Imóveis - Como funcionam os financiamentos imobiliários nos EUA  

Você quer comprar uma casa? Tem o dinheiro necessário no banco? Se você é como a maioria das pessoas, provavelmente não. Os bancos e outras instituições financeiras são freqüentemente procurados em busca de empréstimos para a compra da casa própria. Se essas instituições não estivessem por perto para antecipar o dinheiro da casa própria, o mercado de aluguéis com certeza agradeceria.  

Neste artigo explicaremos como os financiamentos tornam a compra da casa própria possível para muitas pessoas. Conheceremos os tipos de empréstimos disponíveis, todas as taxas cobradas e descobriremos quais são os verdadeiros custos de um empréstimo.

O que é uma hipoteca?

De acordo com o dicionário Webster's, hipoteca é a "penhora de uma propriedade em favor do credor como garantia de pagamento de dívida". De forma simples, é o contrato legal que declara que, caso o empréstimo não seja pago, juntamente com todas as taxas e juros que ele inclui, o mutuador pode ficar com o imóvel.

Segundo a "teoria do título", o credor detém o título da propriedade até a dívida ser completamente quitada e, caso não seja possível honrar os pagamentos, o credor venderá o imóvel a fim de conseguir o dinheiro do empréstimo de volta. Segundo a "teoria da hipoteca", quem detém o direito de hipoteca pode executá-la e vender o imóvel caso o empréstimo não seja pago.

A entrada é o valor pago à vista que reduz o montante a ser financiado. O valor pode ser de 3 a 5% do valor de compra. Mas, quanto mais for oferecido de entrada, menor o valor a financiar e menor será a prestação.

Podemos ver abaixo o que constitui o financiamento imobiliário.

• Principal - é o valor que se empresta do credor após o pagamento da entrada. É a quantia que está sendo financiada.
   
• Juros - representam o valor que o credor cobra pelo empréstimo. Os juros são um percentual do montante total emprestado.
   
• Impostos - o dinheiro para pagar os impostos sobre a propriedade é geralmente colocado em uma conta de caução; ou seja, é colocado nas mãos de terceiros até que seja hora de efetuar o pagamento ou até que certas condições sejam encontradas. Uma parte do imposto sobre a propriedade é somada ao pagamento mensal do financiamento e colocada em caução até o vencimento.
   
• Seguro - alguns tipos de seguro podem vir na hora de fazer um financiamento. Há seguros contra acidentes que o protegem de perdas como incêndios, tempestades, roubos, etc. Se a casa estiver em uma área com risco de inundação e se optou por um empréstimo assegurado pelo governo federal, é bom fazer um seguro contra enchentes. Se o proprietário detém menos de 20% do patrimônio do imóvel, será necessário pagar um seguro contra inadimplência. Às vezes este seguro pode sair caro, assim, pode ser importante dar de entrada o maior valor possível (a parte que o proprietário detém do patrimônio corresponde ao que já foi pago pela casa).

Essas partes do financiamento imobiliário são conhecidas como PITI:

• principal - saldo devedor
• interest - juros
• taxes - impostos
• insurance - seguro

Há também os custos com a legalização do imóvel, que serão abordados em detalhes em outras seção deste artigo. 

O financiamento é normalmente liquidado através de aumento de pagamentos, que vão sendo descontados do saldo devedor. Eles são chamados de amortizações. A parte do pagamento que corresponde aos juros é muito maior do que aquela destinada ao saldo devedor, pelo menos nos primeiros anos.

Esses pagamentos são calculados com precisão e programados para quitar a dívida em um determinado espaço de tempo.

Existem vários tipos de financiamento imobiliário, que dependerão do tempo que se pretende morar na casa, além de outras obrigações financeiras. Se o proprietário acha que ficará na casa por um tempo considerável, talvez prefira as prestações fixas e com os juros mais baixos.

Contudo, há outras considerações: como fazer em caso de filhos entrando para a faculdade em 10 anos, por exemplo? Nesse caso, talvez seja bom considerar uma taxa de juros flexível ou a realização de pagamentos maiores ao final do empréstimo, para que as primeiras prestações sejam menores e assim seja possível economizar para a faculdade. Quando esses filhos terminarem os estudos, o empréstimo poderá ser refinanciado à taxa de juros corrente. Se o proprietário acha que não residirá na mesma casa por tanto tempo, outras opções podem ser analisadas.

Financiamento com taxa de juros fixa

Esse financiamento oferece uma taxa de juros que nunca se altera durante toda a vigência do pagamento do empréstimo. Se for estabelecida uma taxa de 7% (que equivale a um pagamento de US$ 1.247 por mês, por exemplo) então, você sabe que pagará essa mesma quantia mensal, durante "x" anos. As únicas alterações são o imposto sobre a propriedade e o pagamento do seguro, ambos incluídos nas parcelas.

A duração (conhecida como período) das taxas de juros fixas pode ser de 15, 20 ou 30 anos. Esses períodos têm impacto sobre os diversos benefícios que um financiamento pode proporcionar.

• Financiamento em 30 anos com taxa de juros fixa - esse período oferece vantagem máxima quanto à taxa pois apresenta a maior dedução de juros. Já que pagar juros elevados pode não parecer um benefício, efetuam-se pagamentos menores, a uma taxa pré-fixada e por um período maior, e se consegue uma redução maior dos juros. Se o proprietário pretende morar na mesma casa por muitos anos e principalmente se acha que sua renda não vai crescer consideravelmente, essa pode ser a melhor opção. Esse tipo de empréstimo também é o mais fácil de se conseguir.
   
