Aluguel - Aluguel de imóveis, como funciona  

Há quem queira alugar um imóvel para sair das casas dos pais. Outros mudam de cidade e precisam alugar um canto para morar. Há aqueles que estão atrás do imóvel ideal para abrir o tão sonhado negócio próprio como boa parte das micro e pequenas empresas no Brasil. Todos esses locatários, o nome jurídico do inquilino, correm o perigo de serem ludibriados quando fecham esse contrato.

As regras para uma boa locação foram inovadas no Brasil em 1991 com a Lei do Inquilinato. A seguir, você pode saber em detalhes o que é preciso para alugar um imóvel no Brasil. Se você tem um imóvel parado e pretende ter alguma renda com ele, ou seja, se você é o locador, também pode conhecer um pouco mais sobre esse negócio.

Quem quer alugar deve ter em mente duas coisas: quais os objetivos com esse imóvel e quanto pode pagar por ele. Algumas dessas questões são tão pessoais quanto no caso da compra de uma casa própria, outras são possíveis de padronizar para evitar problemas posteriores.

O valor do aluguel, obviamente, tem que ser medido de acordo com a sua renda. O ideal é adotar a mesma proporção que os bancos usam para limitar o valor da prestação da casa própria: no máximo 30% da renda. Essa prática também é usada por várias imobiliárias.

Outros itens que devem ser levados em conta são a localização, as condições do imóvel e o preço do condomínio.
A localização vai depender obviamente das suas preferências. Já que você está alugando, pense se é melhor estar próximo do seu trabalho ou da sua faculdade e assim economizar tempo e dinheiro de locomoção. No caso do imóvel comercial, por exemplo, este item é imprescindível. O sucesso comercial da sua empresa vai depender muito da sua localização, quanto mais próximo do seu mercado consumidor, melhor.

As condições do imóvel devem ser avaliadas com cuidado. Olhe se não há infiltrações, se os armários, se houver, não estão emperrados ou quebrados, se as torneiras e outras tubulações estão funcionando corretamente. Se você perceber algo que torna inabitável o imóvel ou precisa de reparos, negocie com o proprietário, mesmo que você intermedie o conserto, essas coisas devem ser descontadas do aluguel.

Alguns proprietários também deixam a casa sem pintar ou com o piso ruim. Nesse caso, a pintura e os ajustes do piso devem ser descontados do aluguel e negociados antes de você entrar.

Mais um item que mexe no seu bolso na hora de alugar é o condomínio. No Brasil, há diversos valores diferentes para o condomínio. Em alguns casos, o valor do condomínio pode chegar a ser igual ao do aluguel. Cuidado, senão, seu bolso vai reclamar.

A primeira diferença é o preço. O mercado brasileiro pratica preços diferentes para os dois tipos de locação. Estimativa feita com uma imobiliária pelo HowStuffWorks Brasil mostrou que o aluguel residencial representa 0,6% do valor do imóvel. O comercial, 0,72%.

As outras diferenças são pontuais. Se é um aluguel residencial, o locatário (inquilino) não pode abrir um comércio no local. Já o comercial, não pode servir de habitação, a não ser de um caseiro, por exemplo.

No caso do comercial, as reformas e adequações para a finalidade comercial acabam sendo permitidas com mais facilidades, mas também neste caso, é importante fechar um acordo, de preferência por escrito, com o locador.

Os contratos residenciais no Brasil normalmente tem prazo de 30 meses, ou 2,5 anos. Já os comerciais têm vigência decidida pelas duas partes, variando caso a caso.

No resto, os deveres e obrigações de cada parte são muito parecidos.

Depois da maratona para chegar ao imóvel ideal de acordo com seu bolso e desejo, começam as questões burocráticas para efetivar o negócio. Antes de assinar o contrato, é importante ficar atento a alguns detalhes:

Prazo  - Como já foi dito, o mais comum nos contratos de aluguel residencial é que o prazo de encerramento seja de 30 meses, ou 2,5 anos. No caso do comercial, o prazo fica a critério das partes. A quebra desse prazo pelo locatário inclui multa que será discutida em “na hora de sair do imóvel”.

