Aluguel - A denúncia antecipada do contrato de locação  

Acresça-se, ainda, o fato de que essa perda, normalmente, era ainda maior na medida em que grande parte dos contratos de locação, sobretudo aqueles de natureza residencial, tinham periodicidade de reajuste de aluguel semestral, sendo poucos os casos, mesmo entre locações não-residenciais e comerciais, com períodos de atualização inferior à trimestralidade. Tal situação resultava, invariavelmente, em enorme prejuízo para os locadores, que sequer recebiam o primeiro aluguel da locação e de cada novo período reajustado em valores plenos, atualizados, pela razão já antes apontada dos pagamentos vencidos. Além disso, e pelo recrudescimento dos índices de inflação a cada mês, recebiam os locadores, com desvalorização muito maior, os valores dos demais meses, até o momento do próximo reajuste contratualmente previsto.

Tal onerosidade excessiva levava os locadores, após o término do prazo dos contratos, e em razão da impossibilidade de conseguir um acordo honroso para atualizar o aluguel, quase que invariavelmente, à propositura de demandas judiciais objetivando o desalijo dos locatários, com fundamento na denúncia vazia, para, depois de ultimados os despejos, celebrar novas locações aos preços de mercado.

Todavia, nos dias de hoje, considerada a nova realidade econômica após os ajustes decorrentes do Plano Real, com a queda vertiginosa da inflação que assolava a moeda nacional, afligia o país e estava necessariamente inserida em todas as propostas, contratos e obrigações de então, o proprietário se vê obrigado a adequar-se à ´lei da oferta e da procura´ -- é sabido que a oferta é hoje bem maior do que a procura - para manter o seu imóvel alugado, sob pena de enorme prejuízo, eis que a vacância de cada imóvel resulta em perdas geradas não só pela falta de recebimento do aluguel, bem como dos pagamentos de encargos de condomínio, IPTU, água, telefone, luz, seguro de incêndio e outros, que, normalmente suportados pelos locatários, passam, em tais períodos, a ser pagos pelos locadores.

Se assim não procede o locador, ajustando-se ao mercado, corre o sério risco de perder seu locatário justamente em razão do aumento considerável da oferta de imóveis, preferindo o locatário, às vezes, dependendo da onerosidade da locação que esteja suportando em comparação com outras que são oferecidas, e na hipótese de irredutibilidade do locador para eventual composição, até mesmo submeter-se à regra legal, normalmente ajustada em cada avença, e quebrar antecipadamente o contrato em vigor a prazo determinado, pagando uma multa em favor do locador.

E é exatamente essa devolução antecipada do imóvel pelo locatário de contrato que esteja vigorando a prazo determinado, que tem gerado acesas controvérsias nos Tribunais do País, em razão dos exagerados valores, às vezes até exorbitantes, previstos pelos contratos à título de multa compensatória para a incidência da cláusula que autoriza o locatário à denúncia antecipada da locação a prazo determinado. Essa distorção mais se acentua nos contratos de natureza não-residencial, onde se agrupam, também, aquelas locações destinadas às atividades do comércio e da indústria.

Justamente porque são diferentes as posições do dono do imóvel e do locatário é que a própria Lei do Inquilinato, na sua parte geral, estabelece, no artigo 4O, que: "durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado", prevendo diversamente para o locatário que: "o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no artigo 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada", sendo certo, ainda, que ficará liberado de pagar multa se ocorrerem as hipóteses relacionadas no parágrafo único do referido artigo: "o locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregado, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquelas do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência."

Verifica-se, assim, que a lei prevê que a multa será pactuada no instrumento locatício, e, na sua falta, a que vier a ser judicialmente fixada.

Como se vê da leitura dos dispositivos legais acima transcritos, a Lei do Inquilinato não prevê o valor da multa que o locatário deverá pagar para a rescisão antecipada do contrato de locação, ficando a sua fixação a critério exclusivo das partes contratantes, com a única ressalva que se constituí no princípio de direito de que o seu valor não exceda aquele da obrigação principal, de modo que, muitas vezes, estabelecem os contratos que o valor da multa corresponderá ao somatório dos meses remanescentes para o término do prazo determinado da locação, cláusula penal essa que, obviamente, pela sua evidente onerosidade excessiva, frustra qualquer pretensão no sentido de desocupação antecipada do imóvel locado.

Parece-nos que a multa correspondente à totalidade dos alugueres vincendos não é consentânea com a intenção do legislador ! De fato, a regra legal é nitidamente protetiva do locatário que, por qualquer motivo, não possa cumprir o contrato como pactuado, e a multa estabelecida em lei há de ser compensatória para o locador, mas não verdadeiro locupletamento deste em desfavor do locatário, já, naquele momento, tão atrapalhado com a própria existência da locação. Na esteira dessa preocupação, cuidou a lei, ainda, de minorar as perdas do locatário na hipótese da devolução antecipada do imóvel, tanto que vinculou a sua fixação à regra do artigo 924 do Código Civil, que prevê valores decrescentes na proporção do maior tempo de efetiva relação contratual mantida.