• Financiamento em 20 anos com taxa de juros fixa - pode-se encurtar o financiamento em 10 anos e ainda assim conseguir uma taxa de juros menor, com um financiamento em 20 anos. Entretanto, não são todos os bancos e credores que costumam oferecer esse tipo de financiamento, logo, será preciso pesquisar até encontrar um. A vantagem de um período mais curto, além de se quitar o empréstimo em menos tempo, é se tornar proprietário do imóvel mais rapidamente. O ponto negativo, obviamente, é que as prestações serão maiores.
   
• Financiamento em 15 anos com taxa de juros fixa - esse tipo de empréstimo possui os mesmos benefícios do financiamento em 20 anos, ou seja, quitação mais rápida, maior detenção patrimonial e juros menores, mas o valor das prestações é mais elevado.

Financiamento com taxa de juros variável

Um financiamento com taxa de juros variável (em inglês - ARM) possui taxas que variam de acordo com os juros do mercado e as tendências da economia. Geralmente, a taxa de juros inicial é 2 ou 3 pontos percentuais abaixo da taxa de empréstimo fixa, mas não oferece a estabilidade e nem a segurança de um financiamento com parcelas fixas. Contudo, se não há a intenção de morar na casa por muito tempo, esse tipo de financiamento pode ser recomendável.

• A freqüência da variação da taxa de juros é determinada pelo período do empréstimo. Pode-se escolher um financiamento de seis meses, um ano, dois anos e assim por diante. Em geral, há um período inicial em que a taxa de juros não costuma variar, o que pode levar de 6 meses até alguns anos. Por exemplo, um empréstimo 5/1 ARM implica uma taxa de juros inicial fixa nos primeiros 5 anos e, após esse período, uma variação anual a partir do sexto ano. Um empréstimo 3/3 ARM implica uma taxa de juros inicial fixa nos primeiros 3 anos e, após esse período, uma variação a cada 3 anos a partir do quarto ano.
   
• Podem existir caps (ajuste padronizado), cujos juros estão atrelados às taxas do tesouro americano ou limites de quanto os juros podem crescer ao longo do empréstimo e quanto podem se alterar de um ajuste para outro. Caps provisórias ou periódicas determinam o quanto os juros podem subir a cada ajuste. Por exemplo, os termos do empréstimo podem estipular que os juros cresçam até 1% ao ano, dependendo do mercado. A duração da caps especifica o quanto os juros podem subir durante o prazo do empréstimo. Por exemplo, os termos do contrato podem especificar que os juros não ultrapassarão um total de 6 pontos percentuais.
   
• A taxa de juros dos ARMs pode estar atrelada às notas do tesouro americano com vencimento de um ano, aos certificados de depósito (CD), às taxas interbancárias do mercado londrino (LIBOR) ou outros. Quando os credores apresentam as taxas do ARMs, olham para o indicador e acrescentam uma margem de 2 a 4 pontos percentuais. Isso significa que quando os indicadores sobem, os juros também crescem. Se houver queda, por outro lado, os juros caem. Experimente esta calculadora ARM (em inglês) para ver como as prestações se alteram no sistema de taxas variáveis.

Financiamento "balão"

Um financiamento "balão" oferece uma taxa de juros inicial inferior à do financiamento com taxa fixa. Os juros permanecem fixados a um percentual baixo por mais ou menos de 5 a 7 anos e depois um pagamento "balão" é realizado. Este representa o pagamento final do empréstimo e salda todas as pendências.

As prestações são pequenas porque o pagamento dos primeiros cinco ou sete anos é amortizado a uma taxa de juros baixa sobre a duração total do empréstimo. Se você planeja vender a casa, saldando a dívida ou refinanciando o empréstimo antes do vencimento, esse tipo de financiamento é uma boa idéia.

Empréstimos concedidos pela Federal Housing Administration

Os empréstimos governamentais para habitação ajudam a reduzir os custos dos financiamentos, permitindo que mais pessoas consigam comprar a casa própria. Há três agências governamentais que oferecem empréstimos. A Federal Housing Administration - FHA (Departamento de Habitação Federal), que faz parte do U.S. Department of Housing and Urban Development (Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos), a Veterans Administration - VA (Organização de Veteranos de Guerra) e o Rural Housing Service - RHS (Serviço de Habitação Rural), que é uma filial do U.S Department of Agriculture (Departamento de Agricultura dos Estados Unidos). Apenas os credores que foram aprovados podem oferecer esses empréstimos e o imóvel deve satisfazer os requisitos básicos para que o crédito seja qualificado.

A FHA possui um programa de financiamento que assegura os empréstimos habitacionais. Essa instituição, em si, não oferece empréstimos, ao contrário, serve como uma política de segurança para os credores. Como as exigências da FHA para a concessão de empréstimos são menores, se comparadas às dos empréstimos tradicionais, mais gente está apta a comprar casas.

A garantia dada pela FHA faz com que os credores estejam dispostos a aceitar pessoas que não se encaixam completamente nos requisitos convencionais da qualificação. A relação dívida-renda requerida pela FHA diminui de 36/28, que é a exigência dos financiamentos tradicionais, para 41/29 (explicaremos em utra seção como funciona essa relação). Os empréstimos pela FHA também exigem uma entrada menor (5% ou menos) e permitem que algum membro da família pague as despesas com a entrada e com os custos de legalização. Os empréstimos tradicionais não permitem que esses pagamentos sejam feitos por um familiar.

