Cartão de crédito - Crédito subprime  

Se você prestou atenção às notícias ao longo do ano passado, sem dúvida ouviu falar muito sobre a expansão e potencial contração do mercado de habitação dos Estados Unidos. A expansão foi ajudada por muitos fatores. Um deles foi o uso de programas de empréstimos ardilosos que permitiam que pessoas com históricos de crédito desfavoráveis garantissem empréstimos para comprar casas. Essa mesma prática contribuiu, de igual maneira, para o estouro da bolha no setor de habitação.

Essa prática de emprestar dinheiro a pessoas com histórico de crédito desfavorável ou limitado é conhecida como crédito subprime. Um dos equívocos mais comuns quanto ao termo "subprime" é imaginar que ele se refira à taxa de juros dos empréstimos. O termo "subprime" não se relaciona à chamada "prime rate", uma das taxas de juros de referência dos mercados financeiros, e sim à classificação de crédito do devedor. Em uma escala que vai de cerca de 300 a 900 pontos, a classificação "subprime" é dada às pessoas com menos de 620 pontos. A maioria dos consumidores tem classificação de crédito entre 650 e 800 pontos [fonte: Bankrate.com].

As taxas de juros das transações subprime podem variar imensamente. Elas se baseiam em uma série de fatores relacionados ao risco, entre os quais:

• classificação de crédito;
• valor da entrada;
• número de empréstimos não pagos;
• tipo de empréstimo não pago.

A alta acentuada nas transações de crédito hipotecário subprime surgiu na metade dos anos 90; em 2006, essa categoria de empréstimos respondia por cerca de 20% do total de crédito imobiliário [fonte: Federal Reserve]. Do lado positivo, as hipotecas subprime permitiam que pessoas com um histórico de crédito desfavorável obtivessem acesso a empréstimos que antes não poderiam obter por meio do crédito habitacional convencional. O lado negativo desse cenário é que esses empréstimos têm maior chance de inadimplência, o que significa que o devedor não consegue manter os pagamentos em dia. O grande número de hipotecas subprime executadas teve impacto drástico sobre a contração do mercado imobiliário e sobre a economia dos Estados Unidos como um todo. As instituições financeiras também sofreram um pesado impacto, com muitas delas tendo de operar no vermelho e algumas quebrando.

Outro aspecto negativo do mercado subprime é a alta no número de acusações de que as instituições de créditos tomam por alvo as minorias - uma prática conhecida como crédito predatório. Essas instituições exploram a inexperiência dos devedores de muitas maneiras. Elas podem superdimensionar a avaliação de uma propriedade, superestimar a receita do devedor ou até mentir sobre sua classificação de crédito, com o objetivo de impor juros estratosféricos. Também encorajam freqüentes refinanciamentos em busca de taxas "melhores", e acrescentam os altos custos dessas transações ao valor do empréstimo.

Neste artigo, estudaremos alguns exemplos de hipotecas subprime, a fim de ajudá-lo a determinar se alguma delas pode o beneficiar. Também estudaremos a crise do mercado subprime e o que está sendo feito para combatê-la.

As hipotecas subprime tomam as mais variadas formas e envolvem as mais diversas quantias. O único fator consistente em termos gerais é que a taxa de juros será superior à prime rate estabelecida pelo banco central dos Estados Unidos, o Federal Reserve. A prime rate é a taxa de juros que as instituições cobram de devedores com bons históricos de crédito.

Uma das formas mais comuns de crédito subprime envolve uma hipoteca de taxa ajustável (ARM). Nos últimos anos, o crédito ARM se tornou cada vez mais popular, porque envolve pagamentos mensais e taxas de juros mais baixas nos meses iniciais. As taxas iniciais de uma ARM em geral valem por dois ou três anos. A taxa de juros depois disso passa a ser ajustada a cada seis ou doze meses, e pode crescer em até 50% ou mais [fonte: Bankrate.com]. Quando você ouve falar em uma ARM 2/28 ou 3/27, o primeiro número se refere ao número de anos em que a taxa inicial de juros se aplica, e o segundo ao período restante do empréstimo, com a taxa de juros flutuante.

As ARM subprime também podem incluir cláusulas que dispõem que o devedor paga apenas os juros. Vamos tomar como exemplo uma ARM 2/28 com cláusula de não amortização do principal. Essa forma de empréstimo permite que o devedor pague apenas os juros durante o período inicial, e à taxa mais baixa. Depois disso, o valor total do principal é recalculado e dividido por 28 anos, e ele começa a pagar juros e principal, com a nova taxa.
 

De acordo com a Bankrate.com, a diferença nos pagamentos mensais de uma ARM 2/28 sem amortização do principal pode ser dramática:

Como se pode ver, assim que o período inicial se encerra, o valor do pagamento mensal cresce muito. Embora um refinanciamento seja possível, depois desse período, a atual queda nos índices de valorização do mercado imobiliário norte-americano torna difícil obter muitas vantagens. Também é importante lembrar que, a cada refinanciamento, você volta a pagar as taxas de custo operacional do empréstimo ao credor.

