Para evitar as altas taxas de juros, cada vez mais pessoas estão recorrendo
aos financiamentos das construtoras. Comprando imóvel na planta, o mutuário
livra-se da TR e do impacto dos juros e os reajustes das prestações só podem
atingir 12% devendo seguir a correção monetária.
Para fechar um bom negócio e garantir que essas regras sejam seguidas é preciso
prestar atenção aos contratos de compra. Algumas construtoras que adotaram
indevidamente a TR, aplicando juros sobre juros nos reajustes estão sendo
processadas. A Coordenadoria de Defesa do Consumidor já ganhou ações que
questionavam a cobrança de resíduo inflacionário em contratos de venda na
planta.
Uma leitura mais atenta do contrato antes de assiná-lo pode evitar
aborrecimentos já que na maioria dos casos os itens contestados já estão ali
previstos. Em um dos casos que foram para o Ministério Público, a correção das
prestações era retroativa à data em que a construtora pegou o financiamento com
o banco para levantar o prédio. O valor subiu de R$ 2.500 para R$3.300 e a
construtora teve que devolver o equivalente a 20 prestações, ou seja, R$66 mil.
A presença de um advogado especializado em Direito Imobiliário é ideal na hora
de assinar o contrato, principalmente porque ao comprar um imóvel, a euforia é
tanta que itens podem passar despercebidos. Porém, o fato de assinar um contrato
não impede que o mutuário o questione na Justiça. O Código de Defesa do
Consumidor criou um novo princípio no Direito permitindo que as cláusulas do
contratos sejam questionadas quando tornarem-se extremamente onerosas para uma
das partes.
Algumas construtoras criam um artifício jurídico que as permita cobrar juros
acima dos 12% permitidos por lei e aplicar índices de correção monetária. Nesse
caso, fazem um contrato como se o comprador estivesse assumindo a dívida pelo
apartamento com o banco que financiou a construção do edifício. Dessa forma,
alguns contratos adotam a TR como índice de correção monetária, o que é ilegal.
A TR só pode ser utilizada em financiamentos pelo sistema financeiro, ou seja,
através dos bancos.
Atenção também para quem compra à vista imóvel na planta
Quando uma construtora pega financiamento para levantar uma construção, os
apartamentos são a garantia do pagamento do empréstimo. Portanto, pagamentos em
atraso podem causar a execução da hipoteca do apartamento. Para evitar esse
problema, o cliente deve dar o sinal e pedir à construtora que solicite ao banco
o percentual do preço do imóvel que será financiado pelo banco.
Esse valor deverá ser pago diretamente ao banco pelo comprador, que não poderá
transferir essa obrigação à construtora. Assim, para que o cliente receba
imediatamente a quitação da parte que foi financiada, a escritura de compra do
imóvel deve ser assinada pelo banco. Em seguida, o imóvel deve ser registrado no
nome do comprador.
Assim como na compra à vista, as pessoas que financiam um imóvel devem
acompanhar se a construtora está pagando ao banco em dia, já que o apartamento
também é a garantia do empréstimo da construtora junto à instituição financeira.
Recomenda-se que após pagar cerca de 40% do valor do imóvel, o comprador procure
o banco para verificar a situação da construtora. Ao constatar inadimplência, o
cliente deve exigir a regularização dessa situação entrando com uma ação ou, se
preferir, pode pedir na Justiça para pagar as prestações diretamente ao banco.
Em caso de falta de pagamento por parte do comprador, a construtora retoma o
imóvel e devolve cerca de 20% a 60% do que foi pago pelo mutuário. Este valor
pode ser parcelado em até 48 meses. Essa cláusula está prevista em todo contrato
de financiamento, a chamada 'cláusula penal'.
Você já percebeu quanta dor de cabeça pode causar uma assinatura de contrato sem
a atenção devida. Portanto, agora que você já conhece um pouco as regras de
compra de um imóvel, na hora de assinar, leia atentamente seu contrato e bons
negócios.