Dentre os muitos itens que envolvem a administração dos condomínios verticais,
os elevadores e sua manutenção figuram entre os mais importantes. Desde a
cotação de preços das várias empresas de manutenção até o plantão técnico 24
horas, são muitas as questões que envolvem o dia-a-dia dos elevadores e que
necessitam de atenção especial dos gestores. Até por estar relacionado à vida
dos condôminos, o assunto pode não ser simples se não forem adotadas algumas
medidas de precaução.
Segundo João Eduardo de Almeida e Castro, engenheiro mecânico e proprietário da
A&C Consultoria em Transportes Verticais, os contratos de manutenção de
elevadores são controversos, pois constumam beneficiar muito mais o fornecedor
dos serviços que o cliente. “Por isso é necessário tomar cuidado. Há muitas
obrigações e poucos direitos por parte dos contratantes”, destacou.
Ainda segundo João Eduardo, são muitos os casos em que o condomínio acaba
pagando por um serviço nem sempre executado, principalmente quando o contrato
apresenta valores muito abaixo da média. “Nestes casos o barato quase sempre sai
caro”, explicou. “A prevenção está em fazer pesquisas prévias, avaliando se a
empresa é boa, séria ou não. Uma visita às instalações é sempre recomendada”,
opinou. “Outra atitude importante é consultar os registros dos engenheiros da
empresa junto ao Conselho Regional de Engenharia (CREA)”, concluiu, fazendo
alusão ao fato de que muitas empresas não têm engenheiros contratados.
Para buscar ainda mais informações sobre o assunto elevadores, verificamos a
entrevista com os responsáveis técnicos de duas empresas de manutenção de
elevadores. Abaixo, leia as entrevistas na íntegra.
Atlas Schindler
Osvaldo Gazola - Gerente Regional em São Paulo
Entrevistador - Quais são os itens que
influenciam no valor do contrato de manutenção?
Atlas - O valor contratual é definido considerando diversos fatores,
entre eles: o tipo de instalação (Edifícios Comerciais, Residenciais, Hospitais,
outros); características técnicas do equipamento (número de paradas, velocidade,
lotação da cabina, tipo e idade do equipamento instalado, etc); tipo de contrato
(com ou sem peças), dentre outros.
Entrevistador - Quais são os valores aproximados
deste contrato?
Atlas - Não há como citar valores aproximados, como
já foi dito na questão anterior, eles dependem de uma série de características.
Entrevistador - De que forma este contrato é feito?
Quais são as principias cláusulas?
Atlas - Basicamente, existem dois tipos de
contrato. Ambos abrangem todos os tipos de serviços necessários para o
funcionamento adequado e seguro do equipamento, que são: manutenções preventivas
mensais, serviços corretivos, etc. O que difere um contrato do outro é a
cobertura total ou parcial de peças.
Quanto às cláusulas, podemos citar que as mesmas são
elaboradas para garantir que o equipamento esteja sempre operando dentro das
condições adequadas de funcionamento e segurança . Algumas cláusulas também
dizem respeito à responsabilidade do cliente pelo uso correto e preservação do
elevador, evitando, por exemplo, a infiltração de água nos componentes,
vandalismo, entre outros.
Entrevistador - Contratos com cobertura de peças
são sempre recomendados?
Atlas - O cliente é quem define o tipo de contrato,
porém recomendamos o que possui cobertura de peças, evitando gastos não
planejados nas despesas do condomínio.
Entrevistador - Quais os principais benefícios que
a assinatura do contrato traz?
Atlas - Primeiramente, vale lembrar que nas
principais cidades do país a existência desse tipo de contrato de prestação de
serviço é obrigatória por lei. Além disso, o contrato de manutenção realizado
com a empresa fabricante do equipamento garante ao cliente um conhecimento maior
do produto proporcionando maior agilidade nas manutenções preventivas e
corretivas.
Entrevistador - Quais garantias há para o cliente?
Atlas - O cliente tem a garantia de que todas as
medidas preventivas e corretivas serão adotadas, visando um funcionamento seguro
e adequado de seus equipamentos . Além disso, também contará com suporte
técnico, comercial e jurídico da Atlas Schindler para esclarecer qualquer dúvida
sempre que necessário.
