Se você prestou atenção às notícias ao longo do ano passado, sem dúvida ouviu
falar muito sobre a expansão e potencial contração do mercado de habitação dos
Estados Unidos. A expansão foi ajudada por muitos fatores. Um deles foi o uso de
programas de empréstimos ardilosos que permitiam que pessoas com históricos de
crédito desfavoráveis garantissem empréstimos para comprar casas. Essa mesma
prática contribuiu, de igual maneira, para o estouro da bolha no setor de
habitação.
Essa prática de emprestar dinheiro a pessoas com histórico de crédito
desfavorável ou limitado é conhecida como crédito subprime. Um
dos equívocos mais comuns quanto ao termo "subprime" é imaginar que ele se
refira à taxa de juros dos empréstimos. O termo "subprime" não se relaciona à
chamada "prime rate", uma das taxas de juros de referência dos mercados
financeiros, e sim à classificação de crédito do devedor. Em uma escala que vai
de cerca de 300 a 900 pontos, a classificação "subprime" é dada às pessoas com
menos de 620 pontos. A maioria dos consumidores tem classificação de crédito
entre 650 e 800 pontos [fonte: Bankrate.com].
As taxas de juros das transações subprime podem variar imensamente. Elas se
baseiam em uma série de fatores relacionados ao risco, entre os quais:
- classificação de crédito;
- valor da entrada;
- número de empréstimos não pagos;
- tipo de empréstimo não pago.
A alta acentuada nas transações de crédito hipotecário subprime surgiu na
metade dos anos 90; em 2006, essa categoria de empréstimos respondia por cerca
de 20% do total de crédito imobiliário [fonte: Federal Reserve]. Do lado
positivo, as hipotecas subprime permitiam que pessoas com um histórico de
crédito desfavorável obtivessem acesso a empréstimos que antes não poderiam
obter por meio do crédito habitacional convencional. O lado negativo desse
cenário é que esses empréstimos têm maior chance de inadimplência,
o que significa que o devedor não consegue manter os pagamentos em dia. O grande
número de hipotecas subprime executadas teve impacto drástico sobre a contração
do mercado imobiliário e sobre a economia dos Estados Unidos como um todo. As
instituições financeiras também sofreram um pesado impacto, com muitas delas
tendo de operar no vermelho e algumas quebrando.
Outro aspecto negativo do mercado subprime é a alta no número de acusações de
que as instituições de créditos tomam por alvo as minorias - uma prática
conhecida como crédito predatório. Essas instituições exploram
a inexperiência dos devedores de muitas maneiras. Elas podem superdimensionar a
avaliação de uma propriedade, superestimar a receita do devedor ou até mentir
sobre sua classificação de crédito, com o objetivo de impor juros
estratosféricos. Também encorajam freqüentes refinanciamentos em busca de taxas
"melhores", e acrescentam os altos custos dessas transações ao valor do
empréstimo.
| Cartões de crédito
subprime
Outro setor em que o crédito subprime atua é o de cartões de crédito.
Os detentores de cartões de crédito subprime em geral pagam diversas
taxas adicionais, que não incidem sobre os cartões de crédito
convencionais. Tarifas anuais, tarifas pagas antecipadamente e multas
mais altas por atrasos e por exceder limites de crédito são comuns.
Os detentores de cartões de crédito subprime usualmente não recebem o
prazo de carência antes que comecem a incidir juros por atraso que é
concedido aos cartões comuns. Uma taxa leva à outra, quase sempre - como
eles não têm alguns dias a mais para pagar os atrasados sem juros,
terminam vítimas de multas que são acrescidas ao saldo devedor, e isso
gera estouro do limite do cartão.
O sistema parece ter sido concebido de maneira a ganhar dinheiro com
pessoas que já tinham dificuldades financeiras, para começar. Caso você
tenha um cartão de crédito subprime, é muito importante manter os
pagamentos em dia pelo maior tempo possível. Dessa forma, você poderá de
fato melhorar seu crédito. |
Neste artigo, estudaremos alguns exemplos de hipotecas subprime, a fim de
ajudá-lo a determinar se alguma delas pode o beneficiar. Também estudaremos a
crise do mercado subprime e o que está sendo feito para combatê-la.
