Imóveis - Saiba escolher a imobiliária ao alugar ou comprar um imóvel 

Antes de se decidir por uma imobiliária, é bom consultar os sites do Procon e do Tribunal de Justiça para verificar se há alguma reclamação ou processo contra a empresa

Procurar um imóvel para alugar ou comprar é uma tarefa trabalhosa e cheia de particularidades. Contar com a ajuda de uma empresa especializada, que já conhece os meandros desse mercado e possui uma carteira de imóveis para mostrar, é uma atitude racional e, por que não dizer, segura.

Essas empresas são as imobiliárias, organizações destinadas a alugar e vender imóveis. “As imobiliárias atuam na intermediação dessa negociação e facilitam a relação entre locador e locatário ou proprietário e comprador e se sustentam somente com comissões e taxas negociadas legalmente”, diz Luiz Fernando Gambi diretor de comercialização e marketing do Secovi-SP (Sindicado da Habitação-São Paulo).

Gambi conta ainda que algumas pessoas confundem essas empresas com as administradoras de imóveis, que prestam outros tipos de serviço. “As administradoras podem também atuar como intermediadora dos negócios imobiliários, mas as funções principais são administrar bens e condomínios”.

De acordo com Gambi, quando administram bens, as empresas têm a obrigação de zelar pelo imóvel do proprietário que as contratou, no caso de uma locação, e ser o contato com o inquilino, inclusive fazendo a cobrança da contribuição condominial mensal. Já quando administram condomínios, elas devem se dirigir aos moradores do imóvel a partir de um síndico, cuidando das despesas, receitas, reformas e funcionários, além de também cuidar do pagamento do condomínio. “Portanto, você para de se relacionar com a imobiliária após o término de uma transação, mas não com uma administradora”, compara o diretor.

Mas, que tipo de problemas alguém pode ter com uma imobiliária? Valéria Cunha, assistente de direção do Procon SP, relata que a principal reclamação de consumidores em relação a imobiliárias e administradoras de imóveis é o não cumprimento de contrato em relação a taxas. Administrar um imóvel de forma precária, cobranças de taxas não mencionadas no momento da assinatura do contrato são alguns exemplos desses “deslizes”. “Entre fevereiro do ano passado e janeiro deste ano, o Procon SP realizou 1.877 atendimentos relacionados a aluguel e compra de imóveis. A maior parte dos consumidores (750) tinha dúvidas sobre taxas. E boa parte das reclamações são referentes ao repasse da taxa de aferição da idoneidade ao locatário”, afirma Valéria.

Tais despesas, comuns em um contrato de locação ou compra, são obrigações do proprietário. Segundo Marcelo Manhães de Almeida, advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP, muitas empresas cobram do futuro inquilino ou comprador as despesas pela emissão de documentos necessárias à matrícula atualizada do imóvel, assim como as relativas à aferição da idoneidade do pretendente e de seu fiador, além da taxa Sati (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária), pagamento exigido do comprador correspondente 0,88% do valor do imóvel, relacionado a contratação de assessoria jurídica. “Está errado, o proprietário ou a imobiliária devem cuidar disso, não o locatário ou comprador, segundo a lei”, garante.

Há também outras exigências de praxe das imobiliárias que causam confusão e dúvida. As exigências são comprovantes de rendas, extratos bancários, necessidade de um fiador ou o de um seguro fiança e a renda três vezes maior do que o valor do aluguel do imóvel para que o contrato seja efetivado.

No entanto, de acordo com Manhães, embora os critérios adotados por cada imobiliária sejam subjetivos, existem algumas requisições previstas em lei e não arbitrárias. “A exigência de um fiador ou seguro fiança está prevista na lei. Já a exigência de documentos (como dados pessoais, extratos bancários e comprovantes) não é ilegal no caso do locatário, apenas do comprador. Para quem vai alugar, é apenas uma questão de lei de mercado. Se o locatário não quiser entregar à imobiliária, outro candidato pode fazê-lo e alugar o imóvel no lugar dele”.

Algumas administradoras garantem pedir apenas o básico durante a negociação de uma propriedade. O coordenador da imobiliária Century 21 Brasil, Wilame Lima, alerta que é importante que o cliente esteja munido de toda a documentação necessária para o aluguel, como comprovantes de renda, idoneidade e certidões. “Para adquirir qualquer produto ou serviço é necessário estar preparado financeira e juridicamente. E o corretor tem a obrigação de orientar o proprietário e o locatário”.

No entanto, alguns corretores, além de não auxiliarem de maneira adequada os consumidores, são também infratores. Não existem dados precisos sobre essas infrações nos órgãos fiscalizadores desses profissionais, mas as fontes entrevistadas pela reportagem relataram alguns casos.

Existem corretores que já são conhecidos na praça por fazerem transações irregulares, sem o conhecimento do dono da propriedade ou mesmo da imobiliária, como cobrar o condomínio do inquilino e não repassar o valor à administradora ou ao dono. “Por isso, o consumidor deve guardar toda a documentação, recibos e comprovantes. Ao constatar que algum de seus direitos foi violado, ele deve questionar a imobiliária, se possível, por escrito, protocolando uma via da reclamação. Caso não haja resposta favorável ao questionamento o consumidor poderá recorrer a um órgão de proteção do consumidor ou ao Poder Judiciário”, orienta Valéria Cunha, do Procon SP.

Wilame Lima admite que essas infrações podem acontecer. “O corretor infrator é punido pelo próprio mercado, por aqueles clientes que não vão querer fazer negócios com ele. A imobiliária tem o direito de escolher qual punição dará a este corretor, mas cabe aos órgãos competentes, como o Creci e Secovi, decidirem qual a penalidade a se aplicar ao corretor em caso de infrações”, diz.

Outro problema encontrado por quem quer alugar ou comprar é saber se o imóvel está realmente sendo locado pela empresa anunciante. Algumas administradoras anunciam a locação de um bem e não possuem autorização para tal. O advogado Manhães lembra que é imprescindível que o comprador ou futuro inquilino peça à imobiliária uma cópia do contrato social do imóvel - uma autorização do proprietário para a imobiliária gerir, vender ou locar. “Com isso, é possível verificar se imobiliária está realmente representando o imóvel, se ela tem autorização para vendê-lo ou locá-lo”.

Obviamente, nem todas as empresas imobiliárias e administradoras de imóveis causam problemas, mas é preciso saber como, onde e de que forma essas empresas atuam. De acordo com o presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP, uma imobiliária só pode locar, vender, ser intermediária ou administrar um imóvel se estiver inscrita no Creci (Conselho Federal dos Corretores de Imóveis), conselho profissional que regula e fiscaliza a atividade do corretor de imóveis e das corretoras.

“Tanto o proprietário quanto o futuro locatário ou comprador devem entrar no site da entidade para consultar se há algum processo disciplinar contra a imobiliária. É bom também procurar no site do Procon e do Tribunal de Justiça se há alguma reclamação ou processo contra a empresa”, diz o advogado. Há ainda outro órgão onde é possível pesquisar a respeito de uma empresa do ramo imobiliário, o Secovi (Sindicato da Habitação), entidade representativa dos condomínios e da indústria imobiliária no Brasil.