Entrevistador - Qual a estrutura que a empresa
prestadora de serviço precisa ter para oferecer um serviço de qualidade?
Atlas - A empresa precisa possuir a estrutura
adequada com quantidade de técnicos especializados em todas as tecnologias
existentes e compatível com o número de clientes atendidos. Também precisa
contar com Engenheiros cadastrados no CREA e nas prefeituras das principais
cidades do país.
Outros fatores são estoques de peças de reposição,
viaturas e linhas telefônicas suficientes, além de postos de atendimento que
possibilitem um atendimento rápido.
Entrevistador - Qual é a vida útil de um elevador?
Atlas - De uma forma geral, a vida útil de um
elevador depende da manutenção que o equipamento recebe e da qualidade das peças
substituídas, que sempre devem ser originais.
A Atlas Schindler possui uma fábrica de peças para
elevadores de todas as idades de fabricação e instalação no país. É claro que,
com o passar do tempo, um elevador antigo pode ser modernizado para melhorar a
qualidade de uso dos moradores, substituindo tecnologias que o tornarão mais
rápidos, com paradas mais suaves.
Em condições normais de uso, ou seja, com boa conservação dos usuários e uma
manutenção eficiente, os elevadores sempre estarão aptos a cumprir suas funções
com segurança.
Entrevistador - Quais as principais características
dos defeitos nos elevadores?
Atlas - As ocorrências e defeitos variam muito por
tipo de equipamento e tipo de utilização. Observa-se que há um grande número de
ocorrências devido ao uso inadequado do mesmo.
Entrevistador - O que é mais caro na manutenção?
Atlas - Normalmente, os maiores custos estão
relacionados com a reposição das partes mecânicas como cabos de aço, polias e
máquinas de tração. Há variações no custo, tanto das peças de reposição quanto
dos contratos, em função das características do equipamento e suas tecnologias.
Entrevistador - Por que é importante o plantão 24
horas ?
Atlas - Primeiro, porque numa situação de
emergência, quando, por exemplo, um usuário fica preso no elevador, seja a hora
que for, o procedimento correto é chamar um técnico da manutenção do elevador ou
os bombeiros. Para isso é necessário o atendimento em plantão 24 horas. O
segundo motivo é que há muitos locais que não podem parar e precisam contar com
atendimento a qualquer hora do dia ou da noite, como por exemplo os hospitais.
Entrevistador - Quem responde por erros cometidos
pela empresa de manutenção de elevadores?
Atlas - No contrato são definidas todas as responsabilidades da empresa
conservadora e esta deve sempre zelar pelo cumprimento integral de seus deveres.
Entrevistador - Em caso de acidantes o síndico deve
ser responsabilizado?
Atlas - Acidentes em elevadores que possuem
manutenção em dia e adequada dificilmente ocorrem. Mesmo assim, em casos de
acidente, existem órgãos competentes que farão as devidas análises para apurar
as responsabilidades.
Entrevistador - Existe alguma característica de
acidentes em elevadores? Vocês a possuem?
Atlas - O elevador é um dos meios de transporte de pessoas mais seguro do
mundo, pois considerando a quantidade de pessoas transportadas por estes
equipamentos em todos os continentes, o número de acidentes é irrisório.
Engetax
Alexandre Schmidt – Responsável Técnico
Entrevistador - Quais são os itens que influenciam no valor do contrato
de manutenção?
Engetax - Os valores para contratos de manutenção de elevadores variam
conforme a complexidade dos equipamentos e do tipo de utilização. Por exemplo,
elevadores mais comuns de edifícios residenciais possuem um valor de manutenção
mais baixo do que a manutenção para elevadores de edifícios comerciais que
normalmente são mais complexos e têm um número de viagens/dia muito maior.
Portanto, além de toda infra-estrutura, responsabilidades e obrigações que uma
empresa idônea necessita cumprir para atender a legislação municipal e a ABNT, a
influência nos custos de manutenção é proporcional à complexidade e tipo de
utilização do elevador.
Entrevistador - Quais são os valores aproximados deste contrato?