Existem limites para o valor máximo do empréstimo cedido pela FHA. Eles variam conforme o estado e a região.

Empréstimos concedidos pela Veterans Administration

Os empréstimos da VA são feitos para veteranos qualificados e possuem requisitos mais flexíveis que a FHA e os empréstimos tradicionais para a obtenção da qualificação. Desde 2002, os financiamentos podem chegar a US$ 240 mil, sem o pagamento de qualquer entrada.

Assim como os empréstimos concedidos pela FHA, a Veterans Administration não oferece empréstimos, apenas os assegura.

Empréstimos concedidos pelo Rural Housing Service

Se você mora em uma área rural ou em uma cidade pequena, talvez queira optar por um empréstimo com taxas menores através do Rural Housing Service. O RHS oferece empréstimos garantidos, tanto por credores aprovados quanto por fundos do governo. Esses empréstimos permitem que famílias com baixa renda possam financiar a compra de suas casas.

Financiamento reverso

Funciona como um empréstimo reverso, oferecido às pessoas com 62 anos ou mais, proprietárias de seus imóveis, e que precisam de dinheiro.

O empréstimo é inversamente proporcional à detenção de patrimônio pelo proprietário e só é quitado quando o dono vende o imóvel ou se muda para outra casa. Até lá, ele recebe pagamentos regulares conforme acordado nos termos do empréstimo.

O financiamento é concedido pelo governo estadual e local, assim como pelos bancos e credores. Deve-se pesquisar com cuidado pois os juros e as taxas desse empréstimo costumam ser maiores do que os financiamentos tradicionais. O site da AARP - Associação Americana dos Aposentados oferece informações adicionais sobre esse tipo de financiamento.

Empréstimos convencionais x empréstimos gigantescos

Um empréstimo convencional é aquele que está dentro do limite estabelecido pela Fannie Mae ou pela Freddie Mac. Os limites mudam anualmente baseados na pesquisa de valor habitacional de casas em locais menos urbanos realizada pela Federal Housing Finance Boars - Agência Federal de Financiamento e Habitação todo mês de outubro. Desde 2002, um financiamento convencional pode chegar a US$ 300.

Empréstimos acima desse patamar são chamados de jumbo. Como os empréstimos jumbo não oferecem a mesma segurança que os empréstimos dentro dos critérios da Fannie Mae e da Freddie Mac, a taxa de juros costuma ser de 0,25 a 0,50% mais alta. Quando o limite dos empréstimos convencionais muda, o limite da FHA também se altera.

Provavelmente uma das coisas mais confusas a respeito dos financiamentos é o cálculo dos juros. Com variações na estrutura, no número de períodos e outros critérios, é difícil ter um parâmetro de comparação. Por exemplo, imagine que você queira comparar um empréstimo em 30 anos com taxas fixadas em 7% com 1% de desconto e outro em 15 anos com taxas fixadas em 6% com 1,5% de desconto. Primeiro, deve-se lembrar de levar em consideração as demais taxas e os custos associados ao empréstimo. Como fazer uma comparação precisa dos dois? Felizmente, existe uma maneira de fazer isso. A Federal Truth in Lending Act solicita que os credores revelem suas verdadeiras taxas percentuais, assim como o montante total cobrado em dólares.

A taxa percentual anual permite que se possam fazer comparações reais dos custos reais dos empréstimos. Essa taxa é calculada dividindo-se a média das despesas financeiras anuais, incluindo as taxas e outros custos de financiamento pelo valor total do empréstimo. É representada na forma de percentual anual. A taxa percentual anual é um pouco mais alta do que a taxa de juros que o credor cobra pois inclui todas (ou quase todas) as outras tarifas necessárias ao empréstimo: custos de cálculo do financiamento, descontos, prêmios, etc.

Veja um exemplo: suponhamos que você está pesquisando financiamentos e se depara com um anúncio de uma financeira que oferece um empréstimo em 30 anos com taxa fixa de 7% e mais um desconto de 1%. Você também encontra um anúncio de outra financeira que oferece um empréstimo em 30 anos com taxa fixa de 7% sem quaisquer descontos. Assim é fácil comparar, certo? Na verdade, nem tanto. É preciso ir mais a fundo. Felizmente, a taxa percentual anual elimina a necessidade de investigação.

Vejamos como a taxa percentual anual é calculada: digamos que o financiamento é no valor de US$ 100 mil. Tanto em um quanto em outro, a prestação será de US$ 665,30. Se o desconto é de 1% sobre os US$ 100 mil (US$ 1 mil), a taxa de adesão é US$ 25, a taxa de processamento é US$ 250 e os demais custos de fechamento somam US$ 750, então, o total das tarifas (US$ 2.025) é deduzido do montante de US$ 100 mil (US$ 100 mil - US$ 2.025 = US$ 97.975). Isso significa que os US$ 97.975 representam o montante que será usado para calcular os verdadeiros custos do empréstimo. Para encontrar a taxa percentual anual, você determina qual a taxa de juros que equivale ao pagamento mensal de US$ 665,30 para um empréstimo no valor de US$ 97.975. Nesse caso, é de 7,2%.

