Após aumento de garantias dos bancos, até mesmo imóveis de milhões de reais já
podem ser financiados
Apartamento na orla, em Ipanema: já é possível financiar um imóvel de alto
padrão
Foi-se o tempo em que financiar a compra da casa própria era coisa apenas de
quem tinha boa situação financeira. O aumento das garantias para os credores
possibilitou o acesso das camadas de baixa renda ao crédito e ampliou as
possibilidades para os consumidores de imóveis de alto padrão. Hoje em dia já é
possível financiar desde imóveis mais baratos, na faixa de até 130.000 reais,
até aqueles que custam alguns milhões - o que era considerado uma loucura até
certo tempo atrás.
O financiamento habitacional brasileiro mudou. A Caixa Econômica Federal,
embora ainda detentora de 80% desse mercado, vem enfrentando a concorrência de
bancos privados, principalmente nos segmentos de mais alta renda. Nos últimos
dez anos, a inadimplência foi reduzida de 12% a menos de 3%. A possibilidade de
alienação fiduciária, em que o imóvel vira a garantia de que o empréstimo será
pago, deu mais segurança aos credores. E se em 2004 a média de mercado era
financiar 46% do valor do imóvel, em 2010 essa fatia saltou para 61%. Mas o
crédito imobiliário ainda tem muito que caminhar, pois representa apenas 3% do
PIB brasileiro, ao passo que em outras nações emergentes, como México e China,
já atingiu 10% do PIB.
Esse novo cenário vem acompanhado de forte valorização e aumento da liquidez
dos imóveis, principalmente nos grandes centros urbanos. Também cresceram as
possibilidades para quem sonha com o primeiro imóvel próprio ou mesmo para quem
faz desse tipo de aquisição um investimento. Quem não costumava ter crédito na
praça já pode se beneficiar das condições do programa Minha Casa, Minha Vida, do
governo federal. Trabalhadores com carteira assinada que buscam imóveis de médio
padrão passaram a ter acesso aos recursos do FGTS para financiar a compra da
primeira moradia. E mesmo aqueles que possuem renda mais elevada e só desejam
diversificar os investimentos podem recorrer a financiamentos.
O mercado de imóveis de luxo no Brasil está, inclusive, bastante esperançoso.
Com condições semelhantes aos financiamentos de imóveis de médio padrão, bancos
como o Itaú Unibanco e o Santander firmaram parcerias com imobiliárias - a
Coelho da Fonseca e a Sotheby’s, respectivamente - para financiar casas e
apartamentos de alguns milhões de reais.
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ou mais.
Pode parecer loucura, mas um empréstimo desse porte tem razão de ser: em
geral, os mutuários são empresários e altos executivos que preferem pagar a
compra aos poucos a tirar dinheiro de seus outros investimentos. "No caso de
empresários, vale mais a pena investir no próprio negócio do que pagar um imóvel
à vista", explica Fabrizio Ianelli, superintendente de negócios imobiliários do
Santander.
Infográfico: conheça o passo a passo de um financiamento habitacional.
Confira, a seguir, como contratar um financiamento imobiliário e como
funcionam as linhas de crédito para diferentes faixas de renda e objetivos de
compra - do imóvel pronto para morar à construção da casa própria.
Contratando um financiamento
Apesar de ainda ser um mercado concentrado, o financiamento habitacional não
é mais sinônimo de Caixa Econômica Federal. O segredo é buscar a instituição que
apresente as melhores condições, seja pública ou privada, e tentar não
comprometer mais de 25% da renda mensal no pagamento da primeira parcela, para
que a prestação mais alta não ultrapasse 30% dessa renda. Após escolher o imóvel
- novo, usado, na planta ou desenhado sob medida -, o proponente deve comprovar
que pode arcar com as prestações e que tem "nome limpo" na praça. Se tudo der
certo, em até 48 horas o comprador saberá se terá acesso a crédito e poderá
assinar um compromisso de compra.