Engetax - Como já foi dito, os valores variam bastante. Somente para se
ter uma idéia, o valor de manutenção (sem peças) de um elevador residencial
comum de um edifício de 10 andares está na média de R$ 150,00 a R$ 200,00
mensais por elevador (dependendo do modelo).
Entrevistador - De que forma este contrato é feito? Quais são as
principias cláusulas?
Engetax - O contrato mais comum é do tipo de locação de serviços sem a
substituição de peças com validade de 1 ano e de renovação automática. É
importante verificar a cláusula de cancelamento, pois o contratante pode estar
insatisfeito e desejar cancelar o contrato antes de seu término. O mais comum e
correto é apenas exigir aviso prévio de 30 dias, porém existem empresas que
cobram uma multa de 50% do valor total restante do contrato no caso do
cancelamento.
Também é importante verificar se existe uma cláusula informando a existência de
cobertura do contrato por uma apólice de seguro de responsabilidade civil. Pois
esse seguro dá respaldo ao contratante para eventuais indenizações por danos a
pessoas e/ou materiais decorrentes dos serviços prestados pela empresa.
Para evitar maiores problemas no futuro, antes de assinar o contrato, o
contratante deve verificar bem essas cláusulas e pedir as alterações que julgar
necessário. E solicitar também todas as certidões fiscais da empresa, como CND
FGTS, ISS, da Receita Federal assim como a certidão do CREA ( Conselho Regional
de Engenharia e Arquitetura ) que qualifica a empresa a prestar serviços de
manutenção em elevadores onde são relacionados os engenheiros responsáveis da
empresa.
Entrevistador - Contratos com cobertura de peças são sempre recomendados?
Engetax - Esse tipo de contrato é oferecido normalmente ao cliente quando
o elevador acabou de ser instalado, a princípio o cliente está pagando um seguro
para ter as peças substituídas sem ônus, porém o contratante paga muito mais à
empresa contratada, do que gastaria pagando à parte as peças necessárias e a
mensalidade da manutenção, trata-se de um risco, que a empresa passa a assumir.
Outra situação que ocorre é que muitas empresas que possuem esse tipo de
contrato acabam deixando para trocar as peças somente na “última hora”, ou seja,
quando o elevador não funcionar mais a peça é substituída, pois essa
substituição impacta em seus custos. Normalmente, elevadores que passam por esse
tipo de manutenção, funcionam no limite de segurança de desgaste das peças, o
que não é bom nem para o equipamento nem para o usuário.
Entrevistador - Quais os principais benefícios que a assinatura do
contrato traz?
Engetax - O principal benefício é o cumprimento da Lei pelo sindico e
pelo condomínio, pois nenhum elevador pode funcionar sem estar sob
responsabilidade de uma empresa de manutenção de elevadores devidamente
registrada que tenha no mínimo um engenheiro responsável, e que atenda a todos
os pré-requisitos necessários. A segurança do equipamento também é outro
benefício envolvido, pois um equipamento sem a devida manutenção representa
riscos aos usuários.
Entrevistador - Quais garantias há para o cliente?
Engetax - A principal garantia para o cliente é da segurança. O elevador
que passa por manutenção preventiva periódica, executada por uma empresa idônea
e de qualidade terá garantida a sua segurança de funcionamento.
Entrevistador - Qual a estrutura que a empresa prestadora de serviço
precisa ter para oferecer um serviço de qualidade?
Engetax - Para atender a Lei e prestar um serviço de qualidade, a empresa
deve possuir as seguintes características:
1-) Estar registrada devidamente na receita federal, receita estadual e na
prefeitura municipal. (Uma empresa prestadora de serviço de manutenção de
elevadores não pode ser do tipo ME “micro empresa”, esse é um artifício muito
utilizado para redução de impostos, porém é proibido por lei).
2-) Recolher todos os impostos e obrigações devidas: o condomínio pode ser
cobrado futuramente como devedor solidário, caso a empresa responsável pela
conservação esteja inadimplente.
3-) Possuir apólice de seguro de responsabilidade civil para eventuais
indenizações por danos a pessoas e/ou materiais decorrentes dos serviços
prestados pela empresa.
