Que conta deve ser feita?
O mais crítico ao investir em um imóvel é saber usar a métrica correta para
avaliar o valor do aluguel e só então classificá-lo. Isso significa saber
analisar se o montante recebido pelo aluguel é interessante diante de valores
cobrados em imóveis similares. Não há consenso, mas o percentual mais aceito
entre os especialistas é o que oscila entre 0,5% e 0,7% do valor do imóvel, ao
mês, o que corresponde a respectivamente 6% e 8,5% ao ano.
A conta é simples. Vamos assumir 0,6% e usar R$ 100.000,00 como valor do
imóvel. Alugá-lo por R$ 600,00 seria considerado normal e dentro da faixa
esperada. Esse balizador é importante para que você possa analisar regiões de
preços diferenciados e(ou) alternativas para algum imóvel que já possui. Deixo
meu testemunho particular: tenho um imóvel alugado por 0,87% de seu valor. Ele
rende aproximadamente 10,5% ao ano, percentual considerado bastante elevado para
um imóvel. Estou satisfeito.
Quais as alternativas?
Ganhar dinheiro com imóveis não é tão simples e trivial como nos ensinam os
livros e familiares. Na verdade, nunca foi. Algumas boas alternativas para fazer
patrimônio através de imovéis são:
- Comprar para alugar. Costumo dizer que o retorno mínimo
aceitável de um imóvel residencial deve ser 0,7% ao mês, valor maior que os
0,6% praticados por especialistas. A razão pela qual uso 0,8% é bastante
óbvia: retornos anuais próximos de 8% podem ser facilmente obtidos através
de títulos públicos, algo muito menos arriscado. Sugiro que use o mesmo
raciocínio;
- Comprar para vender. De forma geral, pensando nos menos
aventureiros, prefira comprar imóveis na planta para então revendê-los
depois de prontos. Garimpar imóveis baratos e com potencial de alta não é
tarefa fácil e requer muita disciplina;
- Construir, lotear e vender. Essa alternativa requer
maior conhecimento de engenharia civil e maior disposição de capital, mas é
uma alternativa bastante lucrativa.
Não pretendo me aprofundar nas alternativas citadas, podendo assim
explorá-las em futuros artigos. O texto atual permanece restrito ao imóvel
residencial. Portanto, não faça julgamentos sobre esta ou aquela sala comercial
usando as dicas deste post.
Dicas e cuidados
Imóveis costumam ter liquidez baixa, o que significa dificuldade na hora de
transformá-lo em dinheiro. Não se vende um imóvel do dia para a noite. Além
disso, um imóvel parado e(ou) sem inquilino pode jogar seu rendimento morro
abaixo. IPTU, despesas com condomínio e manutenção são grandes vilões e podem
derrubar todo o raciocínio desenvolvido neste artigo.
Por outro lado, imóveis são fortalezas e tendem a ser belas heranças
familiares. Além disso, quem vende um imóvel e compra outro em até seis meses
não paga imposto de renda sobre o primeiro. Toda alternativa de investimento tem
seus altos e baixos. Para evitar micos, pesquise muitas alternativas antes de
investir na compra de sua casa ou apartamento. Lembre-se de visitar várias
imobiliárias, entrevistar moradores do bairro, estudar as redondezas e analisar
a solidez da empresa e dos engenheiros responsáveis pela construção do bem.