Empréstimo / Financiamento - Como usar sua casa para conseguir um empréstimo barato 

Dizem as más línguas que os bancos dão guarda-chuvas a seus clientes em dias ensolarados, mas os pegam de volta quando começa a chover. Na crise de 2008, com a expectativa de aumento do desemprego e da inadimplência, por exemplo, a maioria das instituições financeiras fechou as torneiras do crédito e deixou de financiar os clientes com um perfil de risco maior - os mesmos que ganharam acesso a empréstimos nos anos anteriores de bonança.

O que pouca gente sabe é que, no Brasil, quem é proprietário de um imóvel 100% quitado tem uma espécie de guarda-chuva vitalício. Esse privilégio deve-se à disseminação de uma modalidade de crédito conhecida como refinanciamento - também chamada erroneamente de hipoteca. Nas operações de refinanciamento, são liberados empréstimos com algumas das taxas mais baixas disponíveis para pessoas físicas.

No melhor cenário, é possível tomar empréstimos de até 500.000 reais com juros de 1% ao mês mais correção pelo IGP-M. Como comparação, os juros médios cobrados no cheque especial ou no cartão de crédito chegam a 8% ao mês. Mesmo empréstimos tidos no mercado como baratos, como os consignados, não são tão vantajosos como o refinanciamento. Na verdade, entre as poucas linhas mais baratas estão as operações de crédito imobiliário dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que possuem subsídios e incentivos.

Mas não existe almoço grátis, nem no refinanciamento. Em troca, o proprietário do imóvel terá de concordar em colocá-lo como garantia do pagamento. Em caso de inadimplência, já há jurisprudência para que o imóvel seja retomado pelo banco em menos de um ano. Por esse motivo, especialistas dizem que as operações de refinanciamento só são recomendadas em casos bastante específicos.

Pessoas que possuem dívidas de curto prazo com juros altos estão entre os potenciais beneficiários. Para Gustavo Cerbasi, o especialista em finanças pessoais que mais vende livros no Brasil, alguém só deve aderir ao refinanciamento quando a simples substituição de um empréstimo por outro seja suficiente para resolver o problema. Como exemplo, imagine uma pessoa com um salário líquido de 10.000 reais, gastos mensais fixos de 9.000 reais, uma dívida no cheque especial com uma taxa de 10% ao mês e outros 40.000 reais no crédito pessoal com juros de 3% ao mês. Somente de juros, essa pessoa pagará 2.200 reais mensalmente ao banco - mais, portanto, que os 1.000 reais que lhe sobram por mês.

Ao dar sua casa como garantia em um refinanciamento de 50.000 reais pagando juros de 1% ao mês mais IGP-M, no entanto, esses mesmos 1.000 reais passarão a ser suficientes não apenas para arcar com os juros como também para amortizar o empréstimo mês a mês. Já para as pessoas que continuariam com orçamento deficitário mesmo com o refinanciamento, Cerbasi afirma que não vale a pena correr o risco de perder a casa. Nesses casos, diz ele, o melhor a fazer é, por exemplo, trocar seu imóvel de quatro dormitórios por outro de três, pegar o dinheiro da diferença de preços entre os dois e abater as dívidas.

Já o professor Mauro Calil, especialista em finanças pessoais, diz que vale a pena uma pessoa tomar dinheiro emprestado por meio do refinanciamento desde que primeiro faça o corte de despesas necessário para que as novas prestações caibam confortavelmente em seu bolso. "Se alguém está bastante endividado, provavelmente não é à toa", diz. "Antes de entrar no refinanciamento, é bom fazer toda a reorganização financeira, saber quanto a família ganha, quanto a família custa e quais são as despesas desnecessárias. Feito isso, é hora de começar a cortá-las."

Calil lembra que um banco pode tentar cobrar uma dívida de cartão de crédito na Justiça. No entanto, nenhum juiz vai executar a casa de uma família para fazer frente a esse débito. O mais provável é que, antes disso, seja penhorada uma aplicação financeira, uma casa na praia ou um carro utilizado somente para o lazer. Já no refinanciamento a pessoa abdica do direito ao imóvel como bem de família - e pode mesmo perdê-lo caso não tenha condições de arcar com as prestações.

O refinanciamento também é indicado para alguém que tenha um bom nível de vida, um imóvel totalmente quitado e um plano que não possa ser custeado sem um empréstimo. "É o caso de alguém que está querendo abrir uma empresa, um médico que precisa comprar equipamentos caros para seu consultório ou um executivo que decidiu fazer um MBA no exterior", diz Raphael Rottgen, sócio da Sagace, uma consultoria de crédito imobiliário. "Mas não é a solução para quem está com a corda no pescoço."

Como contratar

Contratar um refinanciamento não é tão simples. Assim como no crédito imobiliário, o dinheiro só é liberado após a avaliação do imóvel, a análise de sua documentação e a comprovação da capacidade de pagamento do tomador. Além disso, grandes bancos de varejo como o HSBC, o Bradesco e o Santander têm uma presença tímida nesse mercado. Segundo levantamento de EXAME , no começo de 2010 as operações de refinanciamento somavam cerca de 350 milhões de dólares - ou menos de 0,5% do estoque total de crédito no Brasil. Segundo um especialista em crédito imobiliário que pediu para não ser identificado, os bancos de varejo que atuam nesse mercado não fazem muita questão de divulgar o serviço porque ganham mais dinheiro com linhas de crédito caras, como o cheque especial ou o crédito direto ao consumidor.

Tanto que o pioneiro e líder no mercado de refinanciamento é o BM Sua Casa, braço de varejo da Brazilian Mortgages. As condições do crédito são mais agressivas que a dos bancos de varejo. A BM Sua Casa cobra juros a partir de 1% ao mês mais correção pelo IGP-M e oferece crédito de até 500.000 reais com prazo de pagamento de até 30 anos. "As vantagens em relação a outras modalidades de empréstimo farão o refinanciamento crescer muito no Brasil nos próximos anos", diz Vitor Bidetti, diretor da BM Sua Casa. "Queremos aumentar o número de pontos de venda dos atuais 32 para 120 nos próximos três anos."

Também já existem no Brasil consultorias de crédito que podem ajudar o interessado a encontrar o refinanciamento mais interessante. Uma delas é a Sagace, que oferece em seu site uma calculadora gratuita que mostra o quanto alguém pode economizar ao trocar uma dívida mais cara pelo refinanciamento - clique aqui e faça uma simulação. A Sagace também ajuda a encontrar o menor juro disponível para o refinanciamento, explica como tomar medidas para evitar a retomada do imóvel por falta de pagamento e também cuida de todo o processo de liberação do dinheiro junto ao banco. No entanto, esse serviço é cobrado.