Qual a definição
de lote?
Lote é todo terreno, cujas dimensões atendam às exigências mínimas da
lei municipal, que disponha de infra-estrutura básica, isto é, que disponha de
redes de esgoto, de abastecimento de água e de energia elétrica, bem como de
equipamentos para escoamento de águas pluviais, iluminação pública, etc. Lote
seria, então, o menor pedaço de terra "legal", que conta com uma infra-estrutura
mínima.
(art. 2º)
A lei nº 6.766/79
regula apenas loteamentos em áreas urbanas, ou também em áreas rurais?
A Lei determina que o parcelamento para fins urbanos somente será
admitido em áreas urbanas, de "expansão urbana" ou de "urbanização específica"
(definidas estas áreas pelo plano diretor de cada município). No entanto, a
Justiça tem entendido que a Lei n. 6.766/79 (especialmente para caracterização
de crime - vide pergunta nº 7), não faz distinção quanto ao solo: se urbano ou
rural. O que se exige é que o desmembramento do solo seja para fins urbanos.
(exemplo de julgado nesse sentido: Tribunal de Justiça de São Paulo – Apelação
Criminal n. 155.340-3 - São José do Rio Preto - Relator: Cyro Bonilha - 1ª
Câmara Criminal - V. U. - 14.08.95.).
(art. 3º)
Como devo proceder
se gostar do lote e quiser comprá-lo?
Se não há impedimentos na Prefeitura e no Cartório, o melhor método
para comprar um lote é fazer uma proposta de compra ao corretor ou à
administradora. É importante lembrar que proposta não é contrato,
constituindo-se apenas num documento que firma a intenção de compra. Qualquer
sinal pago ao corretor vale como parte da entrada (a prazo) ou do valor total
(na compra à vista).
Como faço para obter a escritura?
Assim que estiver de posse dos recibos de pagamento devidamente
quitados, do contrato e de todos os seus documentos pessoais, é o momento de
providenciar a escritura do imóvel. O documento deve ser lavrado no tabelionato
de notas. Em seguida, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da região. A
escritura é um documento fundamental, pois dá ao proprietário todas as garantias
de propriedade do imóvel, evitando problemas futuros e até despesas extras.
O lote já é meu, mas ainda não o
ocupo. O que devo fazer para evitar invasões?
Enquanto não ocupar definitivamente o lote, providencie uma cerca ou
muro, mantenha o lote sempre limpo e visite-o com freqüência. É a única maneira
de evitar invasões, multas municipais e a perda do bem.
O que a Lei de
Loteamento (ou Lei de Parcelamento do Solo Urbano) regula?
A Lei de Loteamento regula o parcelamento (a divisão) do solo para
fins urbanos. O parcelamento do solo será feito mediante loteamento ou
desmembramento. Loteamento é a subdivisão de gleba de terra em lotes destinados
a construção/edificação, com aberturas de novas vias de circulação; enquanto
desmembramento é a subdivisão de gleba de terra em lotes, mas com aproveitamento
das vias de circulação já existentes. Ou seja, a atividade de subdividir terras
em lotes, para sua posterior venda, é regulada por esta lei.
(arts. 1º e 2º)
O que configura o
crime contra a Administração Pública?
(art. 50)
Resposta: Os crimes contra a Administração Pública se caracterizam pela não
observância das determinações da Lei nº 6.766/79. Dentre as condutas criminosas,
destacam-se: efetuar loteamento sem a respectiva autorização o Poder Público; ou
a execução da obra em desacordo com os termos da autorização concedida; ou ainda
vender lote em loteamento não registrado (irregular).
