Imóveis - O que saber antes de fechar contrato de imóvel pelo SFH 

Mesmo com juros tabelados em 12% ao ano, os bancos podem estabelecer normas diferenciadas para o sistema de amortização e cobrança de taxas que vão influenciar no valor da prestação

Quem pretende adquirir imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) normalmente recorre ao financiamento no banco com o qual já trabalha, sem levantar as condições no mercado. Basicamente, a taxa de juros nesses financiamentos é tabelada em 12% ao ano, e isso pode levar o futuro mutuário a crer que, seja qual for a instituição que libere o financiamento, o valor da prestação será o mesmo. Mas não é bem assim.

Isso porque, mesmo no SFH, há normas que podem ser determinadas livremente pelos bancos, como o prazo do financiamento, o sistema de amortização e o valor do seguro que está embutido na prestação. São esses itens que vão determinar a diferença no valor total da parcela mensal entre um banco e outro.

Entre as instituições financeiras pesquisadas que estão na tabela abaixo, para um financiamento de R$ 50 mil, por prazo de dez anos, no sistema de amortização pela Tabela Price, o valor da prestação variou de R$ 732,62, no Unibanco, a R$ 795,89, no Citibank; e no Sistema de Amortização Constante (SAC), de R$ 923,99, no Unibanco, a R$ 952,28, no Itaú.

Quando esses dois sistemas de amortização são oferecidos ao mutuário em uma mesma instituição, como acontece no Santander e no Unibanco, convém pedir ao agente financeiro uma explicação clara da diferença entre cada uma das possibilidades, antes de escolher uma delas.

Pela Tabela Price, a prestação inicial é menor, mas vai crescendo com a correção da Taxa Referencial (TR). Pelo SAC, a parcela inicial é maior, mas com o tempo há um decréscimo mensal, principalmente, se a inflação se mantiver baixa (veja explicações no quadro ao lado).

Outro cuidado que o mutuário deve ter é na hora de escolher o tipo de garantia do financiamento. A maioria das instituições oferece a hipoteca, mas alguns bancos, como Itaú e Santander, estão trabalhando também com a alienação fiduciária. Veja como funcionam:

Hipoteca: é a melhor opção para o mutuário, porque ele terá a posse e a escritura do imóvel, que fica hipotecado até o término do pagamento da dívida. É uma garantia que o mercado tende a deixar de lado, pela dificuldade que ela provoca nas retomadas de imóveis em caso de inadimplência.

Alienação fiduciária: nesse caso, o mutuário terá a posse do bem, mas não receberá a escritura antes de terminar o pagamento. O mercado está tentando tornar esta opção mais popular, mas tem encontrado resistência por parte do cliente, porque em caso de inadimplência é mais rápida a perda do imóvel.

Outras despesas: Os mutuários devem lembrar também de reservar uma quantia extra para arcar com o pagamento das despesas iniciais do financiamento que são exigidas pelos bancos. Cada agente financeiro dá uma denominação diferente para essas despesas. São chamadas de taxa de avaliação do imóvel, de análise jurídica, de abertura de crédito, de cadastramento, etc.

Nos oito bancos pesquisados, os valores encontrados foram: Bradesco, R$ 389,52; Bank Boston, R$ 400,00; Unibanco, R$ 540,00; HSBC, R$ 550,00; Real, R$ 600,00; Citibank e Itaú, R$ 700,00; e Santander, R$ 800,00.

Caso a garantia do financiamento seja a hipoteca, haverá, ainda, gastos com a escritura, Imposto sobre Transmissão de Bens Intervivos (ITBI) e o registro do imóvel. O custo dessa documentação varia de acordo com o valor do bem.

Carteira Hipotecária: Para comprar imóveis com valor de venda superior a R$ 300 mil a opção para financiamento é a Carteira Hipotecária (CH). Nesse sistema, porém, o interessado terá de arcar com juros superiores aos do SFH. Nas instituições financeiras, essas taxas podem chegar a 15% ao ano.