Se o segundo credor cobra uma taxa de adesão no valor de US$ 45, 3% para processar o empréstimo - tanto o dinheiro pago no fechamento quanto os descontos podem ser expressos como um percentual do empréstimo, só que nem sempre são anunciados dessa forma - e outras tarifas somam US$ 775, então, o total das cobranças (US$ 3.820) é deduzido do empréstimo de US$ 100 mil (US$ 100 mil - US$ 3.820 = US$ 96.180). Para encontrar a taxa percentual anual, você determina qual a taxa de juros que equivale ao pagamento mensal de US$ 664,30 para um empréstimo no valor de US$ 96.180, que nesse caso, é de 7,39%.

Embora o segundo credor não tenha anunciado descontos, pelo fato de cobrar uma taxa de processamento, sua oferta não é o melhor negócio. Pergunte qual a taxa percentual anual e compare com à de outros mutuantes. Também certifique-se de estar por dentro de quais tarifas estão sendo usadas no cálculo da taxa percentual anual. Normalmente, esta engloba: taxas de administração, pontos de desconto, juros antecipados, prêmios de seguros, taxas de adesão, subinscrição, etc.; ou seja, quaisquer tarifas cobradas diretamente do credor, mas não as cobradas pelo serviço de financiamento, tais como seguro imobiliário, avaliação, etc.

Não é necessário que você mesmo calcule a taxa percentual anual. O credor lhe dará o valor da taxa quando lhe entregar o Federal Truth in Lending Disclosure (documento que revela todos os termos do contrato de empréstimo). 

Outras coisas que devem ser levas em consideração ao analisar a taxa percentual anual:

• quanto maior o valor do financiamento, menor o impacto das tarifas na taxa percentual anual. Isso ocorre simplesmente porque essa taxa é calculada sobre o montante total do empréstimo;
   
• o tempo que você permanece na casa, antes de vendê-la ou refinanciar o empréstimo, tem influência direta na taxa de juros efetiva que em última instância adquire. Por exemplo, se você se muda ou faz um refinanciamento após 3 anos ao invés de 30, depois de ter pago 2% no fechamento do empréstimo, a taxa de juros efetiva é muito maior do que aquela que você pagaria se continuasse nos termos antigos do empréstimo.

Para conseguir a qualificação, a maioria dos credores exige que se tenha uma relação dívida-renda de 28/36, contudo, isso pode variar dependendo da entrada e do tipo de empréstimo realizado. Isso significa que no máximo 28% da renda total mensal, incluindo todos os rendimentos brutos, pode ser destinada ao financiamento da casa e no máximo 36% da renda mensal pode ser destinada ao pagamento total da dívida mensal (isso inclui o pagamento do financiamento imobiliário). A dívida avaliada inclui os financiamentos de automóveis, empréstimos para custear a educação, cartões de crédito ou qualquer outra dívida que levará determinado tempo para ser quitada.

Veja um exemplo de como funciona a relação dívida-renda: suponha que você recebe US$ 35 mil por ano e procura uma casa que exija o pagamento de uma prestação de US$ 800 por mês. De acordo com o teto de 28% para o financiamento da casa própria, você pode pagar uma prestação de US$ 816 por mês, logo, a quantia de US$ 800 por mês é factível (27% do seu rendimento bruto). Suponhamos, entretanto, que você paga US$ 200 ao mês pelo financiamento do carro e US$ 115 ao mês para custear o estudo de seus filhos. Você deve acrescentar essas despesas à prestação de US$ 800 para saber qual o valor total da dívida. A soma é de US$ 1.115, que representa aproximadamente 38% do seu rendimento bruto. Isso implica em uma relação dívida-renda de 27/38. Os credores normalmente usam o menor dos números, que nesse caso é o limite de 28% que corresponde à prestação de US$ 816, contudo, você terá que dar uma entrada maior ou negociar com o credor.

Você também deve pensar em quanto pode gastar. O credor lhe dirá o quanto pode despender baseado no menor dos números da relação dívida-renda, mas não levará em conta nenhuma das despesas regulares, como as alimentícias, hobbies ou outros planos que exijam um grande valor em cinco anos. O credor não sabe disso, portanto, a prestação de US$ 1.400 proposta hoje pode estar fora do seu orçamento dentro de cinco anos, especialmente se a sua renda não crescer muito durante o período do empréstimo. 

Seu emprego nos últimos dois anos também é importante. Credores buscam um vínculo empregatício estável e com um único empregador nos últimos dois anos (ou pelo menos que os empregos tenham sido na mesma área). Outros rendimentos, tais como trabalho de meio-período, horas extras, bônus ou negócio próprio também são aceitáveis se possuem um histórico de dois anos.

Mas não se deve ficar preocupado de não conseguir um financiamento só porque não se está há dois anos no mesmo emprego, basta conversar com outros credores e analisar diferentes tipos de empréstimo.

Eis uma lista dos documentos necessários para entrar com o pedido de empréstimo:

• verba para a legalização do imóvel;
• contrato de compra e venda assinado pelo comprador e pelo vendedor;
• número do seguro social dos candidatos ao empréstimo;
• endereço completo da residência nos últimos dois anos, incluindo o nome e o endereço completos dos proprietário do imóvel nos últimos 24 meses;
• nome, endereço e valor da renda total recebida de todos os empregadores nos últimos 24 meses;
• os dois últimos anos do formulário W-2;
• todos os contracheques do início do ano até a data presente;
• nome, endereço, número da conta, valor das prestações e saldos atuais de todos os empréstimos e contas de crédito;
• nome, endereço, número da conta e saldo de todas as contas, incluindo conta corrente, poupança, ações, títulos, etc.;
• extrato dos últimos três meses das contas concorrentes e de investimento;
• se você quiser incluir os recebimentos de pensão alimentícia, leve uma cópia dos registros judiciais que mostrem a comprovação dos pagamentos.