A Justiça Criminal tem entendido que comete crime contra a administração
pública, punido pela lei que disciplina o parcelamento do solo urbano, o agente
que participa da implantação de loteamento para fins urbanos, sem autorização
dos órgãos públicos competentes e registro no imobiliário ou que intermedia
promessas de venda de lotes irregulares, em tratativas dos negócios com os
pretendentes. (nesse sentido: Tribunal de Justiça de São Paulo - Apelação
Criminal n. 207.507-3 - São Paulo - 4ª Câmara Criminal - Relator: Bittencourt
Rodrigues - 13.05.97 - V. U.). Outro julgado entendeu que "a venda de "lotes
disfarçados", como se fossem gleba bruta, constitui crime penalmente punível,
pois frauda as disposições da lei nº 6766/79, que regula o parcelamento do solo
urbano e veda o loteamento clandestino" (Tribunal de Alçada Criminal de São
Paulo - Apelação nº 1.013.923 - 7ª Câmara - Relator: Luiz Ambra - j.: 25/07/96).
O que deve
constar, obrigatoriamente, na proposta de compra de um lote?
Na proposta é obrigatório constar:
a) Qualificação e manifestação de vontade das partes;
b) Indicação do lote, conferindo sua localização com a planta aprovada pela
prefeitura;
c) Valor total do lote e do sinal dado. Modo e forma de pagamento e forma de
reajuste e o índice que será utilizado (informe-se sobre os índices permitidos
por lei);
d) Promessa de firmar contrato e prazo para aceitação da proposta (o ideal é não
ultrapassar 30 dias).
Atenção: assine e date as vias da proposta ficando com uma delas. Saiba que no
pagamento do sinal as partes podem estabelecer o direito de arrependimento, não
dando continuidade ao negócio. Se a desistência parte do comprador ele perde o
sinal dado. Se parte do vendedor ele deve devolver o sinal em dobro.
O que o comprador
pode fazer ao descobrir que seu lote (e todo o loteamento) é irregular?
(arts. 38 e 40)
Resposta: Quando o comprador de um lote verifica a
irregularidade do loteamento deve suspender imediatamente o pagamento das
prestações ao "loteador", passando a depositá-las no Registro de Imóveis, e
notificar o "loteador" para que regularize o loteamento. Caos o "loteador"
regulariza o loteamento, ele poderá levantar as prestações pagas, podendo o
comprador voltar a pagar as prestações diretamente a ele. No entanto, caso o
"loteador" não regularize o loteamento, a Prefeitura poderá promover a
regularização, para evitar lesão aos adquirentes dos lotes e aos padrões de
desenvolvimento urbano. A regularização pela Prefeitura lhe dará direito ao
levantamento das parcelas depositadas pelos compradores no Registro de Imóveis.
O que pode
acontecer com o comprador inadimplente?
(arts. 32, 35 e 39)
Resposta: A lei determina que o comprador que é
notificado, mas não paga prestação vencida, num prazo de 30 dias da notificação
(inadimplente), terá seu contrato rescindido, e o conseqüente cancelamento do
registro. Podendo o "loteador", inclusive, entrar com ação de reitegração de
posse, exigindo que o comprador desocupe o imóvel.
Em caso de rescisão e cancelamento do registro por inadimplência do comprador,
tendo este efetuado o pagamento de mais de um terço do valor ajustado, deverá
ser restituído, pelo vendedor ("loteador"), da quantia paga. O entendimento da
Justiça é o de que é inadmissível a perda das parcelas pagas e do direito à
indenização por benfeitorias (melhorias que o comprador tenha feito no imóvel).
Por fim, é vedada a rescisão do contrato por inadimplência do comprador quando o
loteamento não for regular, sendo obrigado o "loteador" a devolver as parcelas
já pagas.
Quais as
conseqüências de a compra de um lote ser considerada uma relação de consumo?
O "loteador", considerado um fornecedor de produto (o lote), está
sujeito às regras do Código de Defesa do Consumidor. Dentre essas regras, está a
vedação de cláusula "leonina" (aquela que coloca o consumidor em desvantagem
exagerada). Um exemplo de cláusula leonina em contrato de compra e venda de lote
é aquela que determina que as prestações pagas não serão devolvidas em caso de
inadimplência do comprador/consumidor. Esta cláusula, por força do Código, é
considerada nula (inexistente), tendo o loteador o dever de devolver todas as
parcelas pagas. Nesse sentido, há um julgado do Tribunal de Alçada do Paraná
(ementa):
"Compromisso de compra e venda - bem imóvel e pagamento em parcelas mensais
- rescisão possível ante o inadimplemento do devedor, com conseqüente
reintegração na posse - não obstante, ante a incidência do Código de Defesa
do Consumidor (art. 53, "caput") e da lei de parcelamento do solo urbano
(art. 34), deve o adquirente obter a devolução das parcelas já pagas, com
atualização monetária e ser ressarcido pelas benfeitorias necessárias e
úteis - entendimento doutrinário. recurso conhecido e provido" (Apelação
Cível - 0067003700 - São José dos Pinhais - juiz Moraes Leite - segunda
Câmara Cível – j.: 16/10/96).