Até a liberação dos recursos, no entanto, o processo pode ser um pouco longo,
o que requer planejamento para não arriscar perder aquela casa considerada
perfeita. Num prazo que varia entre 20 e 45 dias, o banco envia um engenheiro
para avaliar o imóvel ou a obra e requer a checagem jurídica de toda a
documentação do vendedor e do imóvel. Esse processo é fundamental para confirmar
que o bem preenche as condições necessárias e que pode ser usado como garantia
em caso de inadimplência. Se o pagamento das prestações atrasar mais de três
meses, o mutuário periga ter sua casa leiloada pelo banco.
Há também uma série de gastos a serem avaliados, fora entrada, juros,
correção monetária e amortizações. Quem estiver com o dinheiro contadinho terá
dificuldades. É preciso prever as despesas com a avaliação do imóvel, a análise
jurídica, o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI), o IOF sobre o
empréstimo (1,5% ao ano mais alíquota adicional de 0,38%) e custos com o
registro do contrato de financiamento em cartório, que podem chegar a 1% do
valor do imóvel. Quem optar por obter crédito em um banco no qual não seja
correntista terá ainda que arcar com os custos de uma nova conta.
Em média, é possível financiar 60% do valor de um imóvel em 20 anos. No
entanto, o prazo máximo é de 30 anos e, dependendo da renda do comprador, já é
possível financiar até 90% do valor do imóvel, até mesmo dos mais luxuosos. As
taxas de juros ficam entre 9,5% e 12% ao ano no segmento de imóveis entre
130.000 a 500.000 reais e entre 10% e 12% ao ano no segmento de alto padrão
(acima de 500.000 reais).
Como pesquisar as condições de todas as instituições não é nada fácil, o
comprador pode optar por uma consultoria especializada em crédito imobiliário
para ajudá-lo a escolher. Esse tipo de serviço já é bastante utilizado na Europa
e nos Estados Unidos, mas só agora começa a se popularizar no Brasil. Mediante o
pagamento de um valor fixo, essas empresas se encarregam de encontrar as
melhores condições de financiamento, assumir a parte burocrática e até de
negociar taxas de juros mais baixas. Segundo Joe Powell, sócio da consultoria
Crédito Imobiliário Fácil, os juros chegam a ser reduzidos em 1,5% ao ano, o
que, ao final de 20 ou 30 anos, representa alguns milhares de reais.
Os sistemas de amortização
São três os sistemas de amortização usados atualmente. O mais comum é o
Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual o valor da amortização (quantia
devolvida ao banco) é constante e os juros vão diminuindo com o tempo. Outro
sistema popular é a Tabela Price, na qual as prestações são fixas do início ao
fim do período de financiamento, sendo os juros decrescentes e as amortizações
crescentes. Menos utilizado é o Sistema de Amortização Crescente (SACRE), no
qual as prestações sobem durante certo período de tempo, até chegar a um ponto
em que começam a reduzir mensalmente. É bom lembrar que, em todos os sistemas,
as parcelas também sofrem correção monetária pela Taxa Referencial (TR).
Para Lúcio Delfino, diretor administrativo da Associação Brasileira dos
Mutuários da Habitação (ABMH), o sistema mais vantajoso é sem dúvida o SAC, já
que a prestação vai ficando mais leve com o tempo. No entanto, nesse sistema, a
primeira prestação é geralmente mais alta que na tabela Price. "Se a pessoa
tiver condições financeiras de arcar com o valor da primeira prestação, o SAC é
muito melhor", diz Delfino. Do contrário, a tabela Price pode ser mais
vantajosa, apesar de muito mais arriscada. Como as prestações vão crescer com o
tempo, a chance de a dívida se tornar impagável é muito maior. Tanto que há um
número enorme de ações na Justiça contra financiamentos feitos pela tabela Price.
Esse sistema de financiamento só é recomendado para quem tem perspectivas de
melhora de renda no longo prazo - um jovem em ascensão profissional, por
exemplo. Se houver expectativa de entrada futura de dinheiro que possibilite a
quitação antecipada da dívida - digamos, fruto da negociação de outro imóvel -
tanto melhor. Essa estratégia é, aliás, altamente recomendada pelos
especialistas em finanças, pois é uma forma de abater a dívida e fugir dos
juros.
