Despesas e
pagamentos
Todas as despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balancete
contábil aprovado, normalmente, pelo Conselho Consultivo. A forma de arrecadação
é determinada por assembléia em função dos custos apurados ou previstos.
Despesas ordinárias - São as despesas
relativas à limpeza, manutenção e conservação do condomínio (ex.: conta de luz
utilizada em áreas comuns, manutenção de elevadores, conta de água, pequenos
reparos, etc.), aos salários e encargos dos funcionários e à parcela de seguro
contra incêndio da edificação. Essas despesas são pagas pelo morador da unidade,
seja ele proprietário ou inquilino (Art. 23 da Lei. 8.245 de 18/10/91 - Nova Lei
do Inquilinato).
Despesas extraordinárias - Dentre outras,
são as despesas referentes a: obras que interessam à estrutura integral ou de
habitabilidade da edificação; iluminação; pinturas de laterais, fachadas,
esquadrias externas; instalação de equipamentos de segurança e lazer; decoração
e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva. São
entendidas ainda como despesas extraordinárias, eventuais indenizações ocorrida
em data anterior à do início de eventual locação contratada, onde as despesas
cabem, exclusivamente, ao proprietário da unidade, e não ao inquilino (Art. 22
da Lei 8.245/ 91).
Fundo de Reserva - É um valor pago pelos
proprietários, para fazer frente a despesas não previstas e por vezes urgentes
ou inadiáveis. A forma de arrecadação é regulada pela convenção. Se o fundo de
reserva vier a ser utilizado, excepcionalmente, para cobrir despesas ordinárias
(custeio ou complementação), deverá ser reposto pelo inquilino, salvo se
anterior ao início de sua locação.
Pagamento por previsão - É o pagamento da
contribuição condominial antecipado. É calculado em função da previsão de gastos
para um determinado período. Deve ser aprovado em assembléia. Ocorrendo déficit
em função de imprevistos, aumento de consumo, de preços e tarifas, etc., a
cobertura deve ser feita por rateio extra.
Pagamento por rateio - É o pagamento da
contribuição condominial apurado, após o levantamento de todos os gastos de um
determinado período. Também deve ser aprovado em assembléia. Nesta modalidade de
pagamento, não há lançamento de rateio extra.
Rateio Extra - É o pagamento suplementar
para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado
período. Destina-se a cobrir despesas ordinárias ou extraordinárias. É
necessário verificar, no demonstrativo de despesas, a origem do rateio extra
para determinar se o pagamento deve ser feito pelo inquilino ou pelo
proprietário.
Reajuste - Não existe, na lei, nenhuma forma
prevista de reajuste para as contribuições condominiais. A assembléia é soberana
para determinar a forma de arrecadação em função dos custos apurados ou
previstos.
Atraso no pagamento - O artigo 12, parágrafo
3º, da Lei 4.591/64, estabelece que, no caso de atraso de pagamentos, pode-se
cobrar uma multa de até 20% mais juros de 1% ao mês e correção monetária em
atrasos superiores a seis meses. Entretanto, o Poder Judiciário tem decidido
pela aplicação de correção de correção monetária a partir do vencimento, para
débitos inferiores a seis meses.
As penalidades aplicáveis, na ocorrência de atraso no pagamento do valor
condominial, devem estar previstas na própria convenção da edificação. Compete
aos condôminos, caso haja interesse, fixar ou alterar o estipulado obedecendo a
forma e o quorum determinado na convenção. Os atrasos nos pagamentos, prejudicam
o orçamento de todo o condomínio, acabando por vezes sendo objeto de ações
judiciais.
Multas - Têm como objetivo punir os que não
fazem uso normal das unidades e áreas comuns dentro dos padrões
pré-estabelecidos, sejam os infratores, moradores, funcionários, visitantes,
etc. A violação dos padrões fixados sujeita o infrator ao pagamento da multa
estabelecida pela Convenção, Regulamento Interno ou Assembléia Geral, sem
prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber. Cabe ao
síndico efetuar o procedimento de cobrança da multa, que reverterá para o
condomínio.