Quais medidas
deve-se tomar antes de comprar um lote?
Antes de comprar um lote, é preciso fica atento a alguns detalhes,
como:
a) não se deve comprar, nunca, um lote sem visitá-lo antes; isso evita que se
compre um brejo, parte de um lote, um morro, uma área preservada, aterrada ou de
proteção a mananciais;
b) é importante localizar o terreno mostrado na planta aprovada pela prefeitura,
e verificar se tem saneamento básico e serviços como ruas abertas, luz, água,
transporte coletivo, estabelecimentos comerciais próximos;
c) antes de comprar, vá a prefeitura; verifique se o loteamento está aprovado e
se o cronograma de obras está sendo cumprido. Se a área for de utilidade
pública, poderá ser desapropriada. Se o terreno estiver localizado em zona
urbana, o loteamento depende da aprovação de vários órgãos públicos. Caso vá
comprar chácaras ou sítios, informe-se primeiramente na Delegacia Regional do
Incra, para ter certeza que a área está em zona rural.
d) verificar no Cartório de Registro de Imóveis se o loteamento está registrado;
lembre-se de pedir uma certidão de propriedade, com negativa de ônus e
alienações. Isto prova que o imóvel está desembaraçado e quem é o verdadeiro
proprietário.
Quais os procedimentos a tomar após
estar com a escritura em mãos?
Quando o proprietário já possui a escritura, deve solicitar por
escrito na Prefeitura a alteração do imposto territorial para seu nome,
fornecendo o endereço para entrega das guias
Quais
procedimentos deve-se tomar ao assinar o contrato de compra de um lote?
Assim que tiver posse da sua via do contrato, registre-a no Cartório
de Registro de Imóveis da região. É obrigatório constar no contrato: nome,
carteira de identidade, CPF (CGC para pessoa jurídica), nacionalidade, estado
civil e residência do comprador e do vendedor; nome e localização do imóvel,
número e data do registro, descrição, confrontações, área e demais
características do imóvel; preço, prazo, valor do sinal, forma e local do
pagamento; taxas de juros que serão aplicadas sobre o saldo devedor e sobre as
prestações vencidas e não pagas; declaração das restrições urbanísticas da
legislação local; caso seja encontrada diferença de metragem na área do imóvel
(para mais ou para menos), deve constar como será feito o acerto.
Quais são as
regras quando o "loteador" é a própria Municipalidade?
As regras a serem observadas são as mesmas exigíveis para qualquer
loteamento urbano, mesmo que seja um loteamento para programa de habitação
popular. Em caso de irregularidade, o Município (que assume o papel de
"loteador") poderá ser compelido a regularizar loteamento; sendo viável a
imposição de multa pelo atraso no inadimplemento da obrigação de fazer. (Nesse
sentido, já decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo - Apelação Cível n.
13.940-5 - São Paulo - 9ª Câmara de Direito Público - Relator: Lineu Peinado -
29.01.98 - V. U.).
Qual o
procedimento que deve ser adotado para que o loteamento seja regular?
Antes mesmo da elaboração do projeto de loteamento, o "loteador"
deverá solicitar à Prefeitura Municipal informações sobre a área que pretende
lotear, para que a Prefeitura possa estabelecer diretrizes de uso do solo,
determinar as áreas que deverão ser reservadas para implantação de equipamentos
públicos (como postes de luz, redes de água e esgoto), dentre outras coisas.