O crédito subprime também muitas vezes inclui penalidades por pagamento antecipado. Isso significa que, caso você tenha dinheiro para liquidar o saldo mais cedo, terá de pagar taxas adicionais por isso.

Outra possível característica é o chamado pagamento balão. O termo se refere a uma cláusula que dispõe que o montante total do empréstimo precisa ser pago de uma vez assim que o período inicial se encerra. Os devedores em geral planejam refinanciar o saldo devedor quando chegar esse momento, mas isso nem sempre é possível. E, mesmo que o seja, os juros podem terminar sendo muito mais altos.

Existem outros fatores além de sua classificação de crédito que definem se você se enquadra ou não na categoria subprime. De acordo com a MSN Money, seu possível empréstimo pode ser subprime se você:

• atrasou pagamentos de qualquer crédito nos últimos três anos;
• declarou insolvência nos últimos sete anos;
• usa sempre o limite de cheque especial de sua conta bancária;
   
• deixou de pagar qualquer empréstimo;
• foi alvo de execuções de hipotecas ou de retomada de bens comprados a crédito no passado;
• atrasa consistentemente o pagamento de suas contas e já teve a luz ou água cortadas.

Também é importante ter em mente que seu crédito é afetado por qualquer compromisso financeiro que você assine em conjunto com outra pessoa. Casais que se divorciam encontram muitas vezes surpresas desagradáveis ao descobrir que o ex-cônjuge deixou de pagar empréstimos e isso arruinou seu histórico de crédito.

Na próxima seção, examinaremos a crise das hipotecas subprime e o que está sendo feito para resolvê-la.

O grande número de casos de inadimplência e execuções de hipotecas subprime surgidos de 2006 para cá criou aquilo que algumas pessoas definem como a crise do crédito subprime: nos últimos anos, 2,2 milhões de empréstimos subprime terminaram ou terminarão em execução da hipoteca, com prejuízo de US$ 164 bilhões. E a crise está longe de ter fim. A estimativa é de que 20% dos devedores em hipotecas subprime estejam inadimplentes nos próximos dois anos [fonte: Federal Reserve].

A culpa pela crise pode ser atribuída a diversos fatores. Muitos corretores de crédito hipotecário convenceram seus clientes a fazer empréstimos que eles não tinham condições de pagar. Anteriormente, quando alguém desejava um empréstimo para comprar uma casa, ia diretamente ao banco. Mas um número cada vez maior de consumidores tem recorrido aos corretores de crédito hipotecário como intermediários. O resultado foi o desenvolvimento de um setor que não tem qualquer responsabilidade direta quando um empréstimo não é pago. Os corretores de hipotecas não sofrem quaisquer penalidades quando há inadimplência em um empréstimo que intermediaram, e por isso não existe muito incentivo para que esse setor rejeite abordagens de potenciais clientes, especialmente porque a remuneração dos corretores acontece por meio de comissão.

O índice de desemprego também é um fator importante na crise. Os Estados do centro-oeste norte-americano que sofreram pesada perda de emprego devido aos cortes do setor automotivo apresentam alguns dos mais elevados índices de execução de hipotecas [fonte: Federal Reserve]. Muitas pessoas estavam contando com um refinanciamento para que pudessem arcar com as prestações de seus empréstimos, mas a desaceleração na valorização dos imóveis residenciais tornou difícil ou impossível conseguir esse tipo de transação. Quando os períodos iniciais das hipotecas subprime chegaram ao fim, os novos valores das prestações superavam aquilo que muitas pessoas podiam pagar.

As instituições financeiras também têm parte da culpa. É comum que pessoas que estão à procura de um empréstimo imobiliário exagerem sua renda disponível para garantir um empréstimo.

Outro aspecto complicado da crise no mercado subprime é a alegação de que muitas instituições de empréstimos exploraram as minorias, em seu afã de enriquecer. A Lei de Transparência das Hipotecas Residenciais (HDMA), de 1975, obriga as instituições a reter e revelar dados com relação aos seus empréstimos. Nos últimos anos, os dados da HDMA vêm apresentando flutuações extremas em termos raciais. A probabilidade de que negros e hispânicos tenham recebido um empréstimo hipotecário subprime supera os números que se aplicam aos caucasianos. De fato, em 2006 a diferença foi de 36%, com empréstimos subprime para 53% dos negros e apenas 17% dos caucasianos. Além disso, um estudo do Centro de Responsabilidade para Empréstimos (CRL), em 2006, constatou que, em casos de igualdade de risco de crédito, a probabilidade de que os negros tivessem de pagar juros mais altos continuava entre 31% e 34% superior à dos caucasianos [fonte: CRL]. Em julho de 2007, a organização de combate ao racismo NAACP abriu um processo contra 14 importantes instituições de crédito subprime pela prática de "racismo sistemático e institucionalizado na concessão de créditos hipotecários". O processo se baseia em parte no estudo do CRL [fonte: NAACP].