Ao contrário do que muitos imaginam, na hora de comprar um imóvel, o tipo de
aquisição (financiamento, alienação fiduciária, entre outros) irá exigir
contratos com cláusulas específicas, cujo o não cumprimento resultará em
consequências diversas para o consumidor.
De acordo com o Ibedec (Instituto Brasileiro de Estudos e Defesa das Relações de
Consumo), normalmente os contratos de compra e venda de imóvel na planta, por
exemplo, estabelecem um valor de sinal, também chamado de arras, e parcelas
mensais, semestrais ou anuais, além das parcelas de chaves.
No caso do sinal, o valor estipulado, em grande parte dos casos, é de 5% sobre o
total do negócio. A quantia, se o consumidor resolve rescindir o contrato, é
perdida em favor da empresa. Já se ocorrer o contrário, a empresa deve indenizar
o comprador com o dobro do montante dado no sinal.
Inadimplência
Primeiramente, é importante lembrar que, independente do tipo, o contrato deve
estabelecer de forma clara e expressa, quais os prazos que o consumidor pode
ficar em mora, quais os encargos e a partir de quantas parcelas se dará a
rescisão do contrato ou seu vencimento.
Em caso de inadimplência, se o imóvel ainda não foi entregue, o comprador
perderá o valor do sinal e um percentual referente a uma parte do que pagou, que
muitas construtoras estabelecem em torno de 20% a 50%. Entretanto, informa o
Instituto, o Judiciário já decidiu, por diversas vezes, que a retenção sobre o
valor das parcelas pagas por parte das construtoras deve ser de 10%, sendo o
restante pago imediatamente ao consumidor, em dinheiro, e não em parcelas a
perder de vista ou em crédito para a compra de outro imóvel da mesma
construtora.
Já se o imóvel tiver sido entregue, a empresa pode optar por executar
judicialmente as parcelas faltantes, em vez de buscar rescisão contratual, desde
que isto esteja disposto em contrato.
Vale lembrar que, se a garantia for de fiadores, estes poderão ser negativados
com o consumidor, mediante notificação prévia, além de poderem ser incluídos
como réus em processo executivo, juntos ou sozinhos, já que a obrigação do
fiador é solidária com o consumidor.
Financiamento pelo SFH
Quem compra uma residência por meio do SFH (Sistema Financeiro de Habitação)
deve ter em mente que não comprou um imóvel do banco, mas pegou dinheiro
emprestado do mesmo para a efetivação da aquisição, o que significa que há entre
as partes um contrato mútuo, de empréstimo e por isto o comprador é chamado de
mutuário.
O imóvel, nestes casos, é da pessoa, contudo se ela não pagar o débito com o
banco, a instituição poderá vender o imóvel para receber o valor devido. O
mutuário só será considerado inadimplente a partir da terceira parcela em
atraso, quando o banco poderá exigir imediatamente o saldo devedor.
Para isso, o banco deverá notificar o mutuário por escrito, por meio do cartório
de títulos e documentos, caso deseje cobrar extrajudicialmente o débito. A
instituição devera, ainda, nomear um Agente Fiduciário para levar o imóvel a
leilão. Uma vez que a residência seja arrematada, quem comprou irá mover uma
ação para que o morador desocupe o local e, se não houver arremate, o banco pode
tomar o imóvel para si.
Agora, se a opção do agente bancário for a execução judicial, o mutuário deverá
ser avisado por meio de duas cartas de cobrança com aviso de recebimento.
Alienação Fiduciária
A alienação fiduciária, também conhecida como SFI (Sistema Financeiro
Imobiliário), foi criada para que bancos e financeiras pudessem comercializar
imóveis comerciais e segundo imóvel para pessoas físicas ou jurídicas, mediante
uma forma de arrendamento mercantil pelo uso do imóvel.
Nesta modalidade, o imóvel fica em nome do banco financiador e só será
transferido para o mutuário após a quitação do financiamento. Caso ocorra um
atraso superior a 30 dias no pagamento do empréstimo, o banco é obrigado a
intimar o mutuário, via Cartório de Títulos e Documentos, a pagar os valores em
aberto no prazo máximo de 15 dias do recebimento da notificação.
Na hipótese das prestações não serem colocadas em dia no período estipulado, a
posse do bem voltará ao banco e o mutuário perderá tudo que pagou, além de ser
despejado, para que o imóvel vá a leilão.
Imóvel particular
No caso do negócio ocorrer entre duas pessoas físicas, a compra é regida pelo
Código Civil, sendo que as cláusulas do contrato são livremente estipuladas
pelas partes envolvidas. Os efeitos de mora e inadimplência devem,
obrigatoriamente, constar do documento.
As combinações do contrato farão lei entre as partes, porém, o Juiz poderá
intervir no caso, quando se estipularem condições excessivamente onerosas para
um dos envolvidos, especialmente, em caso de rescisão de contrato.
Aluguel
O contrato de aluguel poderá ter como garantia o seguro-fiança, o fiador ou
caução. Segundo o Ibedec, é ilegal exigir mais de uma garantia. Em geral, com
uma parcela de atraso, o proprietário já pode pedir a rescisão do contrato, com
o despejo do inquilino.
Para evitar tal situação, ao inquilino resta somente o pagamento do aluguel em
atraso e seus acréscimos legais de juros, multas e correção, sendo que a multa
nos contratos de aluguéis não é limitada pelo Código de Defesa do Consumidor.
Contudo, alerta o Ibedec, o inquilino deve ficar atento, pois é muito comum a
cobrança de duas multas, o que é abusivo. Segundo a entidade, os proprietários
costumam estabelecer em contrato um valor a título de aluguel em caso de
pagamento pontual e em caso de atraso. Nestes casos, o valor do aluguel pago em
atraso não poderá ser acrescido de outra multa, sob pena de dupla penalização do
inquilino.
Condomínios
O maior problema nos condomínios é o atraso do pagamento. Neste caso, o
condomínio é livre para estabelecer o percentual de multa a ser cobrado dos
condôminos em atraso, não incidindo ao limite de 2% do CDC. Nestes casos, a
Justiça não costuma intervir, valendo o disposto na Convenção do Condomínio.
Contudo, vale lembrar que o nome dos condôminos inadimplentes só poderão ser
inseridos em cadastros de restrição ao crédito, se esta situação estiver
prevista na Convenção.