Após a expedição dessas diretrizes, e da elaboração do projeto, o "loteador"
deverá submetê-lo à aprovação da Prefeitura (salvo quando a aprovação for de
competência do Estado, como o caso de uma gleba de terras situada entre dois
municípios), determinando um prazo para que as obras sejam executadas.
Depois de aprovado o projeto, este deverá ser registrado no Registro de Imóveis,
acompanhado dos documentos enumerados na lei (art. 18), tais como, o título de
propriedade do imóvel, certidões negativas de tributos incidentes sobre o imóvel
(atestam que o proprietário pagou todos os impostos referentes ao imóve, como o
IPTU), etc.
Verificados todos os documentos e consultada mais uma vez a Prefeitura, será
feito o registro do loteamento, com uma indicação para cada lote. Cabe ao
"loteador" elaborar contratos de compra e venda de lotes, com observância dos
requisitos da lei (art. 26), os quais serão submetidos a registro. Por fim, o
comprador do lote terá direito ao registro do lote adquirido em seu nome, mas
somente após a quitação das obrigações assumidas no contrato de compra e venda.
Vale lembrar que a lei proíbe a venda de "parcelas de loteamento" (lotes) não
registrados.
(arts. 6º a 26)
Qual o
procedimento que deve ser adotado para que o loteamento seja regular?
Antes mesmo da elaboração do projeto de loteamento, o "loteador"
deverá solicitar à Prefeitura Municipal informações sobre a área que pretende
lotear, para que a Prefeitura possa estabelecer diretrizes de uso do solo,
determinar as áreas que deverão ser reservadas para implantação de equipamentos
públicos (como postes de luz, redes de água e esgoto), dentre outras coisas.
Após a expedição dessas diretrizes, e da elaboração do projeto, o "loteador"
deverá submetê-lo à aprovação da Prefeitura (salvo quando a aprovação for de
competência do Estado, como o caso de uma gleba de terras situada entre dois
municípios), determinando um prazo para que as obras sejam executadas.
Depois de aprovado o projeto, este deverá ser registrado no Registro de Imóveis,
acompanhado dos documentos enumerados na lei (art. 18), tais como, o título de
propriedade do imóvel, certidões negativas de tributos incidentes sobre o imóvel
(atestam que o proprietário pagou todos os impostos referentes ao imóve, como o
IPTU), etc.
Verificados todos os documentos e consultada mais uma vez a Prefeitura, será
feito o registro do loteamento, com uma indicação para cada lote. Cabe ao
"loteador" elaborar contratos de compra e venda de lotes, com observância dos
requisitos da lei (art. 26), os quais serão submetidos a registro. Por fim, o
comprador do lote terá direito ao registro do lote adquirido em seu nome, mas
somente após a quitação das obrigações assumidas no contrato de compra e venda.
Vale lembrar que a lei proíbe a venda de "parcelas de loteamento" (lotes) não
registrados.
(arts. 6º a 26)
É permitido o
loteamento em área de mananciais?
As áreas de mananciais são consideradas áreas de preservação
permanente; dessa forma, o parcelamento de solo realizado nessas áreas é
irregular, mesmo se levado em consideração o valor social do loteamento, e o
direito à moradia. Nesses casos, Justiça têm determinado a reparação integral
dos danos causados ao meio ambiente, e a demolição das edificações existentes na
área de preservação. (nesse sentido decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo -
Apelação Cível n. 232.422-1 - São Bernardo do Campo - 5ª Câmara Civil - Relator:
Marcus Andrade - 28.12.95 - V. U.).
Mananciais
Atenção redobrada deve ser dada à aquisição de terrenos localizados
em áreas de proteção aos mananciais (áreas legalmente protegidas como
represas, rios, nascentes etc. para garantia da preservação dos recursos
hídricos destinados, inclusive, ao fornecimento de água potável), que além de
apresentarem restrições de uso e construção, também necessitam de
aprovação de órgãos específicos. No interior pode-se consultar o DNPRN -
Departamento Nacional de Proteção de Recursos Naturais e na capital , a
Secretaria do Meio Ambiente.
