Comprar um imóvel sem antes “investigar” a sua procedência pode trazer dores
de cabeça incontáveis para o consumidor. Entenda-se por problemas com a justiça.
No caso de o comprador não provar que adquiriu o imóvel sem saber da
existência da irregularidade, todo o ônus desse processo será destinado a ele,
tendo ainda de se submeter aos efeitos da decisão tomada pela justiça.
“O adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos
cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de
processos envolvendo o vendedor, dos quais possam decorrer ônus (ainda que
potenciais) sobre o imóvel negociado”, afirmou a ministra Nancy Andrighi,
relatora de um recurso cujo autor tentava evitar a perda do apartamento que
havia adquirido de um banco.
Problema
Em 1986, um casal do Rio de Janeiro teve um dívida executada pela CEF (Caixa
Economia Federal), que levou o apartamento a leilão. O Banco Morada S/A
arrematou o imóvel, no entanto, o casal entrou na Justiça e quase seis anos
depois conseguiu anular os efeitos da compra.
Mesmo com a sentença anulada, o Banco Morada assinou, já em 1996, contrato de
promessa de venda com outra pessoa, negócio este que foi concluído em 2001.
Anos depois, em 2007, o casal obteve decisão favorável à reintegração na
posse do imóvel e ao cancelamento de quaisquer registros de transferência da
propriedade para terceiros.
De acordo com o Código de Processo Civil, o comprador de um imóvel sob
litígio, sabendo ou não da irregularidade, deve responder pelas consequencias
judiciais que a compra pode trazer.
Segundo a ministra Nancy Andrighi, essa regra deve ser atenuada para se
proteger o direito do comprador que agiu de boa-fé, “mas apenas quando for
evidenciado que sua conduta tendeu à efetiva apuração da eventual litigiosidade
da coisa adquirida”.
Legislação
Desde 1985, para a transferência de imóveis em cartório, a legislação exige
que sejam apresentadas certidões sobre existência ou não de processos envolvendo
o bem objeto da transação e as pessoas dos vendedores.
“Não é crível que a pessoa que adquire imóvel desconheça a existência da ação
distribuída em nome do proprietário, sobretudo se o processo envolve o próprio
bem”, acrescentou a relatora. Ela disse ainda que “só se pode considerar de
boa-fé o comprador que adota mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua
aquisição”.