Aluguel - Um alerta: a venda do imóvel pelo locador poderá romper o contrato de locação ! 

A idéia de alugar lojas de terceiros tem razão não apenas no fato de que nem todos podem, desde logo, ser proprietários dos imóveis que ocupam para exercer seus negócios, mas, também, pela circunstância de que o dinheiro a ser aplicado na aquisição de uma loja comercial, ou mesmo de uma sala, é sempre melhor usado no exercício da própria atividade: capital de giro, investimentos na marca, estoque, novos produtos, etc. Além disso, os custos com a locação – aluguel, eventuais encargos de condomínio – são despesas que dão a exata realidade da operação comercial, reduzindo de forma justa e legal o que venha a ser devido ao fisco.

Assim, se a locação é muitas vezes não só a melhor solução, mas a única solução possível para o comerciante, o certo é que sua celebração demanda cuidado, atenção especial em relação aos valores de aluguel, prazos da locação, autorização para as atividades comerciais desejadas e muitos outros.

Mas, além de todos esses cuidados normais, existe um, especial, que deve ser tomado, sob pena de se perder tudo o que foi investido numa loja, num ponto comercial, transformando o direito ao uso pacífico do imóvel locado, por determinado período, numa demorada demanda de indenização contra o locador que vendeu o imóvel, com o locatário já fora do mesmo pelo despejo sofrido.

Existe no direito positivo brasileiro uma regra expressa de que a venda de um imóvel rompe, encerra uma locação – o que é, na verdade, uma repetição com imprecisão técnica de velho brocardo romano ! O que ocorre, efetivamente, é a cessação da eficácia da locação, que considerar-se-á rompida, aí sim, com a sua denúncia pelo adquirente da propriedade, no prazo decadencial de 90 dias após o registro do título aquisitivo-, por mais caros os valores que o locatário tenha pago para ingressar no imóvel, por mais despesas que tenham havido para a instalação, enfim, sem qualquer consideração de caráter econômico em relação a ele, seu negócio e aos seus investimentos.

Uma vez celebrada uma locação, ainda que o prazo da mesma, estabelecido pelas partes de comum acordo, seja de 5 ou mesmo de 10 anos, tudo isso perderá sentido e eficácia se, após a celebração da locação, o imóvel for vendido pelo locador para terceiro, o qual não estará obrigado a respeitar sequer o prazo contratado, podendo denunciar, desde logo, a locação e dar partida na ação de despejo de sucesso quase indiscutível.

Importante consignar que não se trata apenas de venda do imóvel, tal como a compreendemos. A expressão alienação referida pela lei, significa não só a venda tradicional propriamente dita mas, também, a perda do contrato se o locador, por exemplo, ceder os direitos aquisitivos do imóvel; sofrer execução judicial forçada e conseqüente arrematação judicial; fizer permuta com o imóvel e, ainda, doá-lo a terceiros. Em suma, fala a lei em alienação, mas, na verdade, isso está a significar qualquer forma de transferência da propriedade do mesmo ou de seus direitos aquisitivos detidos pelo locador.

Esse tema é da maior importância para o comerciante lojista, até mesmo porque muitas vezes é confundido com o direito de preferência à aquisição do imóvel, e, por isso, nosso objetivo de levar a todos esse esclarecimento.

Essa matéria tem assento na lei brasileira através do artigo 1.197 do Código Civil, que estabelece que não ficará o adquirente obrigado a respeitar o contrato de locação, nas diversas hipóteses de alienação do imóvel, se no referido contrato não houver cláusula específica nesse sentido, e, ainda, esse contrato não estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, na matricula concernente ao imóvel que é objeto da locação.

Assim, para que não seja o locatário surpreendido com eventual despejo, porque o imóvel que havia locado foi vendido, deverá exigir do locador, no ato da contratação, que conste no instrumento uma cláusula específica nesse sentido, que o dia-a-dia forense denominou Cláusula de Vigência ou Respeito, e, tão logo tenha o contrato em mãos, deverá levá-lo para registro específico no Cartório de Imóveis.

De nada adiantará para a proteção do locatário o registro feito de forma usual e enganosa no Cartório de Títulos e Documentos, que, inclusive, é dispensada para seus efeitos próprios, com o registro abrangente do contrato no Cartório de Imóveis, como reza o Enunciado nº. 442, da Súmula Predominante do Supremo Tribunal Federal.

O locatário só estará protegido da perda da locação e de seu fundo de comércio em casos de alienação e de exercício da denúncia pelo adquirente, se o contrato contiver a cláusula referida e, ainda, se, com essa cláusula, estiver registrado no Cartório de Imóveis.

A Lei do Inquilinato em vigor dá a exata medida dessa situação jurídica, ao estabelecer, no artigo 8o, o direito de denúncia do contrato pelo adquirente com prazo de 90 dias, para despejar o locatário depois, imotivadamente. Leia-se ali e se entenderá melhor o problema dos locatários – mesmo daqueles titulares de contratos de 5 anos ou mais - em relação à certeza do cumprimento do prazo pelo locador ou seu sucessor: Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato com o prazo de 90 dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado (registrado) junto à matrícula do imóvel.