Pensamos, assim, que a previsão que com vezo se encontra nos contratos, de que a multa seja igual ao valor dos alugueres do tempo restante da locação, está ferindo frontalmente os objetivos da lei, o que torna tais disposições nulas de pleno direito, sem capacidade de produzir eficácia no mundo jurídico, principalmente por sua flagrante abusividade, ainda mais evidente nos dias de hoje quando vigora em nosso ordenamento jurídico o Código de Proteção e Defesa do Consumidor, que, independentemente de ser a relação jurídica locatícia de consumo ou não - discussão essa que não se insere no contexto do presente artigo --, poderá ser sempre aplicado, não só em função da regra de extensão nele prevista, como, também, devido a sua natureza abrangente, considerado por juristas de escol e vanguarda como uma SOBRE-ESTRUTURA JURÍDICA MULTIDISCIPLINAR.

Por isso é que, na prática, os valores escorchantes a título de multa penal compensatória, para as hipóteses de denúncia antecipada das locações, vêm sendo questionados pelos locatários no Judiciário, à luz do artigo 924 do Código Civil, que assim dispõe: "quando se cumprir em parte a obrigação, poderá o juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora, ou de inadimplemento."

Tal realidade revela a ineficiência de cominar multa excessiva, com o objetivo claro de impedir que o locatário exerça uma faculdade que a própria lei lhe confere, de devolver o imóvel antecipadamente, sem falar no desrespeito aos termos da própria lei, à intenção do legislador claramente manifestada na norma e no enorme e desnecessário desgaste das partes contratantes.

Dada a natureza da multa aqui enfocada, típica cláusula penal compensatória, que dispensa a prova do prejuízo sofrido para ensejar a sua cobrança, bastando apenas aquela que se refere ao inadimplemento, foi salutar a posição dos legisladores no sentido de não estabelecer, de imediato, o valor ou mesmo o percentual da multa, deixando ao bom senso das partes a sua fixação.

O que entretanto não se vê, na prática, na letra fria da grande maioria dos contratos, é esse bom senso. Em tese, ninguém melhor do que as próprias partes para avaliar, de forma equilibrada e não onerosa, os prejuízos que podem advir de um inadimplemento das obrigações contratualmente previstas.

Contudo, o hábito do locador brasileiro de ajustar as locações com cláusulas leoninas e excessivamente onerosas, em razão da extrema proteção que a legislação dava aos locatários, acabou por distorcer, de uma maneira geral, a redação dessa cláusula, e o feitiço acabou virando contra o feiticeiro, porque todas essas questões, que o bom senso de ambos poderia ter resolvido, acabaram desaguando no Judiciário, em prejuízo conjunto das partes e do próprio Judiciário, já tão assoberbado !!!

Assim, na prática, pretendendo o locatário valer-se da denúncia antecipada da locação e encontrando resistência do locador em relação a essa intenção e ao recebimento das chaves, recusando este receber multa razoável - que reputamos, de uma maneira geral, como sendo aquela que corresponda a três vezes o valor do aluguel vigente, como aliás vem sendo reconhecido pelos próprios Tribunais --, caberá ao mesmo ajuizar ação de consignação em pagamento do imóvel (rectius: das chaves) e do respectivo valor da multa contratualmente ajustada, se razoável, ou, na hipótese contrária, do valor que considerar justo diante da ponderação do caso concreto, que deverá levar em conta, sobretudo, o tempo ainda restante para o final da avença locatícia.

Vale ressaltar, ainda, que muitas vezes os contratos de locação estabelecem uma mesma multa para a hipótese aqui versada e para aquelas que se constituem em infração contratual. Existe evidente diferença entre a natureza jurídica dessas duas situações e, conseqüentemente, da multa que devem ensejar, eis que aquela que se refere à devolução antecipada do imóvel pelo locatário consiste no exercício de um direito previsto em lei e não na ocorrência, pura e simples, de uma infração contratual. Daí a nossa recomendação para que o contrato preveja, separadamente, multa específica para cada uma dessas hipóteses, sobretudo porque aquela que diz respeito à devolução antecipada do imóvel, antes de findo o prazo contratual, estará, na forma do artigo 924 do Código Civil, sujeita à redução proporcional em relação ao tempo de locação decorrido.

Feitas essas considerações, frise-se que o fundamental, para evitar contratempos e demandas desnecessárias, é que as partes tenham sempre em mente aquela famosa máxima: é sempre melhor um mau acordo do que uma boa briga. Portanto, a melhor maneira de encerrar um contrato de locação que esteja vigendo a prazo determinado será por intermédio de acordo, que nascerá do consenso das partes.

No entanto, como sabemos, nem sempre a alternativa suasória torna-se possível, de modo que, na sua impossibilidade, restará sempre a via judicial, que o locatário deverá buscar para que o juiz, através de seu poder cautelar genérico, possa restabelecer a comutatividade contratual, na forma do artigo 924 do Código Civil, arbitrando a multa de acordo com o caso concreto.

De qualquer maneira, o melhor será, sempre, que as partes prevejam, no momento da contratação, considerando as variáveis possíveis, prováveis e imagináveis, uma multa justa e equilibrada para a hipótese aqui tratada, evitando, assim, desentendimentos desnecessários quando for imprescindível aplicar a regra. Como é cediço, esses conflitos, que, em tese podem ser evitados, acabam desaguando no Judiciário, que, por já estar assoberbado, não consegue ser ágil no cumprimento da prestação jurisdicional e, como conseqüência, na solução das questões que lhe são submetidas, aumentando o dissabor de todas as partes envolvidas.