para conversar com algum morador ou com o zelador para tentar extrair alguma informação sobre a rotina do prédio. Outra dica: prédios em que a maioria dos apartamentos é habitada por proprietários costumam ser mais bem cuidados.

Faça tudo isso, claro, somente se gostar do apartamento. Aproveite e ande pela vizinhança para conhecer a infra-estrutura de padarias, supermercados, escolas, pontos de ônibus e táxi.

4 - A negociação. É preciso paciência
 

Poucas pessoas têm esse dom. Mesmo quem não tem paciência ou não tem a menor habilidade para barganhar, vai precisar entrar em acordo antes de fechar um negócio.

Afinal, você não ficará livre do proprietário antes do prazo contratual, a não ser que esteja disposto a pagar uma multa.

O prazo - Por lei, o prazo de contrato de locação para pessoa física deve ser de 30 meses. Mas é possível negociar um prazo menor para que o inquilino desocupe o imóvel sem pagar multa, sendo necessário apenas avisar 30 dias antes.

Pechinche sempre - Sempre tente baixar o valor do aluguel, pois esse é um ponto sempre negociável. Se a pintura não estiver bem feita, deixe claro que você não precisará fazer uma nova quando deixar o apartamento.

As reformas - A troca do piso costuma render algumas horas de conversa. O proprietário pode se mostrar irredutível, mas nunca deixe de perguntar se ele pode bancar pelo menos metade dessa pequena reforma.

Quem paga o quê - Existem casos em que o inquilino pode até delimitar o quanto vai pagar pelo condomínio, por exemplo. E toda vez que esse valor for extrapolado, o dono banca os extras.

O IPTU, por exemplo, é responsabilidade do dono e o inquilino só deve pagá-lo se isso estiver no contrato.

5 - A hora de fechar contrato
 

Essa é a parte mais burocrática e que pode colocar em risco todo o esforço anterior.

Releia sempre - Ler mais de uma vez para checar se tudo o que ficou combinado entre você e o dono está escrito no contrato.

Vistoria - É no contrato que o raio-X do apartamento estará descrito. Por isso não deixe de acompanhar a vistoria feita pelo corretor. Omitir o estado de conservação de uma pintura, por exemplo, pode trazer prejuízos futuramente.

Se a pintura não estiver boa, o inquilino não deve refazê-la ao entregar as chaves, a não ser que a informação sobre o seu estado não esteja explicitado no contrato.

O fiador - A imobiliária não pode pedir mais de uma garantia locatícia (fiador, seguro-fiança ou depósito). Verifique também se é o proprietário quem está assinando o contrato. Caso contrário, o responsável deve ter procuração para isso.

O índice de correção - Todo contrato é corrigido anualmente por algum índice que mede a inflação. À primeira vista parece um detalhe, mas pode pregar uma peça nos mais desavisados. O IGP-M, por exemplo, é um dos mais altos e não costuma acompanhar o custo de vida de quem é assalariado.

As despesas contratuais - Por último, não assuma as despesas relativas ao contrato. Elas devem ser bancadas pelo proprietário. Contrato pronto, checado e assinado: as chaves agora são suas.