Quem investe em imóveis não só garante um patrimônio mais sólido para seu
futuro e o de sua família, como também uma forma de investimento, cuja renda
pode vir na forma de aluguel.
Neste último caso, pode surgir a dúvida: destinar a propriedade para locação
residencial ou comercial? A resposta pode ser encontrada ao se avaliar as
principais variáveis que envolvem qualquer outra aplicação financeira: risco,
volatilidade e retorno. Conforme explica o consultor do Secovi, Cícero Yagi, a
locação comercial oferece mais riscos do que a residencial, já que tende a
acompanhar o crescimento econômico do País. “Se a economia vai bem, aluga, se
vai mal, [o imóvel] fica vago”. Mas mesmo no imóvel comercial, segundo o gerente
da área de educação de investidores na Anbima, Luiz Calado, “há alguns tipos,
como consultórios médicos e odontológicos, que têm um risco mais baixo”.
Já o imóvel residencial está menos exposto a altas e baixas determinadas pelo
ritmo de atividade das empresas – que, por sua vez, reflete a situação econômica
-, pois, segundo Yagi, “as pessoas sempre vão precisar de um lugar para morar”.
“O uso habitacional é mais permanente”.
Alguns dados sobre locação comercial mostram que, neste ano, este mercado vem
se recuperando, seguindo o ritmo da economia brasileira. Na cidade de São Paulo,
por exemplo, somente no primeiro trimestre de 2010, o número de novos contratos
avançou 29% ante o mesmo período de 2010, de acordo com levantamento da empresa
de administração imobiliária Lello. Dentre os setores, o de serviços, de varejo
e de mercado atacadista se destacam nas locações. “O que temos observado são
empreendedores querendo alugar escritórios maiores ou aqueles que necessitam de
espaço próprio para estrear na área comercial”, afirma a diretora da empresa,
Roseli Hernandes.
Ganho proporcional aos riscos
Apesar do movimento positivo, o imóvel comercial corre mais risco de ficar
um tempo desocupado ou de ter um inquilino inadimplente, já que a empresa que o
alugou pode fechar as portas, como observa Luiz Calado, que também é autor do
livro "Imóveis - Seu guia para fazer da compra e da venda um grande negócio". Em
compensação, diz ele, a nova lei do inquilinato pode amenizar eventuais perdas
com inadimplência, principalmente no caso do imóvel comercial. “Com a nova lei
do inquilinato, mudou um pouco, privilegiando mais o dono do imóvel. Já há um
equilíbrio maior de forças”, afirma.
Opinião semelhante tem o consultor do Secovi. “[A nova lei do inquilinato]
quase que nivelou as condições da locação comercial e residencial. Antes,
demorava mais para desocupar o imóvel de inquilino inadimplente”.
Se o ganho é proporcional aos riscos, quando se fala de investimentos, então,
a locação comercial pode trazer rendimentos mais elevados do que a residencial.
Por regra do mercado, de acordo com Yagi, a renda com locação – quanto o
aluguel representa em relação ao valor de venda do imóvel – é mais alta no
comercial do que no residencial. No primeiro caso, para um imóvel com preço
estimado de R$ 200 mil, um aluguel com bom retorno deve ser de, pelo menos, R$ 2
mil, representando 1% do valor. Já no segundo caso, o aluguel deve equivaler a,
no mínimo, 0,8% do valor do imóvel.
Mais fatores
Alguns fatores podem fazer com que o retorno obtido com a locação do imóvel
seja ainda maior. No residencial, diz o consultor do Secovi, geralmente quanto
menor o valor do imóvel, maior a renda obtida com ele. “Um imóvel de R$ 50 mil
pode ser alugado por R$ 600 [1,2% de rendimento ao mês para o locador], mas um
imóvel de R$ 400 mil dificilmente é alugado por R$ 2,5 mil [renda de 0,62%]”,
calcula. Por essa lógica, completa Yagi, uma quitinete, por exemplo, pode gerar
renda mais alta.
A localização também é um fator importante no mercado imobiliário, sendo que,
“no geral, essa variável tem peso de 60% na decisão de compra do imóvel”, de
acordo com Yagi. Entretanto, no comercial, o local onde está o imóvel ganha peso
maior do que a média, já que mesmo regiões bem próximas são avaliadas de modo
diferente. “Um ponto [comercial] na Rua 25 de Março, por exemplo, custa mais do
que em uma rua vizinha a ela”, o consultor.
De qualquer modo, observa Calado, quem pretende comprar imóvel para alugar,
seja residencial ou comercial, não deve pensar muito em ganho de capital, que é
aquele obtido quando o investidor compra o bem por um valor e, depois, o vende
por um preço mais alto. “O ganho de capital e o ganho de aluguel concorrem entre
si. Um imóvel que é bom para alugar geralmente tem um preço mais elevado (de
compra), então o proprietário não terá um ganho de capital muito grande se
tentar vender. As pessoas querem tudo, alugar por uma fortuna e comprar por
nada, e é muito difícil atingir esses dois objetivos”.
Por fim, destaca o consultor do Secovi, como o imóvel comercial está sujeito
a mais variações, ele não é a melhor opção para quem é inexperiente. “Precisa
ser um investidor mais qualificado, porque precisa saber se o prédio é bom, se a
região vai continuar crescendo. Em São Paulo, por exemplo, a região da Berrini
era boa há uns 15 anos, mas hoje as regiões mais valorizadas são a Faria Lima e
a Juscelino Kubitschek”, explica.