Custos do financiamento

Obter um empréstimo para a compra da casa própria custa mais do que as prestações mensais. Uma vez que o contrato é assinado, o processo de legalização envolverá pessoas e eventos. Os custos finais são todas as despesas associadas ao trabalho desse pessoal, impostos e seguros que precisam ser pagos quando o empréstimo é fechado.

A quantia necessária para cobrir os custos de fechamento varia bastante de acordo com a região. Se você mora em uma área de elevada tributação, por exemplo, a legalização será mais cara. Os corretores, os mutuantes e os advogados também cobram valores diferentes, conforme o mercado em que estão inseridos. Normalmente, são desembolsados de 3 a 6% do valor total do empréstimo para pagar as custas legais; ou seja, de US$ 3 mil a US$ 6 mil para um empréstimo de US$ 100 mil.

Obviamente, pode-se pesquisar os preços e negociar as taxas. O ato aprovado pelo congresso americano - Real Estate Settlement Procedures Act - exige que os credores forneçam uma estimativa real desses custos no prazo de três dias após dar entrada no pedido de empréstimo. Como você pode ver na lista abaixo, existem muitas tarifas e talvez você possa convencer o credor a diminuí-las ou até não cobrar algumas delas. Também pode tentar negociar com o vendedor do imóvel para que ele pague alguns custos da legalização.

As taxas dos serviços envolvidos no fechamento do empréstimo abrangem três categorias: o custo do empréstimo, os encargos da transferência de propriedade e os impostos pagos aos governos estadual e local.

• Taxa de processamento - tarifa cobrada pelo credor para cobrir os custos iniciais do processamento do empréstimo. Isso inclui taxas de adesão e taxas de acesso aos relatórios de crédito. Normalmente as tarifas variam de US$ 400 a US$ 550. Quando for comparar os preços, deve-se estar atento a um detalhe: às vezes, a taxa do relatório de crédito vem separada do custo do processamento.
   
• Taxa de avaliação - como o mutuante quer ter a certeza de que a propriedade vale o que ele está pagando, é necessário fazer uma avaliação do imóvel. Uma avaliação compara o valor da propriedade a propriedades semelhantes no mesmo bairro. Esse serviço é realizado por avaliadores independentes e geralmente custa em torno de US$ 250, dependendo do preço do imóvel.
   
• Taxa de administração - além das taxas de adesão e de processamento, o credor também pode cobrar uma taxa de administração, que cobre os custos adicionais da preparação do financiamento. Essa taxa pode ser fixa ou ser um percentual sobre o empréstimo. Neste caso, o "ponto de desconto" está normalmente disfarçado. Isso altera as implicações tarifárias e os custos, logo, não se deve esquecer de perguntar ao credor sobre essa taxa.
   
• Pontos de desconto - ao comprar pontos de desconto adquire-se uma redução na taxa de juros. Um ponto de desconto equivale a 1% do empréstimo total. Os pontos de desconto são pagos, ou na aprovação do empréstimo ou no fechamento deste. Comprá-los pode reduzir o pagamento de juros durante o empréstimo, logo, deve-se informar mais a respeito quando se estiver procurando um financiamento. Alguns credores permitem que se acrescente o custo dos descontos ao financiamento ou o pague de antemão. Também se pode deduzir os descontos do imposto de renda.
   
• Taxa de preparação da documentação - essa taxa pode ser incluída na adesão ou nos custos advocatícios. Ela corresponde à preparação de alguns documentos necessários. Em geral, representa uma taxa fixa, mas também pode ser cobrada como um percentual sobre o valor do empréstimo, normalmente menos do que 1%.
   
• Custas advocatícias - essas custas cobrem a redação de documentos e garantem que tudo saia de acordo com a lei. O seu advogado irá representar os seus interesses e talvez esteja presente ou ajude, no fechamento. O advogado recolhe todas as tarifas, transfere a escritura para o nome do comprador, paga os impostos e contas afins, paga os seus próprios serviços e custos legais e dá o resto do dinheiro para o vendedor. As custas advocatícias podem variar de US$ 500 a US$ 1 mil (talvez um pouco mais), dependendo do valor de venda da propriedade e da complexidade envolvida no processo.
   
• Inspeções da casa e jardins - o credor possivelmente exigirá que o imóvel seja inspecionado a fim de garantir que a estrutura é segura e que a casa não está infestada de cupins ou outros insetos destruidores. Talvez também seja interessante testar a água, caso o imóvel tenha abastecimento próprio e não público. Em algumas áreas, o teste mede apenas a quantidade de água disponível na casa ao invés de avaliar a qualidade. Nesse caso, é bom verificar a qualidade também.
   
• Seguro contra acidentes à propriedade - é necessário estar com a apólice em mãos (e com o primeiro ano do prêmio já pago) na hora do fechamento, pelo menos é assim que funciona na maioria dos estados. Esse seguro protege o investimento no caso de a sua casa ser destruída.
   

