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Imóveis - Entrelinhas: entenda as minúcias dos vários contratos envolvendo imóveis 

Data: 20/02/2009

 
 

Ao contrário do que muitos imaginam, na hora de comprar um imóvel, o tipo de aquisição (financiamento, alienação fiduciária, entre outros) irá exigir contratos com cláusulas específicas, cujo o não cumprimento resultará em consequências diversas para o consumidor.

De acordo com o Ibedec (Instituto Brasileiro de Estudos e Defesa das Relações de Consumo), normalmente os contratos de compra e venda de imóvel na planta, por exemplo, estabelecem um valor de sinal, também chamado de arras, e parcelas mensais, semestrais ou anuais, além das parcelas de chaves.

No caso do sinal, o valor estipulado, em grande parte dos casos, é de 5% sobre o total do negócio. A quantia, se o consumidor resolve rescindir o contrato, é perdida em favor da empresa. Já se ocorrer o contrário, a empresa deve indenizar o comprador com o dobro do montante dado no sinal.

Inadimplência
Primeiramente, é importante lembrar que, independente do tipo, o contrato deve estabelecer de forma clara e expressa, quais os prazos que o consumidor pode ficar em mora, quais os encargos e a partir de quantas parcelas se dará a rescisão do contrato ou seu vencimento.

Em caso de inadimplência, se o imóvel ainda não foi entregue, o comprador perderá o valor do sinal e um percentual referente a uma parte do que pagou, que muitas construtoras estabelecem em torno de 20% a 50%. Entretanto, informa o Instituto, o Judiciário já decidiu, por diversas vezes, que a retenção sobre o valor das parcelas pagas por parte das construtoras deve ser de 10%, sendo o restante pago imediatamente ao consumidor, em dinheiro, e não em parcelas a perder de vista ou em crédito para a compra de outro imóvel da mesma construtora.

Já se o imóvel tiver sido entregue, a empresa pode optar por executar judicialmente as parcelas faltantes, em vez de buscar rescisão contratual, desde que isto esteja disposto em contrato.

Vale lembrar que, se a garantia for de fiadores, estes poderão ser negativados com o consumidor, mediante notificação prévia, além de poderem ser incluídos como réus em processo executivo, juntos ou sozinhos, já que a obrigação do fiador é solidária com o consumidor.

Financiamento pelo SFH
Quem compra uma residência por meio do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) deve ter em mente que não comprou um imóvel do banco, mas pegou dinheiro emprestado do mesmo para a efetivação da aquisição, o que significa que há entre as partes um contrato mútuo, de empréstimo e por isto o comprador é chamado de mutuário.

O imóvel, nestes casos, é da pessoa, contudo se ela não pagar o débito com o banco, a instituição poderá vender o imóvel para receber o valor devido. O mutuário só será considerado inadimplente a partir da terceira parcela em atraso, quando o banco poderá exigir imediatamente o saldo devedor.

Para isso, o banco deverá notificar o mutuário por escrito, por meio do cartório de títulos e documentos, caso deseje cobrar extrajudicialmente o débito. A instituição devera, ainda, nomear um Agente Fiduciário para levar o imóvel a leilão. Uma vez que a residência seja arrematada, quem comprou irá mover uma ação para que o morador desocupe o local e, se não houver arremate, o banco pode tomar o imóvel para si.

Agora, se a opção do agente bancário for a execução judicial, o mutuário deverá ser avisado por meio de duas cartas de cobrança com aviso de recebimento.

Alienação Fiduciária
A alienação fiduciária, também conhecida como SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), foi criada para que bancos e financeiras pudessem comercializar imóveis comerciais e segundo imóvel para pessoas físicas ou jurídicas, mediante uma forma de arrendamento mercantil pelo uso do imóvel.

Nesta modalidade, o imóvel fica em nome do banco financiador e só será transferido para o mutuário após a quitação do financiamento. Caso ocorra um atraso superior a 30 dias no pagamento do empréstimo, o banco é obrigado a intimar o mutuário, via Cartório de Títulos e Documentos, a pagar os valores em aberto no prazo máximo de 15 dias do recebimento da notificação.

Na hipótese das prestações não serem colocadas em dia no período estipulado, a posse do bem voltará ao banco e o mutuário perderá tudo que pagou, além de ser despejado, para que o imóvel vá a leilão.

Imóvel particular
No caso do negócio ocorrer entre duas pessoas físicas, a compra é regida pelo Código Civil, sendo que as cláusulas do contrato são livremente estipuladas pelas partes envolvidas. Os efeitos de mora e inadimplência devem, obrigatoriamente, constar do documento.

As combinações do contrato farão lei entre as partes, porém, o Juiz poderá intervir no caso, quando se estipularem condições excessivamente onerosas para um dos envolvidos, especialmente, em caso de rescisão de contrato.

Aluguel
O contrato de aluguel poderá ter como garantia o seguro-fiança, o fiador ou caução. Segundo o Ibedec, é ilegal exigir mais de uma garantia. Em geral, com uma parcela de atraso, o proprietário já pode pedir a rescisão do contrato, com o despejo do inquilino.

Para evitar tal situação, ao inquilino resta somente o pagamento do aluguel em atraso e seus acréscimos legais de juros, multas e correção, sendo que a multa nos contratos de aluguéis não é limitada pelo Código de Defesa do Consumidor.

Contudo, alerta o Ibedec, o inquilino deve ficar atento, pois é muito comum a cobrança de duas multas, o que é abusivo. Segundo a entidade, os proprietários costumam estabelecer em contrato um valor a título de aluguel em caso de pagamento pontual e em caso de atraso. Nestes casos, o valor do aluguel pago em atraso não poderá ser acrescido de outra multa, sob pena de dupla penalização do inquilino.

Condomínios
O maior problema nos condomínios é o atraso do pagamento. Neste caso, o condomínio é livre para estabelecer o percentual de multa a ser cobrado dos condôminos em atraso, não incidindo ao limite de 2% do CDC. Nestes casos, a Justiça não costuma intervir, valendo o disposto na Convenção do Condomínio.

Contudo, vale lembrar que o nome dos condôminos inadimplentes só poderão ser inseridos em cadastros de restrição ao crédito, se esta situação estiver prevista na Convenção.



 
Referência: InfoMoney
Autor: Gladys Ferraz Magalhães
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