Detalhes do crédito subprime
As hipotecas subprime tomam as mais variadas formas e envolvem as mais
diversas quantias. O único fator consistente em termos gerais é que a taxa de
juros será superior à prime rate estabelecida pelo banco central dos Estados
Unidos, o Federal Reserve. A prime rate é a taxa de juros que
as instituições cobram de devedores com bons históricos de crédito.
Uma das formas mais comuns de crédito subprime envolve uma hipoteca de taxa
ajustável (ARM). Nos últimos anos, o crédito ARM se tornou cada vez mais
popular, porque envolve pagamentos mensais e taxas de juros mais baixas nos
meses iniciais. As taxas iniciais de uma ARM em geral valem por dois ou três
anos. A taxa de juros depois disso passa a ser ajustada a cada seis ou doze
meses, e pode crescer em até 50% ou mais [fonte: Bankrate.com]. Quando você ouve
falar em uma ARM 2/28 ou 3/27, o primeiro número se refere ao número de anos em
que a taxa inicial de juros se aplica, e o segundo ao período restante do
empréstimo, com a taxa de juros flutuante.
As ARM subprime também podem incluir cláusulas que dispõem que o devedor paga
apenas os juros. Vamos tomar como exemplo uma ARM 2/28 com cláusula de não
amortização do principal. Essa forma de empréstimo permite que o devedor pague
apenas os juros durante o período inicial, e à taxa mais baixa. Depois disso, o
valor total do principal é recalculado e dividido por 28 anos, e ele começa a
pagar juros e principal, com a nova taxa.
De acordo com a Bankrate.com, a diferença nos pagamentos mensais de uma ARM
2/28 sem amortização do principal pode ser dramática:
|
Valor |
Taxa |
Prestação |
| Dois primeiros anos |
US$ 200.000 |
7% |
US$ 1.330,60 |
| Terceiro ano |
US$ 200.000 |
11% |
US$ 1.922,96 |
Como se pode ver, assim que o período inicial se encerra, o valor do
pagamento mensal cresce muito. Embora um refinanciamento seja possível, depois
desse período, a atual queda nos índices de valorização do mercado imobiliário
norte-americano torna difícil obter muitas vantagens. Também é importante
lembrar que, a cada refinanciamento, você volta a pagar as taxas de custo
operacional do empréstimo ao credor.
O crédito subprime também muitas vezes inclui penalidades por
pagamento antecipado. Isso significa que, caso você tenha dinheiro para
liquidar o saldo mais cedo, terá de pagar taxas adicionais por isso.
Outra possível característica é o chamado pagamento balão. O
termo se refere a uma cláusula que dispõe que o montante total do empréstimo
precisa ser pago de uma vez assim que o período inicial se encerra. Os devedores
em geral planejam refinanciar o saldo devedor quando chegar esse momento, mas
isso nem sempre é possível. E, mesmo que o seja, os juros podem terminar sendo
muito mais altos.
Existem outros fatores além de sua classificação de crédito que definem se
você se enquadra ou não na categoria subprime. De acordo com a MSN Money, seu
possível empréstimo pode ser subprime se você:
- atrasou pagamentos de qualquer crédito nos últimos três anos;
- declarou insolvência nos últimos sete anos;
- usa sempre o limite de cheque especial de sua conta bancária;
- deixou de pagar qualquer empréstimo;
- foi alvo de execuções de hipotecas ou de retomada de bens comprados a
crédito no passado;
- atrasa consistentemente o pagamento de suas contas e já teve a luz ou
água cortadas.
Também é importante ter em mente que seu crédito é afetado por qualquer
compromisso financeiro que você assine em conjunto com outra pessoa. Casais que
se divorciam encontram muitas vezes surpresas desagradáveis ao descobrir que o
ex-cônjuge deixou de pagar empréstimos e isso arruinou seu histórico de crédito.
Na próxima seção, examinaremos a crise das hipotecas subprime e o que está
sendo feito para resolvê-la.
A crise das hipotecas subprime
O grande número de casos de inadimplência e execuções de hipotecas subprime
surgidos de 2006 para cá criou aquilo que algumas pessoas definem como a
crise do crédito subprime: nos últimos anos, 2,2 milhões de empréstimos
subprime terminaram ou terminarão em execução da hipoteca, com prejuízo de US$
164 bilhões. E a crise está longe de ter fim. A estimativa é de que 20% dos
devedores em hipotecas subprime estejam inadimplentes nos próximos dois anos
[fonte: Federal Reserve].
