O investimento em imóveis é cultural no Brasil, mas isso não significa que as
pessoas não estejam sujeitas a cometer alguns erros na hora de aderir à
modalidade.
De acordo com o presidente do Creci-SP (Conselho Regional dos Corretores de
Imóveis), José Augusto Viana Neto, um dos erros dos investidores de imóveis é
ter uma avaliação distorcida quanto ao retorno que a aplicação pode
proporcionar.
“Se quero comprar um imóvel para revender, tenho de entender de liquidez, qual o
tempo de demora de venda, quanto tempo o dinheiro deve ficar aplicado, qual o
montante que estará aplicado e qual o retorno”, afirmou.
Ele completou: “Porque, se eu vou comprar para obter lucro, tenho de comprar
abaixo do valor do mercado para, no mínimo, vender no valor do mercado”. Esse
tipo de negócio, segundo Viana, se consegue quando se encontra alguém querendo
vender o imóvel com urgência, seja para mudar de cidade, para empreender etc.
“Quem compra pensando em vender em um preço acima do mercado não vai conseguir.
Só pela facilidade que a internet traz, tem muita informação, então todo mundo
sabe o preço”, completou, justificando a estratégia de comprar barato.
Locação
Um erro na compra de um imóvel para locação é não ficar atento às
características da unidade. De acordo com Viana, de nada adianta um imóvel
grande próximo ao metrô, por exemplo, onde tem muitos jovens e solteiros
querendo locar, e não famílias grandes.
“Tem de investir no perfil certo: um apartamento que seja na proximidade do
metrô não pode ter mais de dois dormitórios, porque há mais clientes neste local
para este tipo de imóvel”, afirmou o presidente do Creci-SP.
Na locação, segundo ele, um outro erro é tratar diretamente do contrato com o
inquilino e acabar misturando amizade com negócios. “Porque, se o inquilino
passa por aperto, ele faz apelo emocional. Já quando deixa em uma imobiliária, é
uma vacina contra esse apelo emocional”.
Documentação
Com o avanço da informática, ficou mais fácil falsificar alguns documentos,
inclusive os relacionados a um imóvel. Um dos erros que os investidores podem
cometer é não ficar atento a isso e acabar sendo alvo de um golpe.
Um dos documentos necessários é a certidão de ônus reais do imóvel, emitida pelo
cartório de registro de imóveis e que informa se há alguma restrição à fruição
de propriedade de um imóvel. Tal certidão declara, por exemplo, se o imóvel está
hipotecado ou penhorado.
Viana indica ainda que a pessoa peça documentos como a certidão de casamento dos
proprietários, para ver o regime de bens e se a venda é permitida; a certidão de
nascimento, porque se a pessoa está interditada judicialmente, aparece neste
documento; a certidão de débitos municipais do imóvel, para analisar o pagamento
do IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano); e a certidão do condomínio, para
saber se o pagamento desta conta está em dia.
Fora isso, um erro dos investidores é permitir que o antigo proprietário do
imóvel informe um valor menor na hora de declarar a venda, com o intuito de
pagar menos Imposto de Renda. Isso porque, quando o investidor for vender a
propriedade, também terá de fazer a mesma declaração e pode ter de arcar com
mais imposto por conta disso.
Mas o erro mais perigoso, segundo Viana, é a pessoa fazer contratos de gaveta,
ou aderir aos documentos informais. “A pessoa compra e não quer pagar uma
escritura porque fica muito caro. Aí, ela faz um instrumento particular para,
quando vender, passar direto do vendedor anterior para o comprador. Isso é
perigoso. Porque, se de repente o antigo proprietário morre, o imóvel entra no
inventário dele. Esses contratos de gaveta são perigosíssimos e ensejam a
sonegação fiscal”.
O lado emocional
De acordo com o vice-presidente do Secovi-RJ (Sindicato da Habitação),
Leonardo Schneider, quem está comprando um imóvel como forma de investimento tem
de tomar cuidado com o lado emocional.
Isso porque, como os imóveis hoje estão em destaque, por conta da valorização
que apresentaram nos últimos anos, muitos acreditam que é possível ganhar
dinheiro com eles de qualquer jeito, o que não é verdade. “Na hora de fechar, de
escolher, tem de ver a localização”, argumentou.
Ele completou: “Tem de escolher um imóvel que não seja no primeiro andar, tem de
ser um imóvel menor, que o prédio não seja velho, que não precise de manutenção,
porque eles têm mais liquidez”.
Schneider recomenda, a quem for vender, que opte uma boa orientação,
principalmente por conta da documentação.