Há algumas maneiras em que é possível a ocupação destas áreas, mas os projetos e
a execução das obras dependem da aprovação prévia do Departamento do Uso do
Solo Metropolitano (DUSM) da Secretaria de Estado do Meio Ambiente.
Acordo dá
segurança para comprador de lote
Um esforço conjunto entre entidades de diferentes setores deve
garantir ao consumidor maior apoio e segurança no momento de comprar um lote. A
Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Estado de São
Paulo (Aelo), o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração
de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi) e o Sindicato das
Indústrias da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon), em parceria
com a Fundação Procon, assinaram um Termo de Compromisso Institucional que visa
a uniformizar procedimentos e a resolver coletivamente problemas comuns ao
setor.
Pelo termo, todas as empresas filiadas ou associadas às entidades envolvidas
comprometem-se a adotar os procedimentos estabelecidos. Foi preciso um ano e
meio de negociações para chegar ao acordo que prevê, entre outras melhorias, a
proibição da cobrança de taxas para preparação de cadastros, confecção de
contratos ou entrega do termo de quitação. A prática de cobrança era comum e
feria o direito dos consumidores.
Também ficou previsto que, no caso de atraso no pagamento das prestações ou
parcelas, a multa moratória não poderá exceder os 2%. O cliente deve, ainda,
estar totalmente informado no momento da compra do valor total do lote à vista e
do preço a prazo, com os devidos juros que incidem sobre as parcelas. As
empresas ficam responsáveis pela realização e custo das obras exigidas pelos
poderes públicos, sem o direito de repassar os valores para os compradores.
"Estamos abrindo um canal junto às entidades de classe para sermos ouvidos. A
idéia é trabalhar no coletivo e com ações preventivas", avalia a assistente de
direção do Procon, Elisete Miyazaki, para quem o termo nada mais é do que a
aplicação adequada do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Outra vantagem que
ela vê é na interação. "Vamos criar um canal comum de palestras." Segundo
Elisete, os resultados práticos serão constantemente avaliados para serem
adequados e melhorados.
Para os futuros compradores de lotes, a assessora do Procon recomenda atenção
especial à documentação, visita ao local para conhecer de perto as reais
condições do terreno, leitura atenta do contrato, além de verificação das formas
de acesso ao loteamento e das obras de infra-estrutura.
De acordo com o termo, nos locais de venda as empresas deverão ter, para
consulta dos clientes, a aprovação da prefeitura, a planta do loteamento, a
comprovação do registro expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis, a Minuta
do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, entre outros
documentos.
Vale destacar que loteamento irregular é aquele que ainda não está aprovado, mas
já está à venda. "A irregularidade pode ser solucionada", diz Elisete.
No entanto, loteamento clandestino é crime de estelionato e caracteriza-se pela
venda de algo que não se possui. Em todos os casos, a recomendação é para que
nunca se compre um lote sem ter verificado toda a documentação pertinente.
Depois que o contrato for assinado, é preciso registrá-lo em cartório e, no fim
do pagamento, passar a escritura.
Para o presidente da Aelo, Roland Philipp Malimpensa, o maior beneficiado com o
acordo será o consumidor. "Comprando das empresas filiadas, ele vai ter a
garantia de que o produto está dentro das normas estipuladas pelo Procon." É da
Aelo a responsabilidade de intermediar os trabalhos entre entidades e Procon. "A
importância maior é que o termo vem consagrar a preocupação do empresariado com
o bem-estar do comprador."
Ciro Scopel, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi,
faz ainda um alerta aos compradores de lotes em terrenos de praia ou de
vegetação fechada. "É preciso verificar se existe documentação ambiental."