Prorrogação - Se nenhuma das partes se manifestar no prazo de um mês antes de acabar o prazo do contrato de aluguel, ele pode ser considerado prorrogado automaticamente.

Data do pagamento - O dia do aluguel é uma questão a ser negociada pelas duas partes. Normalmente, o vencimento acompanha a entrega das chaves. Ou seja, se você recebeu a chave no dia 10, seu aluguel vencerá no dia 10 do mês seguinte.

Reajuste do aluguel - O reajuste do aluguel, normalmente, acontece a cada 12 meses. É importante ter no contrato um índice no qual esse reajuste será baseado. Os mais usados no Brasil são os que medem a inflação no período como IGP-M, Fipe ou IPCA. É bom pesquisar para negociar o índice mais vantajoso.

Multas - O valor da multa por atraso de pagamento não está prevista na lei, por isso, deve ser prevista no contrato. Mas atenção: mais de 10% do valor do aluguel é considerado abusivo pelo mercado brasileiro. Outra multa prevista é quando o locatário deseja sair do imóvel antes do final da vigência do contrato.

Contas a cargo do locador - O proprietário de uma casa que vai ser alugada fica encarregado das taxas imobiliárias. Ele também é responsável, por exemplo num condomínio, pela taxa de reforma das instalações do prédio.

Contas a cargo do locatário -  Todas as contas de consumo (água, luz, telefone, gás) são de responsabilidade do inquilino. O condomínio também fica a cargo do locatário com exceção de grandes reformas. O pagamento do IPTU (Imposto Predial de Território Urbano) normalmente é do inquilino.

Consertos em geral -   Se você entra em um imóvel, a princípio, qualquer coisa que se quebre como chuveiro, peças de cozinha ou banheiro, fica sob responsabilidade do inquilino. Há, no entanto, a possibilidade de serem negociadas as reformas de itens que se desgatam por causa da idade do imóvel. O inquilino, por exemplo, não deve pagar por problemas no forro do teto. Por isso, a vistória do imóvel é um item imprescindível para resolver eventuais pendengas futuras.

Garantias do locador - Para alugar, o locador precisa de garantias que o locatário vai pagar o aluguel em dia. Além de conhecer a renda do inquilino, o locador exige, por meio de contrato, a fiança.

Um dos maiores problemas para quem está alugando um imóvel é a questão da fiança. A fiança nada mais é que uma segurança do proprietário que, se o locatório não pagar, pode receber o dinheiro de alguma outra forma. No Brasil, depois da Lei do Inquilinato, há algumas novas figuras jurídicas, além do tradicional fiador. Ao todo, há quatro possibilidades para o locatário:

Fiador - O inquilino apresenta uma pessoa que, na falta dele, se responsabilize pelo pagamento de tudo que o contrato prevê. Para ser fiador é preciso possuir um imóvel de preço compatível com o que está sendo alugado. Algumas imobiliárias são mais exigentes e chegam a pedir fiadores que tenham, pelo menos, dois imóveis, já que decisões judiciais garantem que o fiador não pode perder o imóvel que vive. Mesmo em casos de apenas um imóvel do fiador, ele responde judicialmente pelo calote do locatário.

Caução - O inquilino deposita em caderneta de poupança, aberta em nome dele e do locador, uma quantia que não pode exceder o valor de três aluguéis. Se tudo estiver Ok no final do contrato, sem dívidas ou outras pendências do locatário, ele pode retirar o dinheiro e os rendimentos.
 
Seguro-fiança - Algumas imobilárias disponibilizam uma seguradora que oferece este serviço. O inquilino contrata numa seguradora esse tipo de serviço, que garante o aluguel. O custo do seguro-fiança é um dos maiores, chega a custar 1,5 aluguel por ano, algo como 12,5% a mais no valor do aluguel de um mês.

