Imóveis - Antes de comprar imóvel, avalie qual forma de negócio é mais vantajosa
O processo de compra do imóvel é considerado por muitos brasileiros como a
realização de um sonho. Dessa maneira, para que o momento de felicidade não
acabe se tornando, futuramente, motivo de dor-de-cabeça e até de prejuízo, é
importante definir qual será o tipo de contrato firmado com a empresa ou pessoa
que venderá a casa ou apartamento.
O primeiro passo, segundo Josiclér Marcondes, do escritório Katzwinkel &
Advogados Associados, é avaliar se a construção possui dívidas. Por isso,
confira as certidões negativas de ônus reais; as negativas de débitos
tributários, federal, estadual e municipal; as de ações reipersecutórias; e, se
for imóvel em condomínio, a negativa das taxas condominiais e as negativas de
ações cíveis da Comarca onde está situado o imóvel.
Formas
Conferido esse detalhe importante, é necessário avaliar qual a formalização de
venda mais vantajosa. Veja:
Compra e venda à vista: forma mais conhecida para negócio, onde
vendedor e comprador firmam contrato por meio de escritura pública lavrada em
tabelionato. Para isso, é necessário fazer o registro no Cartório de Registro e
Imóveis. O pagamento das custas de escritura, de registro e do imposto de
transmissão "inter vivos" fica a cargo de quem adquire a casa ou o apartamento.
Contrato de compromisso: forma utilizada na venda imobiliária a
prazo, é um documento de compromisso no qual o vendedor promete transferir seu
imóvel ao comprador após receber a integralidade do preço combinado.
Neste caso, o imóvel continua sendo de propriedade do vendedor. Segundo a
advogada, somente após a quitação do preço, é que será lavrada a escritura
pública de compra e venda e a propriedade transferida ao comprador, quando
incidirá o imposto "inter vivos" e serão pagas as despesas de escritura e
registro ao Registro de Imóveis.
Escritura pública: uma segunda forma de contrato de compra e venda de
imóvel com pagamento a prazo é através de escritura pública com cláusula
resolutiva. Neste caso, o vendedor transmite a propriedade imobiliária ao
comprador, que assume a obrigação de quitar o preço em determinadas condições já
estabelecidas, sob pena de, não pagando o preço, perder a casa ou o apartamento.
Quando for feito o pagamento total, é necessário comprovar essa quitação no
Cartório de Registro de Imóveis, que dará baixa na situação sem emitir
escritura. Como há transmissão da propriedade, mesmo que o preço não tenha sido
pago à vista, o comprador deve recolher o imposto "inter vivos" e também as
custas de escritura e registro imobiliário.
Garantia Hipotecária: outra forma da compra e venda imobiliária para
pagamento parcelado é a venda com constituição de garantia hipotecária.
"Neste caso, vendedor e comprador firmam escritura pública de compra e venda já
estabelecendo a garantia hipotecária", explicou a advogada. Esta é a forma de
garantia mais utilizada pelos bancos que financiam a aquisição de imóveis. Neste
caso, há transmissão da propriedade imobiliária, incidindo o imposto "inter
vivos", as despesas de escritura e de registro imobiliário. O Registro de
Imóveis cobra o valor das custas para registrar a compra e venda e cobra mais
50% desse valor para registrar a garantia hipotecária.
Alienação fiduciária: neste caso, é lavrada escritura pública de
compra e venda, com constituição da garantia real da alienação fiduciária, em
favor do vendedor ou em favor de credor que empresta dinheiro ao comprador, para
pagamento do preço.
Segundo Josiclér, na alienação fiduciária, é o próprio imóvel alienado que
garante o pagamento do preço. No caso de pagamento total por parte do fiduciante/comprador,
o imóvel dado em garantia será liberado pelo fiduciário/credor, o qual, no prazo
de 30 dias da liquidação da dívida, deverá fornecer termo de quitação ao
fiduciante, sob pena de multa.
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