O novo Código Civil também alterou as normas para o fiador
livrar-se da fiança, tornando-as mais flexíveis. O artigo 835, que fez a
mudança, tem causado confusão e dado margem a diversas interpretações.
Afinal, a nova legislação disciplina todo tipo de fiança, inclusive a
imobiliária? Ou esta última é determinada por uma lei especial, a Lei do
Inquilinato?
Livrar-se da condição de fiador, até então, só era possível por sentença
judicial. Com o novo Código, basta uma simples notificação ao credor para que o
fiador se livre da sua obrigação dentro de um prazo de 60 dias.
A mudança preocupa o mercado imobiliário, pois mais de 60% dos contratos de
locação de imóveis de São Paulo tem a fiança como garantia.
Para o vice-presidente de locação do Sindicato da Habitação (Secovi), Sérgio
Lembe, a vida do fiador não vai ficar mais fácil, como diz a nova legislação.
Isso porque, segundo ele, a Lei do Inquilinato deve prevalecer sobre o novo
Código Civil.
A sua tese é apoiada no artigo 2.036 do novo Código, que diz que "a locação de
prédio urbano, que esteja sujeita a lei especial, por ela continua sendo
regida".
A lei especial em questão é a do Inquilinato, que diz "salvo disposição
contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a
efetiva devolução do imóvel".
Para Lembe, não existem dúvidas. "Acontece que tem muita gente plantando
questões que não existem e as imobiliárias vão acabar fazendo mais exigências na
hora de alugar", acredita ele.
A fiança, segundo o especialista em direito imobiliário João Santo, é
disciplinada pelo Código Civil e não pela Lei do Inquilinato. "Quando a lei
especial fala de fiança, ela remete ao Código Civil. É como se existissem dois
contratos: um trata da obrigação do fiador e o outro, do inquilino.
"Não será tão fácil livrar-se da obrigação" - Para o especialista, fica
claro que o artigo 835 se aplica à fiança imobiliária também. "As imobiliárias
vão deixar de renovar os aluguéis automaticamente. A cada término de contrato,
será redigido um novo para evitar que o fiador peça exoneração (desobrigação em
ser fiador)", acredita Santo.
Conselheiro da Ordem dos Advogados do Brasil de São Paulo (OAB-SP), o advogado
José Roberto Graiche acredita que a exoneração via notificação seria dificultada
por dois motivos básicos.
Em todos os contratos, segundo Graiche, o fiador renuncia ao benefício do Código
Civil permanecendo responsável até a entrega da chave. Além disso, pelo artigo
39 da Lei do Inquilinato, ele é obrigado a ficar responsável até a entrega do
imóvel.
"Para mim, a exoneração não deve ser tão fácil diante de tantas condições. Não
sei como o Judiciário irá se comportar. Mas ela não será tão simples como estão
dizendo", diz Graiche.