Aluguel - Opções do inquilino 

Ao alugar um imóvel, o proprietário espera receber o aluguel regularmente e a devolução bem nas mesmas condições em que foi alugado, por ocasião do término do contrato de aluguel.
A Lei faculta que ele exija do inquilino apenas uma dentre as seguintes garantias: fiança locatícia (fiador), ou seguro fiança ou depósito (em dinheiro, bens ou em títulos). Caso o inquilino não cumpra com as suas obrigações, ele poderá ser despejado e a garantia poderá ser utilizada para cobrir os débitos.

O ranking das garantias utilizadas (maio/2005): fiador: 55%, depósito: 35%, seguro: 10%.
Essa “preferência” pelo fiador é, em parte, justificada pelo desconhecimento, tanto pelas administradoras quanto pelos proprietários, das modalidades de seguro fiança e depósito / caução de títulos.

Está cada dia mais difícil para os inquilinos encontrar quem aceite ser fiador.
Normalmente o “candidato” a fiador precisa ser proprietário de imóvel e corre o risco de ter sua propriedade penhorada para pagar a conta do inquilino, mesmo que seja seu único bem imóvel.

Vem caindo a participação dos fiadores, e subindo a do depósito / caução, no ranking das garantias utilizadas.

Veja as principais características das outras alternativas de garantia:

1- caução em dinheiro: Pelas normas da Lei do Inquilinato, a caução em dinheiro, que não pode ultrapassar o valor de três aluguéis, deve ser depositada em uma caderneta de poupança (que rende TR + 0,5% ao mês )e devolvida ao inquilino no momento da devolução das chaves do imóvel, se ele tiver cumprido com as suas obrigações contratuais. Esta modalidade tem a limitação de que o inquilino nem sempre dispõe do valor de três aluguéis para a caução e o proprietário reclama que a importância não dá para cobrir uma eventual inadimplência (uma ação de despejo por falta de pagamento demora, no mínimo, seis meses )

2- seguro fiança: é uma opção para o inquilino que não quer depender de favor de parente ou amigo para ser seu fiador ou não tem recursos para a caução. Este seguro, apesar de ser contratado por um ano, tem renovação automática, mediante pagamento do prêmio, pelo prazo do contrato de aluguel ( 30 meses ou mais ). A sua cobertura é ampla ( aluguel, condomínio, danos ao imóvel, etc. ). Dependendo da cobertura seu preço poderá ser maior que um aluguel mensal a cada renovação. Ressalte-se que esta é a melhor opção para o proprietário pois seu “fiador” é uma seguradora, e no caso de falta de pagamento, a seguradora assume a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e outras coberturas contratadas, até a liberação do imóvel, inclusive as custas judiciais relativas ao eventual despejo do inquilino. Nesta opção, é interessante para o proprietário, inclusive, pagar, total ou parcialmente, o prêmio do seguro, em razão das coberturas e pelo menor prazo para a relocação do imóvel. Há inclusive situação em a imobiliária poderá cobrar o prêmio do seguro mensalmente, junto com o aluguel.

3- Título de capitalização: é uma nova opção que o mercado está oferendo. A principal vantagem desse tipo de garantia é que não há um limite mínimo ou máximo para o valor da caução com esses títulos, o valor, ( 3, 4, 5, 6 ou mais aluguéis ) será acertado diretamente entre o proprietário / imobiliária e o inquilino. Não há necessidade de comprovar renda. Os títulos rendem TR + 3% ao ano ( a taxa de juros é metade da poupança ), o valor corrigido será restituído ao inquilino, no final do contrato, no caso de não haver débitos. Também, durante o prazo de vigência, o inquilino concorre, através de sorteios, a prêmios em dinheiro.

O Seguro fiança é indicado para inquilinos com excelente ficha cadastral e nível de renda comprovado, e dificuldade ou inconveniência em “depositar” vários aluguéis.

O Título de capitalização atende a inquilinos que tenham dificuldade em comprovar renda, e possuam recursos para “depositar” o valor de vários aluguéis, em geral pessoas no segmento informal da economia.

Quanto aos custos, o Seguro fiança custa em torno de 1 aluguel mensal por ano.

No caso do Título de capitalização, deve-se levar em conta que a remuneração, muito baixa, TR + 3% ao ano corresponde a aproximadamente 6% anuais. O custo, portanto, é a diferença entre a rentabilidade normal, digamos 19% e os 6%, ou 13% nos dias atuais. Multiplique esse percentual pelo número de alugueis e encontrará o percentual de custo.

Para comparação, o seguro fiança custando 1 aluguel, corresponde a 100%, o título de capitalização, equivalente, digamos, a 6 aluguéis, corresponde a 78%.