Assim como cresce o financiamento de casas e apartamentos entre os bancos, as
próprias incorporadoras de imóveis oferecem, cada vez mais, o empréstimo
diretamente ao cliente para a compra do imóvel. E isso, com maior facilidade,
quando a construção do empreendimento ainda está ocorrendo ou está em vias de
ser iniciada.
De acordo com a Pro Teste (Associação Brasileira de Defesa do Consumidor), o
consumidor precisa conhecer os três passos da aquisição de imóveis na planta. As
orientações vão desde o tipo de pagamento à escolha do financiamento.
Passo um: entrada
A entidade aconselha que, se for possível, a preferência é pelo pagamento
integral da casa ou apartamento à construtora durante as obras. Caso não seja
possível, a opção pode ser a "entrada", que é dada no ato da compra.
Porém, nem sempre o consumidor tem o valor total da entrada para pagar de uma só
vez. Nessa situação, é dado um sinal para a incorporadora e as parcelas são
descontadas até a entrega das chaves. O indicado é que a entrada seja de 20% a
30% do valor do imóvel.
Passo dois: a poupança
Enquanto o imóvel está sendo construído, é impossível pedir financiamento.
Portanto, a entidade aconselha a poupar o máximo possível nesse período para
que, depois, durante o pedido de crédito com o banco, seja contratado o menor
valor possível.
Ocorre que, muitas vezes, é preciso pagar também parcelas semestrais - que são
relativamente elevadas. É importante levar em consideração e lançar na planilha
de gastos o preço das chaves: no momento da entrega da casa ou apartamento, a
incorporadora cobra um valor extra, cuja cifra normalmente é considerável.
Em geral, a construtora estipula o valor mínimo que cada comprador deve pagar
até a entrega das chaves, levando em consideração tanto o valor do sinal quanto
o pagamento mensal. A opção pode ser dar toda a entrada no ato da contratação e
não pagar nada até a entrega das chaves.
Aqueles que consideram o pagamento para liberação do imóvel têm a alternativa de
propor parcelas mensais mais altas. Conforme a Pro Teste, nessa fase costuma não
haver a incidência de juros. Quando as cotas são corrigidas mensalmente, o valor
do imóvel é o informado na hora da assinatura do contrato de compra e venda, já
com o valor pago previamente descontado desse montante. A correção utilizada é o
INCC (Índice Nacional de Construção Civil) do período.
Passo três: o financiamento
Passada a construção e a concessão do Habite-se pela prefeitura, a etapa
seguinte é contratar um financiamento imobiliário. Para não errar na escolha, é
preciso verificar os juros de cada produto oferecido.
A maioria das incorporadoras cobra taxa de 12% ao ano - exatamente o limite de
juro cobrado pelos bancos dentro do SFH (Sistema Financeiro da Habitação). Vale
lembrar que, nessa modalidade, a pessoa pode utilizar o saldo de seu FGTS (Fundo
de Garantia do Tempo de Serviço). Instituições financeiras costumam oferecer
taxas menores. É o caso da Caixa Econômica Federal: dependendo da renda do
contratante, o custo anual é de 6%.
No caso das incorporadoras, a atualização do saldo devedor é feita anualmente
pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), enquanto que, para bancos, a
variação é a da taxa referencial (TR). Mas existem ainda as parcelas fixas, sem
essa atualização, com juros anuais maiores.