Conhecer os deveres e direitos é fundamental aos locatários e locadores para
evitar problemas na hora de alugar um imóvel.
A lei que regula esses contratos é a de número 8.245, de 1991, conhecida como
Lei de Locações ou Lei do Inquilinato. Conforme explica a advoga especialista em
Direito Imobiliário, Renata Capuzzo, ela responde a perguntas como de quem é a
responsabilidade, caso seja preciso pintar o prédio ou para quem deve ser
encaminhada a cobrança, se o condomínio decidir reformar toda a área de lazer.
Renata esclarece ainda que, recorrendo à essa lei, é possível entender todos
os direitos e deveres de proprietário e inquilinos. Segundo a lei, por exemplo,
durante a vigência do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel sem motivo
justo, devendo garantir ao locatário utilização mansa e pacífica de seu imóvel.
O locador também é o responsável pelos vícios ou defeitos no imóvel que
antecederam a atual locação. No caso das taxas tributárias, impostos e seguros,
o responsável pelo pagamento também é o locador, isso, claro, se não estiver
disposto o contrário no contrato de locação.
Locatário deve cuidar do imóvel
Além de pagar pontualmente seu aluguel, na forma e no prazo definidos em
contrato, o locatário deverá cuidar do imóvel como se fosse seu. Nesse sentido,
deverá realizar todo tipo de reparação por causa do mau uso do imóvel.
“Ele não poderá modificar o imóvel sem o consentimento prévio e, por escrito
do locador, levando ainda a seu conhecimento qualquer surgimento de dano ou
defeito que ao proprietário caiba reparar”, explica a advogada.
O imóvel também deve permanecer com a mesma natureza para a qual foi locado,
ou seja, se é residencial, o locatário não poderá realizar modificações para que
se torne comercial, devendo entregá-lo da forma como recebeu.
Na venda: preferência do inquilino
Se o locador decidir vender o imóvel que está alugado, o inquilino tem o
direito de preferência para comprá-lo. Se esse direito não for respeitado, o
locatário pode entrar com uma ação judicial de perdas e danos. Ele também poderá
reclamar transferência de propriedade do possível novo comprador, desde que
deposite o valor da compra adicionado das demais despesas deste negócio
jurídico.
A advogada ainda explica que “se o imóvel for vendido a terceiro, tendo sido
respeitado o direito de preferência, e o contrato de aluguel ainda estiver
vigente, o novo proprietário poderá denunciar o contrato. Nesse caso, será
concedido ao locatário prazo de 90 dias para a desocupação, ou, se no contrato
de locação, averbado junto a matrícula do imóvel, houver uma cláusula chamada
Cláusula de Vigência, é necessário respeitar o tempo restante”.
Recibos de pagamento...
A advogada ainda lembra que, entre os deveres do proprietário, está o de
fornecer recibos de pagamento do aluguel, com os valores devidamente
discriminados.
Além disso, despesas extraordinárias do condomínio, como fundo de reserva e
reformas de prédio, devem ser pagas pelo proprietário.
...quando o pagamento não acontece
O locador poderá iniciar uma ação de despejo, no caso de o inquilino não
efetuar os pagamentos do aluguel. Vale ressaltar que a Lei 12.112, de 2010,
alterou algumas normas da Lei de Locações, estabelecendo mais equilíbrio
contratual entre locatário e fiador e entre locador e locatário.
A advogada da Lex Magister ressalta que o ponto principal da alteração
encontra-se na facilitação dos procedimento das ações de despejo, mas que de
qualquer forma, deve respeitar o contrato