4-) Contar com Engenheiro Responsável registrado no CREA, bem como possuir
registro de funcionamento no CREA (Conselho Regional de Engenharia e
Arquitetura) de acordo com a atividade em questão (manutenção de elevadores).
5-) Prestar o serviço de atendimento emergencial 24 horas por dia.
6-) Possuir equipe técnica altamente qualificada, sendo que o quadro técnico
deve ser suficiente em número de técnicos para o atendimento a legislação.
7-) Possuir amplo estoque de peças sobressalentes.
8-) Possuir veículos oficina permitindo um atendimento rápido e preciso, e
atender a legislação.
9-) Ser uma empresa honesta e transparente, gerando um trabalho confiável.
Entrevistador - Qual é a vida útil de um elevador?
Engetax - A durabilidade de um elevador está ligada diretamente ao tipo
de utilização e à existência e qualidade da manutenção preventiva/corretiva. Se
o elevador ao longo de sua vida tiver uma utilização consciente e passar por
manutenções de qualidade, o equipamento irá durar bastante chegando de 25 a 30
anos. Se o equipamento for utilizado inadequadamente e não passar por
manutenções de qualidade, o equipamento se desgasta rapidamente.
Normalmente o primeiro item que necessita de substituição e que indica a idade
do elevador é o seu painel de comando. Nesse caso uma modernização técnica é
realizada utilizando um painel de comando computadorizado dotado de inversor de
freqüência que consegue reduzir 40% o consumo de energia elétrica do elevador e
aumenta a confiabilidade do sistema e conforto aos usuários, propiciando
nivelamentos precisos e acelerações e desacelerações suaves.
No geral, elevadores são bastante robustos e permitem modernizações e adaptações
conforme a necessidade ao longo do tempo de utilização, o que pode aumentar
indefinidamente a vida útil do equipamento.
Entrevistador - Quais as principais ocorrências de defeitos nos
elevadores?
Engetax - O item que mais apresenta defeito e causa a paralisação no
funcionamento do elevador é o fechador hidráulico de porta de pavimento do tipo
eixo vertical. A utilização desse tipo de porta não é mais permitida pela norma
da ABNT, porém existem muitos elevadores que foram instalados com esse tipo de
porta anteriormente, quando essa porta era permitida. Essa porta é aquela que
precisamos puxar para abrir e depois a soltamos e ela se fecha sozinha devido a
pressão do fechador hidráulico.
O fechador hidráulico é uma peça que se quebra com facilidade no caso de
abertura ou fechamento abrupto das portas pelos usuários. Esse tipo de fechador
também tem seu funcionamento influenciado pelas mudanças de clima, em dias frios
ele faz a porta ficar mais pesada e em dias mais quentes a porta fica mais leve.
Conforme a mudança de clima os fechadores necessitam de ajustes para fechar
completamente a porta de pavimento, pois o elevador não parte se a porta não
estiver devidamente fechada com a pressão mínima exigida.
A rede de alimentação elétrica fornecida pelas concessionárias públicas, ou
ainda a rede elétrica do próprio edifício também pode causar defeito nos
elevadores, caso ocorram oscilações ou queda de tensão. Os elevadores mais novos
são eletrônicos e muito sensíveis a esse tipo de oscilação, o que causa
paralisações repentinas no funcionamento dos equipamentos. Esse tipo de problema
vem ocorrendo com bastante freqüência e traz bastante trabalho para as empresas
de manutenção de elevadores.
Entrevistador - O que é mais caro na manutenção?
Engetax – Em geral, a manutenção de elevadores não possui
um custo muito baixo, pois trata-se de um serviço de grande responsabilidade
técnica e que exige uma grande infra-estrutura.
Existe também a necessidade de substituição de peças e itens de desgaste natural
nos elevadores, nesse caso podemos ter em mente o seguinte: o elevador possui
diversos componentes de custo elevado e que podem pesar bastante na conta do
condomínio caso necessite de substituição, daí a importância de uma manutenção
de qualidade que proporciona uma menor substituição de peças.
Um dos itens de desgaste natural que tem um custo considerável é o cabo de aço
de tração. O condomínio deve estar preparado para esse tipo de substituição,
pois ela deve ocorrer mais ou menos a cada 10 anos.