Assim, ao ajustar a locação de um imóvel para sua atividade comercial – e mesmo para sua residência -, deverá o locatário exigir do locador a inserção da referida Cláusula de Vigência, e, de posse do contrato assinado com essa cláusula, proceder ao registro do mesmo no Registro de Imóveis.

Para que essa garantia de validade do prazo contratual ajustado seja obtida – afastada a ameaça do rompimento do contrato pela alienação, será necessário que o instrumento do contrato contenha todos os elementos de identificação do locador, do imóvel locado, com referência à sua matrícula no Registro de Imóveis, e, ainda, dados completos do locatário. Para que esse registro seja feito com sucesso é fundamental, ainda, que o imóvel locado esteja matriculado no Registro de Imóveis em nome de quem o está locando, e o exame dessa certidão do respectivo cartório, antecipado, será mais uma garantia para tranqüila execução futura do contato para o locatário.

Registre-se, mais, que a própria Lei do Inquilinato assegura ao locatário o direito de preferência em caso de alienação do imóvel pelo locador, mas esse direito, para cuja efetividade se exige também a averbação do contrato no Registro de Imóveis (cfr. artigo 33 e parágrafo único da Lei do Inquilinato), é diferente daquele do respeito do contrato pelo adquirente.

Hipóteses há, além daquelas de simples alienações, como as de sucessão, permuta, execução forçada do bem, instituição de usufruto e outras, que poderão romper a locação sem que tenha o locatário chance de exercer o direito de preferência e muitas vezes ocorre que, apesar de ter o direito de preferência na aquisição do imóvel, nenhum interesse tem o locatário na aquisição do mesmo, muito embora tenha todo o interesse na manutenção da locação que contratou pelo prazo originário, que nos casos de locação comercial em geral, quando for este maior do que 5 anos, pressupõe, como regra geral, o direito a outro período de igual prazo de contrato, mediante a oportuna renovação amigável ou judicial do mesmo.

Assim, não há que confundir direito de preferência com o direito de exigir do novo adquirente o respeito à locação ajustada com o alienante, razão pela qual devem os comerciantes, atentos, verificar se seus contratos têm a específica Cláusula de Respeito em caso de alienação, e com ela proceder de imediato ao registro dos contratos no Registro de Imóveis correspondente a cada imóvel, para a necessária certeza em relação à vigência do que foi inicialmente contratado, sem surpresas.

E essa exigência dos locatários deve ocorrer mesmo em relação à lojas de Shopping Centers, por maior que seja a resistência dos empreendedores e por mais difícil que digam vá ser o registro desse contrato no Cartório de Imóveis, porque as lojas (unidades comerciais) não estão, lá, individualizadas.

Tal se afirma, ainda, em relação aos Shopping Centers, diante da regra normalmente existente nesses contratos, qual seja: da renúncia do locatário ao direito de preferência na aquisição parcial ou total da loja locada. Frise-se, desde logo, que essa renúncia, em tese, é justa, haja vista que o shopping é composto de muitas lojas e a venda delas a cada um dos lojistas traria problemas e desvirtuaria, inclusive, a natureza do empreendimento.

O certo é que, mesmo nos casos de Shopping Centers, muito embora o risco de perder o contrato de locação e cada loja seja muito menor, porque os empreendedores dificilmente venderão as lojas de forma individualizada, ou mesmo em blocos de mais de uma unidade, acessíveis aos comerciantes e lojistas, deverão os locatários exigir a presença nos contratos da denominada Cláusula de Vigência, porque, em casos de insolvência do empreendimento como um todo, e de uma alienação judicial de toda a edificação, como já ocorreu em relação a um grande empreendimento de São Paulo, os lojistas que não satisfizerem exageradas condições para permanecer no local, serão sumariamente despejados pelo novo adquirente, como efetivamente lá aconteceu.

De nada valem, para essa finalidade, as expressões usualmente encontradas nos contratos, de que suas disposições são válidas e exigíveis de herdeiros e sucessores, a qualquer título, porque, para se evitar o rompimento da locação, indispensável será a existência da Cláusula de Vigência do artigo 1.197 do Código Civil e o registro do contrato no Cartório de Imóveis.

Enfim, apesar de referir um contrato de locação que seu prazo é de 5 anos, por exemplo, isso não será uma realidade se o imóvel for vendido a terceiro e o contrato não estiver registrado no Registro de Imóveis. A tranqüilidade do locatário só virá, portanto, com um contrato a prazo determinado (normalmente os contratos comerciais têm no mínimo 5 anos), que tenha incluído entre suas cláusulas aquela denominada Cláusula de Vigência ou Respeito e, ainda, desde que esse contrato esteja registrado no Registro de Imóveis, na matrícula do imóvel locado.