Imóveis - Quando vale a pena comprar um imóvel como investimento 

Se você já cogitou a ideia de investir em imóveis, sabe o quanto é complexo fazer a melhor escolha. Optar por oportunidades que ainda estão na planta ou comprar um imóvel já construído? Encarar os juros do financiamento ou investir em fundos de renda fixa? As respostas não são simples. Afinal, envolvem diversas variáveis - algumas até intangíveis, como dizem especialistas. Entretanto, mesmo que o problema não seja apenas numérico, é possível tomar uma boa decisão desde que se esteja disposto a correr atrás de informações.

Para Alexandre Melão, sócio da imobiliária Drive, quando se fala em comprar um apartamento ainda na planta, por exemplo, um bom trabalho de pesquisa pode significar lucro para o investidor. Ao entrar em um financiamento com essa característica, já se tem a perspectiva de uma valorização que vai de 20% a 30% entre o início das obras e a entrega do imóvel (em média, um período de 25 a 30 meses).

Essa valorização, contudo, nem sempre torna a operação mais vantajosa. Se o investidor pretende comprar o imóvel para alugá-lo, escolher um já construído representa a possibilidade de obter receitas de locação a partir do fechamento do contrato. Neste caso, o primeiro ponto a ser considerado é o que se paga pelo financiamento. Ademar Larini, presidente da Credipronto, uma joint venture entre a empresa de consultoria imobiliária Lopes e o banco Itaú Unibanco, explica que, ao tomar uma decisão, é preciso comparar o aluguel com tudo o que está embutido em uma parcela de financiamento. "Há quatro componentes: a amortização do principal (o dinheiro emprestado para a compra do imóvel propriamente), as despesas com juros, o seguro e as demais tarifas", diz.

Tomemos como exemplo a compra de um imóvel de 66 metros quadrados já pronto, na zona oeste de São Paulo, avaliado em 220.000 reais. Dando uma entrada de 30% (aproximadamente 60.000 reais) e financiando o restante em 30 anos, o comprador deve pagar uma taxa efetiva prefixada de 10,5% ao ano. O valor das parcelas deve ser de aproximadamente 1.750 reais: 1.255 reais de juros, 417 reais de amortização, 53 reais de seguros e 25 reais de outras taxas.

Agora suponhamos que, depois de iniciar o financiamento desse mesmo imóvel, o dono resolva alugá-lo. Segundo informações da imobiliária Lello Imóveis, especializada em aluguéis, é possível cobrar cerca de 21 reais por metro quadrado nessa região - ou 1.400 reais mensais. Esse valor, portanto, é suficiente para o proprietário pagar os juros para o banco, o seguro e as taxas mensais, que somam 1.333 reais, mas a maior parte do valor do principal de 417 reais terá de sair mesmo de seu bolso.

Logo, o comprador só terá vantagem com esse negócio caso a valorização do imóvel nos próximos anos seja superior à remuneração que ele teria ao investir o dinheiro da entrada em um fundo de renda fixa, que apresenta baixo risco. Como esses fundos têm pagado uma remuneração líquida (já descontados os impostos e a taxa de administração) de cerca de 8% ao ano, o comprador ganharia 4.800 reais ao deixar aplicado os 60.000 reais que possui. Se o imóvel de 220.000 reais tiver uma valorização superior a 2,2% ao ano, será vantajoso deixar de ganhar 4.800 reais no fundo para comprá-lo.

Caso o comprador já possua os 220.000 reais no banco e não precise tomar o financiamento, a compra fica ainda mais vantajosa. Em um ano, o aluguel terá rendido 16.800 reais - contra 17.600 reais no fundo de renda fixa. Essa conta passa a ser favorável à compra com uma valorização anual de apenas 0,4% do imóvel escolhido.

Roseli Hernandes, gerente geral da Lello Imóveis, lembra que, embora o investidor perca o salto de valorização próprio das aquisições "na planta", essa operação permite um retorno imediato. "Há também o fato de que, com um imóvel usado, o comprador tem maior poder de barganha e dificilmente sofrerá com surpresas desagradáveis".

Quais os riscos

Para a gerente geral da Lello, essa estratégia só é interessante quando o mercado está aquecido para a locação - o que diminui o risco de o imóvel ficar parado sem gerar a receita do aluguel. Entretanto, ela alerta que, antes de qualquer decisão, o investidor deve conhecer algumas das características do mercado de locação na região. "Se o valor do condomínio é alto, por exemplo, fica difícil alugar. Além disso, o tamanho do apartamento interfere. Geralmente os menores, como os de 65 metros quadrados, são os mais procurados", diz.

A gerente da Lello lembra ainda que, se o objetivo é investir, e não morar, pode ser mais vantajoso comprar um imóvel já construído. Embora o investidor perca o salto de valorização próprio das aquisições "na planta", essa operação permite um retorno imediato. "Há também o fato de que, com um imóvel usado, o comprador tem maior poder de barganha e dificilmente sofrerá com surpresas desagradáveis".

Outro ponto a favor da estratégia é a maior segurança trazida pelo locador com a nova lei do inquilinato, em vigor desde 25 de janeiro de 2010. Com as mudanças, o processo de retomada do apartamento no caso de um locatário inadimplente tornou-se um processo mais ágil. Além disso, o locador pode conseguir uma indenização se for o caso. Há, contudo, a possibilidade de que as novas condições impliquem em uma queda no valor da locação devido à maior oferta. "Com essa nova realidade, mais de 2.000 imóveis em 'stand by' devem voltar ao mercado", diz Alexandre Melão, da Drive.

De acordo com ele, é importante ficar atento também às áreas que receberão investimentos em melhorias de infraestrutura urbana e de transportes. "Se tem, por exemplo, o anúncio de um projeto de expansão do metrô, a perspectiva de valorização dos imóveis nas imediações é de 10% a 20%", afirma. Quando a benfeitoria é entregue, esses números ficam ainda maiores.