A culpa pela crise pode ser atribuída a diversos fatores. Muitos corretores
de crédito hipotecário convenceram seus clientes a fazer empréstimos que eles
não tinham condições de pagar. Anteriormente, quando alguém desejava um
empréstimo para comprar uma casa, ia diretamente ao banco. Mas um número cada
vez maior de consumidores tem recorrido aos corretores de crédito hipotecário
como intermediários. O resultado foi o desenvolvimento de um setor que não tem
qualquer responsabilidade direta quando um empréstimo não é pago. Os corretores
de hipotecas não sofrem quaisquer penalidades quando há inadimplência em um
empréstimo que intermediaram, e por isso não existe muito incentivo para que
esse setor rejeite abordagens de potenciais clientes, especialmente porque a
remuneração dos corretores acontece por meio de comissão.
O índice de desemprego também é um fator importante na crise. Os Estados do
centro-oeste norte-americano que sofreram pesada perda de emprego devido aos
cortes do setor automotivo apresentam alguns dos mais elevados índices de
execução de hipotecas [fonte: Federal Reserve]. Muitas pessoas estavam contando
com um refinanciamento para que pudessem arcar com as prestações de seus
empréstimos, mas a desaceleração na valorização dos imóveis residenciais tornou
difícil ou impossível conseguir esse tipo de transação. Quando os períodos
iniciais das hipotecas subprime chegaram ao fim, os novos valores das prestações
superavam aquilo que muitas pessoas podiam pagar.
As instituições financeiras também têm parte da culpa. É comum que pessoas
que estão à procura de um empréstimo imobiliário exagerem sua renda disponível
para garantir um empréstimo.
Outro aspecto complicado da crise no mercado subprime é a alegação de que
muitas instituições de empréstimos exploraram as minorias, em seu afã de
enriquecer. A Lei de Transparência das Hipotecas Residenciais (HDMA),
de 1975, obriga as instituições a reter e revelar dados com relação aos seus
empréstimos. Nos últimos anos, os dados da HDMA vêm apresentando flutuações
extremas em termos raciais. A probabilidade de que negros e hispânicos tenham
recebido um empréstimo hipotecário subprime supera os números que se aplicam aos
caucasianos. De fato, em 2006 a diferença foi de 36%, com empréstimos subprime
para 53% dos negros e apenas 17% dos caucasianos. Além disso, um estudo do
Centro de Responsabilidade para Empréstimos (CRL), em 2006, constatou que, em
casos de igualdade de risco de crédito, a probabilidade de que os negros
tivessem de pagar juros mais altos continuava entre 31% e 34% superior à dos
caucasianos [fonte: CRL]. Em julho de 2007, a organização de combate ao racismo
NAACP abriu um processo contra 14 importantes instituições de crédito subprime
pela prática de "racismo sistemático e institucionalizado na concessão de
créditos hipotecários". O processo se baseia em parte no estudo do CRL [fonte:
NAACP].
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Neighbor Works
Nem tudo são más notícias no mundo dos empréstimos subprime. Uma
organização sem fins lucrativos chamada Neighbor Works
America está fazendo alguma coisa a respeito. Por meio
de seu Centro de Soluções para Execuções Hipotecárias,
a organização uniu forças a empresas de hipotecas e
seguradoras (em inglês) a fim de ajudar os devedores necessitados. A
organização treina conselheiros para que ajudem os devedores e informem
as comunidades sobre suas opções quanto à execução de hipotecas.
A Neighbor Works decidiu agir depois de descobrir que um problema comum
entre os credores e devedores de empréstimos subprime era uma falta de
comunicação, quando o devedor começa a enfrentar dificuldades
financeiras. O devedor muitas vezes fica envergonhado e hesita em
contatar a instituição, mesmo que existam recursos que poderiam ser
usados para evitar uma execução da hipoteca. E os credores muitas vezes
enfrentam dificuldades para localizar as pessoas que precisam de
conselhos.
A Neighbor Works recebeu mais de 100 mil telefonemas em sua linha de
assistência, em 2007. Para conhecer suas opções, ligue para
00xx1-888-995-HOPE ou visite o site da organização. |