Dados do Banco Central mostram que o avanço do financiamento imobiliário vem
impulsionando o crescimento das operações de crédito no Brasil. Para se ter uma
ideia, em 12 meses terminados em junho, o financiamento de imóveis acumulou alta
de 50%. Tanto crescimento só comprova o fato de que, para muitos brasileiros, o
sonho da casa própria tem de passar pelo crédito.
No entanto, como geralmente se trata de uma dívida de longo prazo, que
compromete o orçamento do comprador e o de sua família por 20 ou até 30 anos, o
financiamento imobiliário deve ser contratado com muito cuidado.
Para ajudar o futuro comprador que opta por financiar o imóvel, o presidente
da Amspa (Associação dos Mutuário de São Paulo e Adjacências), Marco Aurélio
Luz, dá as orientações abaixo:
1. Antes de tudo, a pessoa deve fazer uma compra consciente do imóvel,
verificando fatores como a infraestrutura do local onde pretende morar – como
transportes, presença de supermercados e outros estabelecimentos comerciais e
escolas – e se a região está se valorizando ou não.
2. O segundo passo, observa o especialista, é fazer um levantamento
completo da construtora e da incorporadora, verificar se o empreendimento
está devidamente registrado no cartório de imóveis, se o memorial descritivo
também está registrado no cartório e se não há processos ou problemas que venham
a desabonar não só o CNPJ dessa construtora, como seus representantes. Também é
preciso pedir uma minuta do contrato e, de preferência, levá-la para análise de
um advogado especialista do ramo imobiliário.
3. Ainda em relação ao contrato, quando se trata de imóvel na planta,
é importante que conste uma multa contratual, no caso de a construtora atrasar a
obra, de valor equivalente ao que o mutuário pagaria, caso fique inadimplente
com alguma prestação do financiamento. Esta multa geralmente é de 1% a 2% do
valor da prestação. “Tem de ser uma multa equilibrada para ambas as partes”, diz
o presidente da Amspa, lembrando ainda que a data de entrega do imóvel pronto
deve estar bem clara no contrato.
4. Na hora de optar por um plano para liquidar a dívida do financiamento,
o comprador deve dar preferência ao sistema SAC (sistema de amortização
crescente), que, segundo Marco Aurélio Luz, gera menor saldo de amortização do
que a tabela Price.
Vale lembrar que, no SAC, as parcelas variam de valor, sendo mais caras no
início e mais baratas no final do financiamento. Apesar de as parcelas mensais
serem diferentes, a quitação do valor principal do empréstimo é sempre a mesma,
variando apenas a quantidade de juros que se paga. Na tabela Price, por sua vez,
o comprador paga sempre o mesmo valor das prestações, do início ao fim do
financiamento. Só que o saldo devedor é amortizado de maneira mais lenta, porque
a prestação é composta mais por juros do que por amortização.
5. No caso de imóvel na planta, o presidente da Amspa aconselha o comprador a
verificar que esteja bem claro no contrato o índice de correção das parcelas.
Durante as obras, explica ele, as prestações devem ser corrigidas pelo INCC
(Índice Nacional da Construção Civil) e não podem ser cobrados juros. Depois das
entrega das chaves, pode-se cobrar juros de 12% ao ano mais correção.
6. Cuidado para a dívida não comprometer demais o orçamento. Neste
ponto, Luz recomenda que, primeiro, a pessoa coloque em uma planilha todas as
suas despesas principais e só do que sobrar tire 30% para destinar ao pagamento
da dívida do financiamento. “Para ficar mais tranquilo ainda, seria muito
interessante se o comprador conseguisse pagar a prestação e fazer uma reserva
para investir e lá na frente conseguir quitar o imóvel antecipadamente e ter um
desconto ou amortizar o saldo devedor para pagar menos juros, porque o prazo de
pagamento diminuindo ele paga menos juros”, diz ele.
7. No caso de um imóvel já pronto, o presidente da Amspa diz que, se
possível, o comprador ofereça pelo menos 40% de entrada. “No caso do
imóvel comprado na planta, aconselho o pagamento parcelado durante o período de
obras e não mais do que 30%, porque, se ocorrer algum problema lá na frente, o
comprador pode perder tudo o que pagou. Se a construtora for à falência ou se
houver algum problema na obra, o comprador pode até receber o dinheiro de volta,
mas pode ser um processo muito demorado”, explica.
8. O comprador deve reservar dinheiro para os custos extras, que vão
além das prestações do financiamento, como as despesas com cartório, por
exemplo, que giram de 2% a 3% do valor do imóvel, que são as despesas com
escritura e também com registro.
9. Caso opte pelo financiamento bancário, é importante que o comprador faça
uma pesquisa das taxas de juros. “O comprador não deve deixar se seduzir
por aquele banco que está financiando a obra junto com a construtora. A pessoa
não é obrigada a aceitar este banco, se não, é venda casada, que vai contra o
Código de Defesa do Consumidor”, explica Luz, que recomenda que se converse
primeiramente com o gerente do banco no qual o comprador é correntista ou já tem
alguma aplicação, já que, dependendo do relacionamento com a instituição, ele
pode conseguir condições melhores. “Mas essa conversa tem de ser feita com certa
antecedência. Não adianta chegar no gerente e falar “estou precisando de um
financiamento para ontem”, porque ele pode jogar a taxa de juros lá em cima”,
afirma ele.
Outro ponto importante a se observar, explica Luz, é que o banco financiador
pode até oferecer uma taxa de juros mais baixa, mas cobra uma taxa de
administração mais alta, para compensar.
10. Por fim, o presidente da Amspa lembra que o comprador pode (e deve)
acompanhar a evolução do financiamento por meio de boletos mensais, que, por
sua vez, devem conter: prestação de amortização, seguros obrigatórios, taxa de
administração, saldo devedor, número da prestação que está sendo paga e prazo do
financiamento.