Entrevistador - Quais peças apresentam mais problemas?
Engetax - Como já foi dito anteriormente, o fechador hidráulico de porta
de pavimento pode ser apontado como a peça que mais apresenta problema no
elevador.
Entrevistador - Por que é importante o plantão 24 horas ?
Engetax - O plantão 24 horas é extremamente necessário, pois além de ser
uma exigência legal, ele permite que o cliente seja atendido a qualquer horário
que for necessário, principalmente quando ocorre uma paralisação repentina no
funcionamento do elevador prendendo passageiros na cabina.
Essa situação não tem horário para ocorrer e pode ser ocasionada pelos mais
diversos motivos, portanto, o plantão 24 horas é extremamente importante para
garantir o resgate de seguro dos passageiros.
Obs: Quando ocorrer a situação de passageiros presos na cabina do
elevador, a empresa responsável deve ser acionada imediatamente para efetuar o
resgate com segurança. Em hipótese nenhuma o passageiro deve tentar sair sozinho
ou com auxilio de pessoal não treinado.
Entrevistador - Quem responde por erros cometidos pela empresa de
manutenção de elevadores?
Engetax - Todos envolvidos podem ser responsabilizados por erros
cometidos pela empresa de elevadores. A própria empresa, o engenheiro
responsável da empresa, o síndico e o próprio condomínio. A severidade das
conseqüências para cada parte envolvida vai depender do tamanho do erro
cometido. Por esse motivo é de extrema importância que a contratação de empresa
de manutenção tecnicamente competente, idônea, responsável e de qualidade.
Entrevistador - Em caso de acidantes o síndico é responsabilizado?
Engetax - O síndico pode realmente ser responsabilizado no caso de
acidentes. A Justiça tem condenado reiteradamente os condomínios a pagar
indenizações fundadas no princípio da responsabilidade civil.
O síndico pode ser responsabilizado civil e criminalmente por problemas que
aconteçam na sua gestão. Portanto cabe ao síndico evitar esse tipo de problema,
mantendo os elevadores em perfeitas condições de funcionamento e, assim, evitar
riscos de acidentes que por vezes são fatais.
Entrevistador - Existe alguma característica de acidentes em elevadores?
Vocês a possuem?
Engetax - O elevador é o meio de transporte mais seguro existente com
baixíssimos índices de acidentes, esses equipamentos transportam milhares de
pessoas com segurança todos os dias sem que um único acidente ocorra. O problema
é que quando o acidente ocorre, ele costuma ser fatal.
As prefeituras municipais são responsáveis pela fiscalização do setor de
elevadores, como conseqüência as estatísticas devem ser elaboradas por elas.
Porém infelizmente em muitas cidades, incluindo Campinas, a fiscalização não
existe ou é deficitária, sendo assim a base de dados para o registro de
acidentes fica comprometida.
A cidade de São Paulo possui um órgão ligado a prefeitura responsável pela
fiscalização do setor. Esse órgão é o Contru-SP e através dele podemos ter uma
idéia do número de acidentes com elevadores.
Os trincos das portas são os principais responsáveis pela maioria dos acidentes
fatais nos elevadores. Esses acidentes acontecem quando o usuário abre a porta e
despenca porque o elevador não está no andar.
Outro acidente considerado comum é o passageiro ficar prensado entre a cabine e
a porta. Quando o trinco funciona mal, o elevador parte mesmo com a porta aberta
e acaba pegando o usuário.
Segundo o levantamento do Contru-SP idosos, crianças e zeladores são as
principais vitimas desse tipo de acidente. Idosos porque não têm agilidade
suficiente para escapar de um acidente; crianças porque abrem a porta e entram
distraídas na cabine; e zeladores porque às vezes tem que entrar no fosso do
elevador para pegar objetos que caíram.
Nos os últimos 10 anos, a prefeitura registrou 42 acidentes sendo que 29 deles
com vítimas fatais. Mas o número não mostra a realidade. "Nós só registramos os
acidentes que nos informam ou quando morre alguém”, diz Carlos Venturelli,
diretor do Contru-SP.
(http://www.elevadorbrasil.com/mini_sites/condominios/as_maiores_vitimas.htm).