Aluguel adiantado -  Se o inquilino não puder oferecer uma das garantias acima, diz a lei, o locador terá a alternativa de exigir o pagamento adiantado do aluguel até o sexto dia útil do mês. Assim, aluguel adiantado só se você não tiver fiador, seguro-fiança ou o locatário não ter dado qualquer tipo de caução.

Os documentos necessários para a locação de um imóvel são:

Para o inquilino (locatário) se pessoa física
- Carteira de Identidade e CPF (do casal, se for o caso)
- Comprovante de residência (conta de água ou luz)
- Comprovante de rendimento igual ou superior a 3 (três) vezes o valor do aluguel (contra-cheque de salário, carteira profissional ou declaração de Imposto de Renda).

Para o inquilino (locatário) se pessoa jurídica
- Carteira de Identidade e CPF dos representantes legais da empresa
-  Contrato Social e suas alterações
-  Procuração que conceda poderes aos representantes legais, quando não constar do contrato social
-  Balanços patrimoniais dos dois últimos exercícios fiscais e balancete recente
-  Cartão de CGC e de Inscrição Estadual ou Municipal.

Para o locador
-  Carteira de Identidade e CPF ou, no caso de ser pessoa jurídica, contrato social, CGC e designação de poderes de seus representantes legais.
-  Comprovante de propriedade ou domínio do imóvel

Para os fiadores, sendo pessoa física
- Carteira de Identidade e CPF (do casal, se for o caso)
- Certidão de Casamento
- Comprovante de residência (conta de água ou luz)
- Comprovante de rendimento igual ou superior a três vezes o valor do aluguel (contra-cheque de salário, carteira profissional, ou declaração de Imposto de Renda)
- Certidão de ônus Reais + Cópia do último IPTU do imóvel.

Para os fiadores, sendo pessoa jurídica
- Carteira de Identidade e CPF dos representantes legais da empresa
- Contrato Social e suas alterações. Verificar se existe permissão explícita no contrato para conceder fiança para terceiros, coligadas, funcionários ou contratados, conforme o caso do locatário.
- Procuração que conceda poderes aos representantes legais, quando não constar do contrato social
- Balanços patrimoniais dos dois últimos exercícios fiscais e balancete recente
- Cartão de CGC e de Inscrição Estadual ou Municipal.

O Programa de Orientação e Proteção ao Consumidor (Procon) de São Paulo tem, em seu site, um modelo de contrato de locação, além de outras dicas.

Para efetivamente entrar no imóvel que você quer alugar, locador e locatário precisam tomar algumas precauções. Primeiro, não entre sem analisar e assinar o contrato.

Para ambos, é importante fazer uma vistoria que documente, por escrito e por fotografia, qual o estado do imóvel quando você entrar. Janelas, portas e armários enguiçados ou quebrados devem ser relacionados. As condições hidráulicas e elétricas também. Essa é uma prova para o locador que o locatário não vai estragar nada e para o locatário que o locador não vai cobrar por coisas que já estavam estragadas quando ele for sair.

Se para entrar em um imóvel alugado existem várias regras, para sair também. Pensando em algumas hipóteses:

Se você  quiser sair do imóvel antes do final do contrato - É preciso avisar 30 dias antes o locador. Nesse caso, é comum a cobrança de multa. O valor vai depender de negociação feita no contrato. Normalmente, fica em torno de um a dois aluguéis. Quanto mais próximo da data final de vigência do contrato, menor a multa, que deve ser calculada proporcionalmente. No caso do locatário estar mudando de cidade por decisão da empresa em que trabalha, a multa é extinta.

Se o locador desejar vender o imóvel antes do final do contrato - Nesse caso, o locador tem que avisar o locatário 90 dias antes. O proprietário também tem que oferecer preferencialmente o imóvel ao locatário para a compra.