Atrativas para aqueles que têm preferência por aplicações em renda fixa, as
Letras Hipotecárias (LHs) tiveram um papel de destaque entre os investidores que
escolheram rentabilidade à liquidez, mas que ao mesmo tempo não estavam
dispostos a enfrentar os risco do mercado de renda variável.
Opção semelhante, as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) começaram a ganhar mais
espaço. A Caixa Econômica Federal, por exemplo, lançou uma versão destes
títulos, a LCI com swap, a fim de redirecionar os investidores da
tradicional LH.
De uma maneira geral, suas características são comuns, mas as poucas diferenças
que apresentam não são, exatamente, irrelevantes. O quesito liquidez deve ajudar
a atrair um número maior de investidores, já que as LCIs com swap
permitem a realização de resgates depois de dois meses da data da aplicação,
enquanto os investidores das LHs com swap precisavam ser mais pacientes e
esperar ao menos seis meses.
Trocar seis por meia dúzia?
Diante de tal quadro, muitos podem ser perguntar por quais motivos a Caixa
lançou a LCI com swap, produto em muitos aspectos similar à LH com
swap e que poderia parecer, à primeira vista, um grande concorrente de outro
produto da própria instituição.
Entretanto, a idéia é, de fato, substituir um produto pelo outro, já que
atualmente as LHs não estão mais disponíveis para contratação ou renovação.
Segundo Roberto Derziê de Sant'Anna, Superintendente Nacional de Serviços e
Captação da Caixa, "a priori a LH não deve voltar a ser comercializada, pois a
LCI é um produto mais moderno permitindo outros indexadores que a LH não
permitia".
A natureza do lastro
Como o próprio nome já diz, uma Letra Hipotecária deve, necessariamente, ser
lastreada em hipotecas. Já as Letras de Crédito Imobiliário, nomenclatura mais
genérica, podem ser lastreadas tanto em operações com garantia hipotecária como
alienação fiduciária.
Em outras palavras, como a Caixa ficou sem lastro para lançar e renovar LHs, a
alternativa encontrada foi um produto semelhante para os clientes mas que também
pudesse ter como base os contratos garantidos por alienação fiduciária, com os
quais o banco tem trabalhado atualmente.
O que muda para quem investe?
Mas, se o rendimento e as vantagens são similares, a pergunta que segue é se
existe alguma outra diferença relevante para o investidor. De acordo com o
executivo, "tal alteração não gera impacto na segurança, garantia e estabilidade
do produto para o investidor, gerando apenas vantagens como prazo de carência
que foi reduzido de seis para dois meses".
Quanto à rentabilidade, Sant'Anna esclareceu que o investidor sempre receberá um
percentual do CDI independentemente da taxa contratada para a LCI. A remuneração
varia de acordo com diversos fatores como prazo, valor e condições de resgate,
mas as taxas variam entre 80% e 88,5% do CDI.
Sem Imposto de Renda
Em termos tributários, o produto continua interessante, já que, assim como as
Letras Hipotecárias, é isento de imposto de renda no caso de pessoas físicas.
O mecanismo é o seguinte: a LCI é isenta de IR, de maneira que a taxa só
incidiria sobre a diferença positiva entre a taxa contratada e a obtida no
swap. No entanto, este diferencial tende a zero, "o que minimiza o custo
tributário e maximiza a rentabilidade líquida".
A Caixa tem a maior participação no mercado de Letras Hipotecárias e Letras de
Crédito Imobiliário e detém uma parcela de cerca de 70% de um segmento que,
atualmente, gira em torno de R$ 10 bilhões.