É cada vez mais comum o investimento na compra de apartamentos em hotéis, mas
à medida que a modalidade se populariza, diversas dúvidas surgem. Para começar,
é bom esclarecer como se dá o tipo de investimento.
Uma forma de investir em apartamentos de hotéis é comprando diretamente com o
empreendedor. "É um negócio de longo prazo com base imobiliária. É como um
imóvel que dá uma renda", afirmou o diretor de Desenvolvimento da Accor
Hospitality, Abel Alves de Castro Júnior.
De acordo com ele, apesar de ser proprietário, o investidor não pode ocupar o
apartamento quando quiser. Além disso, é preciso pagar pela diária, a fonte de
renda da modalidade. Por isso, os ganhos dependem muito do desempenho do mercado
turístico do País.
Gastos
Além de pensar nos ganhos, o investidor deve atentar aos gastos para manter o
investimento. Castro afirmou que todo o hotel conta com um fundo de reposição de
ativos, que equivale a 5% da receita do estabelecimento. Ele serve para, durante
a vida do hotel, fazer reformas e reparos.
"Em teoria, a pessoa paga pelo quarto e não coloca mais a mão no bolso", afirmou
ele. Porém, quando os resultados são distribuídos entre os investidores, alguns
hotéis já descontam esse valor do fundo, o que depende da rede.
Em relação aos tributos cobrados pelo investimento, em alguns contratos, a
pessoa já recebe seus rendimentos líquidos (sem impostos), enquanto outras ainda
têm de pagar por isso.
Por fundo
Além do investimento direto, uma pessoa pode aderir à modalidade por meio de um
fundo. No Brasil, a consultoria em investimento em hotéis HVS possui o único
investimento com este perfil, junto com o banco Ourinvest, especialista em
fundos imobiliários.
"Criamos o Hotel Maxinvest, que é um fundo em que vendemos cotas e captamos R$
65 milhões em 2007. Investimos em flats e apartamentos em hotéis. Quem comprou
cota é proprietário desse apartamento", explicou o sócio da HSV, Guilherme
Cesari.
Funciona da seguinte maneira: a pessoa tem a possibilidade de entrar no fundo ao
comprar, no mínimo, 100 cotas, que são negociadas na Bolsa de Valores, assim
como as ações das empresas. O imóvel gera renda para o proprietário da cota,
assim como a própria cota, que se valoriza.
Renda da cota
Para se ter uma ideia, as cotas foram vendidas a R$ 100 no lançamento do fundo,
em 2007. Ao longo de 2008 chegaram a ser comercializadas a R$ 115, mas ficaram
boa parte do tempo em R$ 113. Em setembro, por sua vez, começaram a cair, por
conta da crise.
"Muitos investidores queriam vender para cobrir posições em outras empresas. O
valor da cota está estável em R$ 107 desde então. O impacto da crise foi em
relação ao valor da cota", disse Cesari.
Sobre a renda da cota, o investidor ganhou 7% no ano passado, enquanto que pela
venda da ocupação dos hotéis, os ganhos líquidos foram de 10,6%. O fundo possui
584 apartamentos só na cidade de São Paulo, em 50 hotéis.
Investidor
Questionado sobre que tipo de pessoa adere ao investimento, Cesari afirmou serem
aqueles que estão acostumados aos fundos imobiliários. São pessoas que estão
procurando um investimento em renda fixa, com a segurança de um ativo fixo.