  Riscos ocultos (não encontrados na pesquisa extensiva dos registros públicos) falsificação; fraude ligada à execução dos documentos; má influência do outorgante ou do testamenteiro; falsa apresentação daqueles que se passam por donos do imóveis; apresentação incorreta do estado civil do outorgante; omissão de herdeiros; testamento inválido; interpretações errôneas de vontade e lealdade; condução do procedimento por um menor; nascimento de herdeiros após a realização do testamento; inspeções inadequadas; descrições legais incorretas; não entrega da escritura; omissão de reivindicações não satisfeitas no registro; escritura feita por advogados incompetentes; confusão ocasionada por semelhança de nomes; direitos de ex-cônjuges ou antigos donos; indexação incorreta; erros de escrituração dos documentos legais; entrega da escritura após o falecimento do outorgante. Fonte: Investor's Title

• Seguro contra inadimplência - em caso de entrada inferior a 20% do valor do imóvel, será exigido um seguro contra inadimplência. Isso protege o credor no caso do não pagamento das prestações. Os prêmios normalmente fazem parte do pagamento mensal e são transferidos para a mesma conta caução dos impostos e do seguro contra acidentes. Deve-se pagar esses prêmios até atingir a exigência de 20 ou 25% ou pode continuar pagando o seguro enquanto durar o empréstimo (veja a próxima seção para mais detalhes sobre o seguro contra inadimplência).
   
• Inspeções - alguns credores vão exigir que o imóvel seja inspecionado por empresas independentes a fim de assegurar que não houve nenhuma alteração, como novas estruturas ou invasões na propriedade, desde a última inspeção. As inspeções costumam variar de US$ 250 a US$ 500.
   
• Juros pré-pagos - embora o primeiro pagamento não deva ocorrer antes de seis ou oito semanas, os juros começam a ser contabilizados desde o dia da assinatura do contrato. O credor calcula os juros correspondentes à fração do mês anterior à primeira prestação oficial. Talvez isso implique no pagamento desses juros a vista, como parte dos custos legais. Devido a isso, seria uma boa estratégia planejar o fechamento para o final do mês a fim de reduzir o montante de juros pago a vista.
   
• Taxa para registro em cartório - essa despesa paga o tabelião para reconhecer a escritura e o financiamento e fazer mudanças no faturamento para o cálculo do imposto de renda. A taxa gira em torno de US$ 50, mas varia de acordo com a área.  

• Taxas de investigação do título de propriedade - uma investigação do título de propriedade verifica se a pessoa que se diz dona do imóvel é o legítimo proprietário. A empresa que realiza a investigação examina registros públicos como escrituras, certificados de óbito, sentenças judiciais, penhores, contestações de testamentos e outros documentos que possam afetar os direitos sobre a propriedade. Esso é um passo importante ao se fechar um empréstimo, pois assegura que não há nenhuma reivindicação externa sobre o imóvel. As taxas cobradas pela investigação são, em geral, baseadas em uma porcentagem do custo da propriedade. Normalmente, variam de US$ 300 a US$ 600, dependendo da área.
   
• Seguro de domínio de propriedade imobiliária - esse tipo de seguro é acionado apenas no caso de erros por parte da empresa que realiza a investigação do título ou se existir alguma informação que não estava disponível nos registros públicos. Ele evita que se pague um empréstimo sobre um imóvel que não pertence lhe mais. Esse seguro possui apenas uma taxa que assegura a propriedade por todo o período que o proprietário e seus herdeiros a detiverem (em geral custa de 0,2 a 0,5% do valor do empréstimo para o credor e de 0,3 a 0,6% para o comprador). É um dos tipos de seguro mais barato. Se o proprietário anterior detinha esse seguro há poucos anos, pode-se reemiti-lo, já que o custo seria menor.
   
• Impostos de fechamento- dependendo do estado em que se mora, pode-s e ter que pagar de três a oito (ou mais) taxas mensais pelo fechamento ou colocar o dinheiro em uma conta para realizar os pagamentos ao longo do ano. Isso inclui o rateamento dos impostos da escola, impostos municipais e outras obrigações. Em alguns casos, pode-se dividir a despesa com o vendedor baseado no prazo de vencimento desses encargos. Por exemplo, poderiam ser pagos apenas os impostos dos meses seguintes ao fechamento e o vendedor todos aqueles com vencimento anterior à data de fechamento.

Há uma diferença se o seu empréstimo foi concedido pela FHA ou pela VA. Por exemplo, os credores que oferecem tais financiamentos exigem a inspeção do imóvel, requerem que os vendedores paguem pontos de desconto e não cancelarão o seguro contra inadimplência até que 20 ou 25% do imóvel seja pago.

O seguro contra inadimplência pode ajudar a conseguir a casa própria, permitindo um pagamento de entrada inferior aos 20% habituais. Isso é particularmente vantajoso para compradores jovens que ainda não tiveram oportunidade de economizar, mas querem desfrutar da casa própria e dos benefícios tarifários. O seguro contra inadimplência garante o pagamento do empréstimo caso não seja possível fazê-lo. É uma proteção para o credor que está assumindo um grande risco ao emprestar para alguém que detém uma pequena parte do patrimônio. Os mutuantes aprenderam com a experiência e através de pesquisa que há uma correlação entre o montante de dinheiro que o mutuário coloca em uma casa e a taxa de inadimplência dos empréstimos. Quanto maior a entrada, menor o risco de inadimplência.

