As Convenções de Condomínio não precisarão mais ser ajustadas
ao novo Código Civil até o dia 11 de janeiro de 2007. De acordo com o Sindicato
da Habitação (Secovi-SP), os síndicos e administradoras estão desobrigados da
lei, válida para pessoas jurídicas (o que exclui condomínios).
Para o vice-presidente da área de Condomínios do Secovi-SP, Hubert Gebara, "o
condomínio é apenas o rateio das despesas domiciliares ou de uso de imóveis
comerciais, sem fins lucrativos, não havendo, portanto, obrigatoriedade de
alteração na Convenção em função do novo Código".
Texto precisa ser revisado
Por outro lado, para a administradora Lello, algumas transformações sociais,
econômicas e comportamentais podem tornar o texto ultrapassado, obsoleto e
ineficaz sob o ponto de vista prático. Sendo assim, se um edifício existir há
mais de 10 anos, o ideal é que sejam promovidas uma revisão e atualização do
documento.
Segundo a Lello, a convenção desatualizada pode provocar conflitos, dúvidas e
deixar o síndico sem parâmetros práticos para a adoção de determinadas medidas
necessárias e urgentes.
"Se o síndico aplicar cláusulas que os tribunais já consideram obsoletas,
certamente estará se sujeitando ao fracasso em caso de uma ação judicial",
explica José Maria Bamonde, gerente de Relações Humanas e Logística da Lello
Condomínios.
No entanto, a modificação do texto da convenção não é um procedimento simples.
De acordo com Bamonde, não se pode aprovar em assembléia itens que contrariem o
texto da convenção. Por lei, o texto alterado deve ter aprovação de pelo menos
75% dos condôminos e ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Proibições infundadas
Ainda segundo o gerente da Lello, é muito comum haver convenções que proíbam
sumariamente a presença de animais domésticos nos apartamentos, prática que não
encontra respaldo nem mesmo em decisões judiciais.
Outros dispositivos de convenções antigas têm, como base monetária, indexadores
como BTN e ORTN, já extintos pelo governo. Há ainda cláusulas prevendo
arrecadação trimestral antecipada da quota de condomínio e outras possibilitando
que o síndico interrompa o fornecimento de serviços ao condômino inadimplente, o
que também não cabe mais.
Segundo o gerente da Lello, um dos problemas comuns das convenções mais antigas
é a falta de compatibilidade entre o texto do documento, a infra-estrutura da
edificação e o público que ali habita, o que acaba resultando em normas para o
que simplesmente não existe e ausência de regulamentação para o que existe.
Vale lembrar ainda que o novo Código Civil reduziu para 2% a multa por atraso do
condomínio, que antes poderia chegar ao patamar máximo de 20%.
Saiba mais sobre a Convenção
A Convenção de Condomínio nada mais é do que o documento oficial que estabelece
as normas gerais de um prédio, assim como a Constituição Federal faz para o
país.
Alguns itens são indispensáveis em qualquer Convenção de Condomínio, como a
discriminação das partes exclusivas e de uso comum, a destinação das diferentes
partes do edifício, os modos de utilização das coisas e serviços comum e as
formas de eleição do síndico, subsíndico e conselho consultivo.
Além disso, as formas de rateio das despesas do prédio; as atribuições do
síndico e sua remuneração ou não no exercício da função; forma e prazos para
convocação de assembléias; o quorum necessário para as votações; a forma e
quorum para alterações no texto da convenção e para aprovação do regimento
interno; e o modo de constituição do Fundo de Reserva, também são obrigatórios.