O mercado imobiliário brasileiro tem-se mostrado bastante
atrativo aos investidores, reflexo disso é o maior número de ações de empresas
do setor listadas na Bovespa. Mas nem só de ações é que os investidores podem
pegar uma carona nos ganhos do setor: pessoas físicas e jurídicas têm também a
opção de investir em CRIs, os Certificados de Recebíveis Imobiliários.
Estes papéis são, basicamente, títulos lastreados em créditos imobiliários que
são garantidos por imóveis e apresentam promessa de pagamento em dinheiro. Sendo
assim, ao adquirir um CRI, o investidor está adquirindo, na verdade, o fluxo de
recebimento de crédito concedido para a efetivação do empreendimento
imobiliário.
O papel das securitizadoras
Os CRIs são emitidos exclusivamente pelas companhias securitizadoras, que
transformam em títulos (CRIs) os créditos (recebíveis) imobiliários descontados
por originadores, os incorporadores imobiliários, instituições financeiras,
imobiliárias e etc. Este, portanto, é um processo de securitização, ou seja, um
fluxo de recursos é transformado em um instrumento negociável de renda fixa.
Neste contexto, os recebíveis imobiliários são qualquer tipo de crédito
decorrente de operação de venda e compra a prazo, ou financiamento e locação de
imóveis, sejam estes residenciais, comerciais ou industriais. Desta maneira,
permitem que um fluxo de recebíveis de médio ou longo prazo seja convertido em
ativos financeiros negociáveis à vista.
Investimento de renda fixa
As negociações destes títulos, muitas das quais realizadas no segmento de
mercado de renda fixa da Bovespa, o BovespaFix, são registradas na Cetip (Câmara
de Custódia e Liquidação), proporcionando maior transparência e segurança aos
investidores. A percepção geral é de que estes papéis são adequados a
investidores de perfil conservador e moderado.
Sendo assim, os CRIs podem ser considerados como títulos de renda fixa e, a
despeito de não serem emitidos com cláusula de correção monetária, podem ser
reajustados mensalmente com base na variação de índices de preços setoriais, ou
pela remuneração básica dos depósitos de poupança, desde seu prazo seja superior
a 36 meses.
Alternativa para evitar queda na rentabilidade
Os CRIs podem representar uma alternativa interessante de investimento para os
aplicadores que não queiram tomar grandes riscos para evitar uma queda
significativa na rentabilidade de seus investimentos, em função da tendência de
queda das taxas de juros no Brasil.
Embora uma parte significativa dos CRIs permita a aplicação somente para
investidores qualificados, ou seja, com possibilidade de investir acima de R$
300 mil, o investidor de menor porte tem algumas opções. A aplicação de valores
menores é permitida em CRIs que respeitem certas regras de concentração de
ativos.
Outra vantagem do CRIs é a isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas
sobre os rendimentos obtidos com esses títulos, a exemplo do que acontece na
caderneta de poupança.
Riscos são reduzidos, mas existem
Para negociar os papéis, o investidor deve ter conta em um dos bancos
custodiantes, mas informações sobre os CRIs disponíveis no mercado podem ser
encontradas no site da Bovespa, que disponibiliza informações sobre anúncios de
distribuição, prospectos, emissões em análise na CVM (Comissão de Valores
Mobiliários), além das classificações de risco das emissões e os fechamentos
diários dos papéis.
Vale lembrar, porém, que apesar de ser considerado um ativo para investidores de
perfil conservador a moderado, a operação ainda apresenta alguns riscos.
Analistas lembram que o risco de crédito da empresa locatária e o da própria
securitizadora são um dos riscos inerentes à operação.