Aqui está um exemplo de como isso funciona: se um casal tem US$ 10 mil no banco, então ele pode comprar uma casa de US$ 50 mil, se tiver que dar uma entrada de 20%. Caso não seja necessário pagar 20% de entrada, então os US$ 10 mil podem representar uma entrada de 10% de uma casa no valor de US$ 100 mil ou 5% de uma casa no valor de US$ 200 mil. Se o casal optar pelo imóvel mais caro, será necessário fazer um seguro contra inadimplência. Os custos do seguro são baseados no valor total do empréstimo. Para um empréstimo de US$ 100 mil com uma entrada de 10%, o custo médio do seguro sai por US$ 40 ao mês.

Em 1998, o ato aprovado pelo congresso - Homeowners Protection Act - estabeleceu regras para os financiamentos imobiliários feitos a partir de 29 de julho de 1999, exigindo que o seguro contra inadimplência fosse automaticamente suspenso após ter alcançado 22% do direito sobre o patrimônio do imóvel, baseado no valor original da propriedade. Também é possível solicitar a isenção do pagamento do seguro quando se atinge 20%, caso o financiamento tenha sido feito após a data mencionada acima. Se o empréstimo foi concedido antes dessa data, pode-se pedir o cancelamento do seguro uma vez que se tenha alcançado a marca de 20%, mas pela lei o credor não é obrigado a fazer o cancelamento.

Existem determinadas condições que fazem do empréstimo uma exceção: por exemplo, se não se está em dia com os pagamentos, se o empréstimo é considerado de "alto risco" ou se o mutuante possui outras pendências relacionadas à propriedade.

Alguns estados possuem leis no que tange à suspensão do seguro contra inadimplência para os financiamentos realizados antes de 29 de julho de 1998.

Os financiamentos realizados pelos bancos e financeiras são geralmente vendidos no mercado secundário a fim de proporcionar capital para que os credores possam fazer mais financiamentos. Quanto mais empréstimos um credor fizer, mais dinheiro ele conseguirá, pois a maior parte da receita vem das taxas, dos pontos de desconto e de outras cobranças associadas ao empréstimo.

Os maiores compradores de financiamentos no mercado secundário são as empresas subsidiadas pelo governo: a Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) e a Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). Essas empresas foram criadas mediante um alvará do congresso com o objetivo de tornar os financiamentos imobiliários factíveis para um número maior de pessoas com rendas médias e baixas. Hoje elas são empresas privadas. Tanto a Freddie Mac quanto a Fannie Mae fazem exigências específicas que devem ser atendidas, caso os bancos e financeiras queiram vender os empréstimos no mercado secundário.

Elas compram os financiamentos dos credores e os vendem no mercado de títulos. Isso proporciona aos credores mais recursos que serão usados para a concessão de mais empréstimos. Esses financiamentos securitizados oferecem um bom retorno aos investidores.

O limite de empréstimo tanto pela Freddie Mac quanto pela Fannie Mae é de aproximadamente US$ 300 para casas em áreas menos urbanas nos Estados Unidos. Isso é o que define um empréstimo "convencional", do qual tanto se ouve falar. Os empréstimos acima desse patamar são chamados de jumbos e geralmente apresentam taxas de juros maiores. Os limites mudam anualmente de acordo com a pesquisa de preços das casas em áreas menos urbanas realizada pela Federal Housing Finance Borad no mês de outubro.

Não pagar as prestações do empréstimo implica em perda da propriedade. Significa que é bem provável que o imóvel seja hipotecado. A execução da hipoteca implica que o credor pode se apossar do imóvel e vendê-lo a fim de conseguir o dinheiro emprestado de volta. Tecnicamente, a execução da hipoteca é um procedimento legal que ocorre em caso de inadimplência.

De acordo com o U.S Department of Housing and Urban Development - HUD, conversar com o credor e possivelmente com uma agência de assessoria em habitação é o que deve ser feito. Veja abaixo algumas alternativas.

• Hipoteca especial - significa que se pode negociar com o credor um novo plano de pagamento que se ajuste a situação financeira do mutuante. Às vezes, pode-se ter perdido o emprego ou uma outra fonte de renda. O credor pode reduzir ou suspender temporariamente o pagamento das prestações.
   
• Modificação do financiamento - se o mutuante está se recuperando de um problema financeiro e possui hoje uma renda menor, poderá refinanciar o empréstimo ou prolongar o número de períodos das prestações.
   
• Reclamação parcial - pode-se obter um empréstimo sem juros junto ao HUD a fim de colocar seus pagamentos em dia. Essa opção exige uma qualificação especial.
   
• Venda pré-hipoteca - se o valor do imóvel foi avaliado em pelo menos 70% do valor devido, então pode-se vender a propriedade para saldar o empréstimo. O preço de venda tem que ser no mínimo 95% do valor avaliado e além disso, existem outras exigências para a qualificação.
   
• Escritura no lugar da execução da hipoteca - pelo fato de a hipoteca comprometer o crédito, talvez o mutuante queira "dar" a propriedade ao credor a fim de evitar problemas de crédito associados à hipoteca. De novo, existem outras exigências para a qualificação.