O presidente do Sinduscon, Artur Quaresma Filho, destaca que o sindicato está
empenhado em colaborar porque o processo todo é uma cadeia em que as entidades
se relacionam direta ou indiretamente. "Se os lotes estiverem irregulares, por
exemplo, vai atrapalhar o trabalho das empresas de construção civil." Para ele,
a transparência no relacionamento entre entidades e consumidores é o mais
importante.
| O que
estabelece o Termo de Compromisso |
| 1 - O
contrato de compra e venda deve conter: nome do empreendimento, número
do lote, quadra, dimensões e área total. |
| 2 - O
loteador deve executar as obras exigidas pelos poderes públicos no
processo de licenciamento do loteamento, sendo vedado o repasse do custo
dessas obras aos adquirentes dos lotes. |
| 3 -
Não serão cobradas dos adquirentes taxas para a elaboração de cadastros,
confecção de contratos ou entrega do termo de quitação. |
| 4 - É
permitida a cobrança de taxas relativas a aditivos contratuais,
retificação e ratificações, tranferência de compromissários compradores,
repactuação de dívidas e assessoria jurídico-imobiliária. |
| 5 - A
multa em caso de prestações em atraso não pode exceder 2%. |
| 6 -
Deve ser incluída no quadro resumo dos contratos cláusula que indique o
preço total à vista e a prazo a ser pago. |
| 7 -
Deverá constar do contrato o número e a periodicidade das prestações,
acréscimos legalmente previstos e o montante dos juros de mora e da taxa
efetiva anual de juros. |
| 8 -
Não será permitida a cobrança de taxa destinada à manutenção do
loteamento nos Instrumentos de Compromisso de Compra e Venda. |
| Fonte:
Fundação Procon-SP |
Fique
atento à cobrança de taxas
Vem crescendo o número de consumidores que reclamam de empresas que vendem
lotes residenciais. De acordo com dados do Procon-SP, nos 5 primeiros meses
deste ano foram registradas 121 reclamações; em 2001, 329.
O contabilista Celso Ribeiro foi um dos que recorreram ao Procon para reclamar
seus direitos de consumidor.
Em 1995, ele comprou um lote, no Município de Suzano, da HRF Empreendimentos
Imobiliários, pelo qual, além das parcelas do financiamento (durante 9 anos),
teria de pagar uma taxa referente a obras de infra-estrutura do novo bairro.
Este ano, entretanto, Ribeiro questionou à empresa o dever de continuar pagando
essa taxa. “Por que tenho de pagá-la se o local já está urbanizado?”
A HRF Empreendimentos informa que, quando da assinatura do contrato, Ribeiro foi
informado de que as taxas referentes à urbanização do terreno seriam diluídas no
valor das parcelas do lote, e concordou com o procedimento.
Haller Freitas, do Departamento Jurídico da empresa, alega ainda que a venda do
lote ao consumidor foi feita antes da vigência da Lei nº 9.785, de 29/1/99,
complementar à Lei nº 6.766, de 1979, que determina que os terrenos são
considerados lotes quando servidos de infra-estrutura básica. “Desse modo, a
oferta de obras no local foi um serviço adicional e pode ser perfeitamente
cobrada.”
Na opinião do juiz e professor Luiz Antônio Rizzatto Nunes, especialista em
direitos do consumidor, é aconselhável que Ribeiro procure um advogado para que
o contrato de venda do lote seja examinado. “É importante que um especialista
cheque se existe cláusula no contrato que possa tê-lo induzido em erro – fazendo
com que acreditasse que não teria de pagar as parcelas referentes às obras
realizadas no local até o término do financiamento. E, caso fique provado a
existência dessa cláusula, o consumidor poderá solicitar ressarcimento dos
valores pagos”, explica o juiz.
As pessoas que adquiriram terreno depois da vigência da Lei nº 9.785/99 e estão
pagando taxas referentes à infra-estrutura do local têm direito a reclamar.
De acordo com Sônia Cristina Amaro, assistente de Direção do Procon, “a cobrança
de taxa a título de infra-estrutura coloca o consumidor em desvantagem e,
conforme o inciso IV, do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a
cláusula constante do contrato referente a essa cobrança pode ser considerada
nula de pleno direito”. “Assim, quem estiver nessa situação poderá, se já tiver
pago parcelas a título de infra-estrutura, exigir a devolução dos valores, e em
dobro, de acordo com o artigo 42 do CDC. E, se não obtiver o reembolso por meio
amigável, deve registrar reclamação nos órgãos de defesa do consumidor ou
recorrer à Justiça.”