Mesmo sem o direito de se opor à desapropriação, como previsto no Decreto-Lei
nº 3.365, de 21 de junho de 1941, o proprietário do imóvel regular tem direito
de recorrer, quando discordar do valor que será pago pela moradia ou
estabelecimento comercial. Já os ocupantes, moradores de áreas irregulares,
devem avaliar o que é melhor, receber o dinheiro da indenização ou uma nova
moradia.
Ocupantes
Como é o caso da maioria das moradias existentes na desapropriação da Operação
Urbana Água Espraiada, os ocupantes irregulares da área desativada também
possuem direitos. "Existem programas de atendimento às famílias. Elas são
catalogadas e é oferecido dinheiro, de acordo com o metro quadrado utilizado, um
apartamento do CDHU [Companhia de Desenvolvimento Social e Urbano do estado de
São Paulo] ou até mesmo ter o aluguel pago durante um tempo, enquanto a família
é enviada para uma nova moradia", afirma Pires.
Nos casos de ocupação, os direitos se limitam a uma nova moradia e, de acordo
com o advogado, a cidade de São Paulo é bem preparada para essas ações. "É muito
raro ver em São Paulo o poder desapropriante agindo de forma truculenta, de um
modo geral, eles são bem preparados", comenta.
Proprietários
A situação para proprietários regulares ou de possuidores, no caso de
usucapião, já é diferente. Pires aconselha que o proprietário que receber a
notificação de desapropriação, em primeiro lugar, procure o responsável pela
ação, para se informar sobre a data em que ela será realizada. "Acontecem casos
em que a pessoa se desespera e sai do imóvel antes mesmo da ação e, no fim, às
vezes, o local não chega a ser desapropriado", conta.
De acordo com o advogado, os imóveis são avaliados e, em seguida, é feito um
laudo administrativo com o valor do imóvel, o mesmo que será pago ao
proprietário. "Se a pessoa aceita o valor, ela recebe e sai da casa. Nesse caso,
é chamada de desapropriação administrativa", explica.
Já o proprietário que discordar do valor avaliado pelo perito enviado pelo
poder desapropriante pode ingressar com uma ação, chamada de desapropriação
judicial. "Nesse caso, o proprietário entra com ação pedindo valor maior ao
oferecido", comenta Pires.
A desapropriação judicial é mais lenta que a administrativa, uma vez que é
necessário pedir uma nova avaliação do imóvel. O juiz do caso irá determinar um
perito para visitar a residência e ele fará um laudo provisório. "No primeiro
laudo, é importante ter o maior valor, o mais próximo de mercado, pois o segundo
laudo não aumenta", explica.
Um fator importante a ser considerado pelo proprietário é que, ao sair o
primeiro laudo, se o poder desapropriante tiver de pagar o valor solicitado,
mesmo que o dinheiro ainda esteja em juízo, a propriedade poderá ser
desapropriada e, mesmo sem o valor em mãos, o morador deverá deixar o local,
sendo passível de negociação. "O proprietário do imóvel leva 80% do valor que
pediu e o poder desapropriante passa a ter posse do imóvel", explica Pires.
Inquilinos
Nos casos em que o imóvel desapropriado for um estabelecimento comercial, o
inquilino pode entrar com ação de perdas e danos contra o poder desapropriante,
uma vez que apenas o proprietário do imóvel será indenizado. "Para que a ação
possa ser feita, o dono do comércio tem que provar que o estabelecimento tem
mais de três anos de atividade, mostrar o contrato por tempo determinado ou a
escrituração contábil", explica o advogado.
Em relação às residências alugadas, o inquilino não possui direitos nem
pagamento de multa por rescisão contratual, seja do inquilino, seja do
proprietário, porém, quem se sentir lesado poderá entrar em ação para requerer
do proprietário do imóvel ressarcimento por benefícios feitos na moradia.