Maneiras de economizar dinheiro

• Negocie antes de fechar negócio - pode-se tentar negociar com o credor para conseguir uma taxa melhor ou a retirada de algumas tarifas (especialmente as taxas de preparação ou custas advocatícias do mutuante). O verdadeiro custo do empréstimo envolve a avaliação, o processamento, o seguro contra inadimplência, o relatório de créditos e a inspeção. O credor não ganha dinheiro em cima de nenhuma dessas taxas, todas as outras vão direto para o bolso dele. Para informações adicionais sobre o quanto um corretor ganha com um empréstimo, leia "Real Costs of a Loan through a Mortgage Broker" - custos reais de um empréstimo através de um corretor de imóveis e "Secret Methods that Drive up the Cost of Your Home Purchase" - métodos secretos que conduzem os custos da aquisição de sua casa própria no Credit Infocenter.
   
• Escolha o financiamento certo - um empréstimo em 30 anos com taxas fixas é o mais caro de todos, A MENOS QUE se pretenda morar muitos anos na casa. Deve-se pensar no tempo de moradia e escolher o financiamento que faz mais sentido e oferece as menores prestações durante o período.
   
• Pagamentos extras - pagamentos adicionais contam direto no débito do valor do principal do empréstimo. Isso significa que o saldo devedor é reduzido pelo montante extra que é pago e, assim, o volume de prestações diminui. Ao fazer isso, há uma redução considerável da dívida. De fato, pode-se reduzir o empréstimo em uns dez anos apenas pagando um pouco mais todo ano.
   
• Pagamentos quinzenais - assim como os pagamentos extras, pagar as prestações a cada quinze dias ao invés de mensalmente também reduz a duração do empréstimo. O que essa programação faz é estabelecer pagamentos extras a cada ano sem a "sensação" de estar pagando mais. Com esse sistema, financiamentos em 30 anos com taxas fixas são quitados em vinte e três anos e meio, aproximadamente.
   
• Evite o seguro contra inadimplência - deve-se tentar realizar uma entrada de no mínimo 20% para não ter que pagar o seguro contra inadimplência. Se você já está pagando um, fique atento para o quanto detém de patrimônio a fim de que possa cancelar o seguro após alcançar os 20%.
   
• Certifique-se de que os pontos de desconto fazem com que você poupe dinheiro - em alguns casos, comprar pontos economiza dinheiro. O Quicken (programa avançado para organizações financeiras, contabilidade e relatórios de imposto de renda) possui uma calculadora de pontos que mostra como os pontos podem ter impacto na taxa de juros da sua prestação mensal. Deve-se ter certeza de que o valor que se está pagando será devolvido dentro do tempo em que se planeja morar na casa.

Você pode pensar que os financiamentos imobiliários existem há centenas de anos, afinal de contas, como alguém conseguiria se dar ao luxo de comprar uma casa? Entretanto, os financiamentos imobiliários surgiram apenas nos anos 30 e não foram os bancos que tiveram a idéia e sim, as companhias de seguro. Ao conceder empréstimo, essas ousadas empresas não tinham o intuito de fazer dinheiro por meio de tarifas ou juros, mas de conseguir se apropriar dos imóveis, caso os tomadores não honrassem os pagamentos.

Os financiamentos começaram a funcionar da maneira como são hoje apenas em 1934. A Federal Housing Administration desempenhou um papel muito importante nesse aspecto. A fim de tirar o país da depressão econômica, a FHA deu início a um novo tipo de empréstimo voltado para o público que não conseguia um financiamento através dos programas existentes. Naquela época, somente 4 em 10 famílias eram proprietárias. Os empréstimos habitacionais eram limitados a 50% do valor de mercado do imóvel e os pagamentos eram feitos ao longo de três a cinco anos, terminando com um pagamento "balão". Um empréstimo de 80%, naquele tempo, significava que a entrada era de 80% (e não o financiamento). Diante de tais condições, não é de se admirar que a maioria dos norte-americanos vivesse de aluguel.

A FHA criou um programa que diminuía as exigências para a entrada. Ela instituiu programas que ofereciam empréstimos no valor de 80% do imóvel (às vezes até mais). Isso forçou os bancos comerciais e as financeiras a fazerem o mesmo, criando muito mais oportunidade para o americano da classe média adquirir um imóvel.

Também lançou a tendência de qualificação do crédito pessoal, baseando-se na real capacidade das pessoas pagarem de volta o empréstimo, e não no tradicional "conheço alguém".

Ela aumentou o período de empréstimo. Ao invés do tradicional empréstimo de 5 a 7 anos, passou a oferecer financiamentos em 15 anos e, por fim, estendeu o prazo para 30 anos, conforme temos atualmente.

Outra área em que a FHA se envolveu foi na qualificação para a construção da habitação. No lugar de simplesmente financiar qualquer imóvel, ela instituiu padrões de qualidade que as casas deveriam satisfazer para que houvesse qualificação para a obtenção do empréstimo. Esse foi um passo inteligente: ela não queria conceder um empréstimo que ultrapassasse o tempo de construção. Isso deu início a uma nova tendência que os bancos comerciais e financeiras acabaram seguindo.

Antes da FHA, as prestações consistiam apenas no pagamento dos juros e ao fim do empréstimo era realizado um pagamento balão correspondente ao valor total do saldo devedor. Essa foi uma das razões pelas quais as hipotecas se tornaram tão comuns. A FHA estabeleceu amortizações para os empréstimos, o que implicava que as pessoas tinham que fazer pagamentos incrementais junto com os juros, de modo a reduzir gradualmente o valor do empréstimo até que ele fosse completamente quitado.