Financiando com a construtora
Financiar um imóvel na planta ou em construção na própria construtora só é um
bom negócio até a entrega das chaves. A partir daí, o ideal é migrar o saldo
devedor para um banco. Isso porque, até o imóvel ficar pronto, o mutuário não
costuma pagar juros, apenas correção monetária pelo Índice Nacional da
Construção Civil (INCC) ou outro indicador do gênero. Após a entrega das chaves,
porém, o comprador passa a ter as piores condições do mercado: taxa de juros de
até 12% ao ano e correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor
(INPC) ou pelo IGP-M.
"Nesse momento, é melhor quitar de uma vez o restante da dívida ou
transferi-la para um banco, onde a correção monetária é feita pela TR, cujo
valor anual é normalmente de um terço do valor dos índices de inflação", explica
Lúcio Delfino, da ABMH. Outra desvantagem de financiar pela construtora é que o
imóvel só passa para o nome do comprador quando a dívida é quitada. Mas quando o
saldo devedor é migrado para uma instituição financeira, a transferência de nome
acontece no momento da entrega das chaves.
O processo de portabilidade é relativamente simples, e a própria construtora
cuida de tudo para o cliente. Não se pode esquecer que, na hora da migração, é
preciso pagar para a construtora correção monetária pelo INCC sobre o saldo
devedor, o que eleva a dívida em alguns milhares de reais. "As pessoas às vezes
não verificam esse detalhe, e ainda existem vendedores de má-fé que dizem que o
valor é fixo, quando na verdade o próprio contrato esclarece que não é", diz o
diretor administrativo da ABMH. "Também é preciso considerar os custos com
ajustes no imóvel, muitas vezes entregue sem piso, sem armários e sem
iluminação, por exemplo."
Conheça dez cuidados antes de comprar um imóvel na planta.
Construindo a casa própria
Os mais exigentes podem preferir colocar a mão na massa e construir sua
própria casa. O ideal, nesse caso, é comprar um terreno à vista ou parcelado sem
juros (com correção monetária pelo INCC) e financiar apenas a construção. "As
compras de terreno em geral têm as piores condições de financiamento.
Normalmente só se consegue financiar até 60% do valor do lote", explica Lúcio
Delfino.
Comprado o terreno, tempo e paciência serão as palavras-chave. O lote só
passa para o nome do comprador depois que a dívida é quitada, e só então é
possível financiar a construção. O processo é o mesmo de qualquer outro
financiamento habitacional. Mas além dos documentos usuais, o proponente deve
apresentar o cronograma da obra e um alvará da prefeitura liberando a
construção. Além disso, a instituição financeira não libera todo o dinheiro de
uma vez, mas sim em três ou quatro partes. Um funcionário do banco ficará
encarregado de vistoriar a obra e verificar se o cronograma de construção está
sendo cumprido. Em caso negativo, novas parcelas do financiamento poderão ficar
retidas. Durante a obra, o mutuário só precisa pagar os juros sobre o valor já
liberado. Somente após a conclusão da construção começa o período de
amortização.
No Banco do Brasil, por exemplo, a linha de crédito especial para material de
construção - que inclui até mesmo reformas - possibilita o financiamento em até
60 meses, com 180 dias para começar a pagar. O limite de crédito é de 50.000
reais e as taxas de juros bem maiores que as do crédito imobiliário, variando de
1,97% a 3,15% ao mês.
Usando o FGTS
Uma opção para os trabalhadores assalariados que buscam um imóvel de médio
padrão é a utilização de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
(FGTS) no financiamento da compra ou construção do seu primeiro imóvel próprio.
Para isso, é preciso preencher alguns pré-requisitos. O imóvel deve
necessariamente se destinar à moradia do comprador, na região metropolitana de
onde ele já trabalha ou mora há pelo menos um ano. Seu valor de avaliação também
não deve ultrapassar os 500.000 reais. Já o comprador precisa ter trabalhado sob
o regime do FGTS por pelo menos três anos, consecutivos ou não, e ter saldo em
conta vinculada ao fundo com quantia correspondente a, pelo menos, 10% do valor
de avaliação do imóvel.
Entenda melhor como funciona o financiamento com recursos do FGTS.