Quem paga conta de
vizinho devedor?
Nada mais revoltante para quem mantém seus compromissos com o condomínio em
dia do que ter de arcar com as despesas do morador que deixou de pagar a sua
parte. “Mas não há saída para o condomínio. Quando um morador deve, os outros
têm de arcar com o prejuízo”, explica o diretor de Condomínios da
Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Claudio
Felippe Anauate. “O condomínio precisa honrar seus compromissos financeiros e
sua única fonte de renda vem dos moradores.”
Segundo dados da associação, a inadimplência em condomínios é de 4% entre seus
associados.
Outro problema é que, mesmo pagando pelos inadimplentes, o condômino não tem
como brigar para ter seu dinheiro de volta. Somente o condomínio pode negociar
com o inadimplente ou acioná-lo na Justiça. Quanto a isso, tanto Cláudio Anauate
como o advogado especialista em Direito Civil João Santo, do escritório De Rosa,
Siqueira, Almeida, Mello, Barros Barreto Advogados Associados, concordam que, no
caso de inadimplência na taxa condominial, o melhor a fazer é tentar negociar a
dívida de forma amigável, porque a cobrança judicial leva bastante tempo, em
média de um a dois anos. Além disso, o boleto bancário de condomínio não pode
ser protestado como um cheque, pois não é considerado título de crédito.
Quatro anos rateando prejuízo
No edifício onde mora o engenheiro civil Paulo Sérgio Vieira, um condômino ficou
quatro anos sem pagar a taxa condominial, mesmo após inúmeras tentativas de
acordo. “Foram feitas comunicações verbais e escritas, mas não houve solução
amigável”, conta. O condomínio decidiu, então, acioná-lo na Justiça. “Cada
morador pagava entre 3,5% e 4% a mais por causa da inadimplência, o que não é
muito, mas a dívida soma R$ 40 mil, além de multas e juros.”
Para a advogada Maria Inês Dolci, da ProTeste – Associação Brasileira de Defesa
do Consumidor, autora do livro Guia do Condomínio, o importante é que o
condômino saiba que o valor da contribuição mensal aumentou porque algum morador
não está honrando com sua parte. “E deve saber que tem direito à devolução
quando a dívida for quitada”, explica.
Quando o condomínio aciona o inadimplente na Justiça, o juiz marca audiência
para buscar solução. “Geralmente, ela é marcada num prazo de, pelo menos, três
meses”, explica o advogado Santo. Caso o condômino seja condenado, ele ainda
pode mover recurso de apelação. “Enquanto o tribunal não julgar, a sentença fica
suspensa e o condomínio não pode cobrá-lo. Isso costuma levar cerca de um ano”,
diz Santo.
Mesmo que o tribunal julgue a ação favorável ao condomínio, a dívida pode
demorar a ser quitada. “Apesar de o condenado ter 24 horas, a partir do momento
da condenação, para saldar a dívida, isso quase nunca ocorre. A solução passa a
ser a penhora dos bens e, às vezes, do próprio imóvel.” Para que isso seja
feito, o Judiciário nomeia um perito, a quem compete avaliar o bem e, depois, o
condomínio publica edital de leilão em jornais para que, só então, ele ocorra.
Assembléia decide uso de verbas
Tendo ganho a causa, o condomínio tem outra questão a decidir: o que fazer com o
dinheiro recebido do inadimplente.
Segundo Anauate, da Aabic, o mais lógico é que “parcela que deveria ser
destinada ao fundo de obras vá para o fundo de obras; a que deveria cobrir
despesas ordinárias seja direcionada para esse fim, e assim por diante”. Caso o
condomínio deseje dar outra destinação à verba, a Assembléia-Geral
Extraordinária (AGE) deverá ser convocada. “Nela, pode ficar decidido que os
moradores não contribuirão com o condomínio por alguns meses ou serão feitas
obras de melhoria”, diz. Já para Maria Inês, da Pro Teste, “tão logo receba o
dinheiro, o condomínio deve convocar a AGE para discutir o que será feito com
ele. Antes disso, a quantia não pode ser utilizada”.