Imóveis - Crédito imobiliário: parcelas fixas ou variáveis? Risco deve ser considerado 

Desde o final do ano passado, com o lançamento do pacote habitacional pelo governo, foi criada a possibilidade de financiamento imobiliário com parcelas fixas - ou, em outras palavras, sem a incidência da taxa referencial (TR) sobre o saldo devedor.

No âmbito do Sistema Financeiro Habitacional (SFH), o juro máximo a ser praticado pelos bancos para o empréstimo é de 12% ao ano, mais a variação da TR. Sem essa atualização monetária, as instituições são liberadas a cobrar juros maiores, como forma de "compensar" a isenção da taxa.

Para quem vai comprar um imóvel, portanto, fica a questão: compensa pagar juros maiores ou optar pelo crédito em parcelas variáveis? José Vieira Dutra Sobrinho, especialista em matemática financeira, entende que essa é uma opinião pessoal do mutuário, mas que, antes de uma decisão, é necessário avaliar os diversos aspectos do assunto.

Com e sem TR
Supondo que um banco ofereça o financiamento pré-fixado com taxa de 12% ao ano e o pós-fixado em 10% ao ano, mais a TR. "Com a TR, a percentagem anual seria de 11,76%, uma economia menor que meio ponto percentual em um ano", explicou. De qualquer maneira, mesmo que a diferença seja um pouco maior, o risco deve ser levado em consideração.

"O prazo do financiamento é muito longo, de 20, 30 anos. Nesse tempo, pode haver uma crise externa ou interna, mesmo que de baixas proporções, o que pode fazer com que seja necessário aumentar a taxa de juros (Selic, atualmente em 11,5% ao ano), o que, consequentemente, vai fazer a TR subir", explicou Dutra.

Dessa forma, o mutuário que optou, no passado, pelo financiamento com parcela variável confiando em uma TR estável, verá suas parcelas serem corrigidas para valores maiores do que o esperado. Já aqueles que optaram pela fixa, não sentirão essa influência.

"No ano passado a TR fechou em 2,03%, este ano deve cair para 1,6% e, no ano que vem, pode chegar a 1%. Mas isso apenas porque a economia está estável. Existe um risco, mesmo que pequeno, que isso não ocorra no futuro", adicionou o especialista.

"Debandada"
O superintendente-técnico da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), José Pereira Gonçalves, não acredita que haverá uma "debandada" das parcelas variáveis para as fixas. "Há muitos produtos disponíveis nos bancos e cada um se encaixa a um determinado perfil", afirmou.

Em sua avaliação, a criação das prestações sem a incidência da TR mostra uma confiança dos bancos, "As parcelas fixas são um grande avanço em termo de crédito imobiliário, porque empresta-se um dinheiro por um período longo, de 20, 30 anos, confiando que a economia estará estável o suficiente nesse tempo", finalizou.