Imóveis - Vaga de garagem pode ser área independente do imóvel, explica especialista 

A maioria dos condôminos parece pouco interessada nas assembleias, a não ser quando o estacionamento entra na pauta: pesquisa divulgada pela Lello mostra que o índice de presença nas reuniões, geralmente de 30%, passa para 70%, quando o assunto tratado é o sorteio das vagas de carros. Mas, mesmo com tanta mobilização, o tema “carro”, ao lado de crianças e cachorros, forma o que os especialistas chamam de os “Cs” que mais provocam conflitos nos condomínios.

Grande parte dos atritos se deve à falta de informação, como, por exemplo, a que diz respeito ao direito de propriedade da vaga na garagem, o que influencia em questões como a venda ou o aluguel do bem.

Você sabia, por exemplo, que a vaga no estacionamento pode ser área independente do imóvel? De acordo com o advogado Marcello Dornellas, especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados, neste caso, a vaga tem escritura autônoma, podendo até ser vendida separadamente do apartamento.

Entretanto, ao contrário do imóvel, a venda da vaga passa por algumas restrições, se o comprador for alguém de fora do condomínio. “Na teoria, é possível vender a vaga para alguém de fora do prédio, mas na prática não sei se vão deixá-lo entrar (o comprador da vaga), se não houver aprovação da assembleia e conhecimento do restante do condomínio, até por uma questão de segurança”, diz o advogado.

Outra particularidade da vaga autônoma é que ela pode ser alvo de penhora, caso o dono tenha alguma dívida pendente que seja executada na Justiça. “Foram abertas algumas possibilidades, com o novo Código Civil de 1992, principalmente em prédio residencial, e existe jurisprudência recente de que, quando a vaga é independente, tem matrícula própria, ela pode ser penhorada. Isso é uma súmula, um entendimento do STJ (Superior Tribunal de Justiça). Isso significa que, se uma pessoa com um apartamento e uma vaga independentes tem dívidas, o credor pode penhorar essa vaga e ela pode passar a ser dele, mesmo se ele for de fora do condomínio”, explica Dornellas.

Vagas coletivas: mais restrições
Existem ainda as vagas que não possuem escritura própria, mas são delimitadas, e as vagas coletivas, ou seja, que não foram demarcadas previamente. Em ambos os casos, como as vagas não têm matrícula autônoma, logicamente não podem ser vendidas.

Já a locação para terceiros é permitida. Conforme afirma Dornellas, até quando a vaga é coletiva, ela pode ser alugada, porque a pessoa está cedendo a outro o direito de usá-la. “Por analogia, vamos usar o quarto do imóvel. Posso alugar o quarto para quem quiser. Agora, vender é impossível, porque não dá para desmembrar a escritura”, diz ele, que completa: “a interpretação da lei é clara no sentido de que a vaga de garagem, autônoma ou não, é um bem de circulação econômica. Se tiver matrícula, posso vender ou alugar, se não tiver, posso só alugar”. No entanto, assim como ocorre com a venda, o aluguel da vaga deve ser feito preferencialmente para outros moradores do prédio, a não ser que a assembleia autorize a entrada de alguém de fora.

Quanto à distribuição das vagas coletivas, que é o que costuma causar mais desentendimentos entre os condôminos, Dornellas indica alternativas para não gerar confusão. “Há a anterioridade, em que, quando o prédio é lançado, as pessoas vão se apossando, mas, como hoje tudo é mais formal, normalmente as pessoas fazem um sorteio”, explica.

A recomendação também é dada pela Aabic (Associação dos Administradores de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). “Sortear as vagas é uma maneira democrática de todos os condôminos participarem de forma igual e resolver questões básicas, como a localização e sua disposição”, explica a associação.