Como fiscalizar a
administração do seu condomínio
Para saber o destino que é dado ao seu
dinheiro, você deve conhecer com detalhes os gastos mensais com salários, contas
de água e luz e com a administradora
Morar em um apartamento pode ser mais seguro do que morar em uma casa, mas
também pode trazer dores de cabeça, principalmente no que diz respeito ao
condomínio. Por isso, é preciso conhecer os mecanismos da administração de algo
que, como o próprio nome diz, é o "domínio de alguma coisa em conjunto com
alguém".
Os condomínios podem ser administrados de duas formas: por um síndico ou uma
administradora.
O síndico pode ser qualquer um dos condôminos (mesmo alguém que more de aluguel)
ou uma pessoa estranha ao prédio. Ele deve ser eleito em uma assembléia
convocada para esse fim. O mandato do síndico dura dois anos, podendo ser
reeleito.
Cabe ao síndico administrar e cuidar das questões que sejam de interesse comum a
todos os moradores do prédio, contratar empregados, como zelador, porteiro,
jardineiro, faxineiro, etc. Ele também tem o poder de exigir o cumprimento das
normas do condomínio e daquilo que for decidido pelas assembléias e representar
o condomínio em questões judiciais. Na maioria dos casos, o síndico é dispensado
de pagar as despesas condominiais.
A administradora é uma firma particular contratada pelo síndico, com a aprovação
da assembléia, para cuidar da burocracia do condomínio (cobra as contas, faz
balanço, convoca assembléias, cuida da contratação de empregados, etc.). Existem
condomínios que não contratam administradora. Nesse caso, os próprios condôminos
cuidam das contas do prédio, assessorados por algum profissional como advogado
ou contador.
Antes de se contratar uma administradora de condomínios, porém, deve-se fazer
uma pesquisa prévia, consultando conhecidos e o cadastro de reclamações do
Procon, alerta a advogada Maria Inês Dolci, do Instituto Brasileiro de Defesa do
Consumidor (Idec). "Deve-se também verificar, com antecedência, o modo de a
administradora trabalhar, analisando o contrato, que estipula seus direitos,
deveres e funções."
Se os serviços da administradora não estiverem dando bons resultados, a empresa
pode ser trocada. Essa decisão deve partir do Conselho Consultivo (formado por
condôminos que assessoram o trabalho do síndico) e deve ser comunicada em
assembléia.
Relatório
Independentemente de como o condomínio é administrado, porém, Maria Inês lembra
que o fundamental é que todos os moradores participem. "Todos devem participar
das assembléias, mesmo os locatários, que não são donos do apartamento",
explica. Até porque, se não participa, o condômino não tem o direito de reclamar
depois, se não concordar com alguma decisão tomada em sua ausência.
A advogada atenta para a importância de se acompanhar a relatoria mensal dos
gastos, para que se saiba os valores reais das despesas efetuadas. "A
administradora deve ter mecanismos de passar para o condômino a relatoria
mensal. Deve-se deixar clara a quantidade do dinheiro que saiu, para que ele foi
utilizado, etc."
Os conselheiros têm acesso às pastas nas quais constam todas as despesas feitas,
detalhadamente. Segundo Maria Inês, esses documentos podem ser solicitados por
qualquer condômino e devem ser colocados à sua disposição. "Afinal, tratam do
dinheiro que está saindo do bolso do consumidor."
O advogado Carlos Cotrim, especializado em condomínios, concorda: "É preciso
prestar atenção no demonstrativo das despesas mensais, para se aferir como está
a administração do prédio." Cotrim diz que as despesas de um condomínio, em
geral, se resumem em quatro principais: os gastos com funcionários, água, luz e
com a administradora.
No que diz respeito às despesas com pessoal, deve-se verificar os salários, as
horas extras e folgas dos funcionários. "Às vezes, há um excesso de pessoas
fazendo horas extras, por exemplo, e não há um escalonamento adequado disso."
Ele lembra que quando o zelador substitui outro funcionário, por exemplo, ele
está fazendo hora extra e, como o seu salário é o maior do condomínio, isso faz
diferença nas despesas. Assim, nessas situações ele pode ser substituído por um
funcionário que ganhe salário menor. "Ter um funcionário fazendo horas extras,
às vezes, é mais custoso do que contratar um novo."
Comparar o edifício com outro de mesmo porte também pode ser um caminho para
saber se a administração tem sido feita de forma correta, de acordo com Cotrim.
"Pode-se comparar sob alguns aspectos, como o valor que se paga à
administradora, o salário dos empregados e o preço do material de limpeza."